Des millions de Français ont emprunté entre 2019 et 2021 à 1 % ou 1,5 %. Aujourd’hui, les taux sur 20 ans tournent entre 3,35 % et 3,54 % selon les baromètres de septembre 2026, et ils remontent. Résultat : beaucoup de propriétaires qui voudraient changer de logement restent coincés. Vendre, c’est rembourser un prêt bon marché pour en contracter un 2 fois plus cher.
Il existe une porte de sortie méconnue, que les banques ne mettent jamais en avant : le transfert de prêt immobilier. Il permet d’emporter son crédit, avec son taux, vers le nouveau bien. Encore faut-il que la bonne clause figure dans votre contrat, ce qui n’est pas le cas le plus fréquent.
Qu’est-ce que le transfert de prêt immobilier ?
Le transfert (on parle aussi de transférabilité ou de portabilité) permet de conserver un crédit immobilier en cours après la vente du bien qu’il finançait, pour l’affecter à l’achat d’un nouveau logement. Le capital restant dû, le taux et la durée résiduelle sont repris tels quels. Pas de remboursement anticipé, pas de nouvelle offre au taux du jour sur cette partie du financement.
Le terme recouvre parfois une autre situation : la reprise du prêt du vendeur par l’acheteur, sur le même bien. Cette pratique existe dans certains pays (au Canada ou aux États-Unis, on parle de prêt « assumable »), mais elle est quasi inexistante en France. Dans l’usage bancaire français, le transfert désigne presque toujours le même emprunteur qui déplace son prêt d’un bien à l’autre.
Aucune loi n’oblige les banques à le proposer. Tout repose sur une clause contractuelle, inscrite (ou non) dans l’offre de prêt initiale.
La clause de transférabilité : sans elle, rien n’est possible
C’est le prérequis absolu. Si votre offre de prêt ne contient pas de clause de transférabilité, la banque n’a aucune obligation d’accepter un transfert. Elle peut, par geste commercial, étudier votre demande. Dans les faits, avec des taux de marché bien plus élevés que ceux de votre prêt, elle a tout intérêt à refuser et à vous prêter de nouveau à 3,50 %.
Qui la propose ? Il n’existe aucune liste officielle, et la pratique varie jusqu’au niveau des caisses régionales. Des établissements comme le Crédit Agricole, la Caisse d’Epargne, le Crédit Mutuel ou La Banque Postale ont intégré ce type de clause dans certains de leurs contrats, souvent sur demande et parfois moyennant négociation. Des banques en ligne n’en proposent généralement pas.
Pour savoir si vous en bénéficiez, ouvrez votre offre de prêt et cherchez les mots « transfert », « transférabilité » ou « portabilité », souvent dans la rubrique des options ou des conditions particulières. Si vous ne trouvez rien, posez la question par écrit à votre conseiller et demandez une réponse écrite. Un « oui » oral ne vaut rien.
Les conditions à remplir pour transférer son prêt
Même avec la clause, le transfert n’est pas automatique. La banque garde la main sur plusieurs points.
Un nouveau bien de même usage
Le prêt doit financer un bien de même nature que le précédent. Résidence principale vers résidence principale, dans la grande majorité des contrats. Passer d’une résidence principale à un investissement locatif n’est en général pas couvert.
Un calendrier serré entre vente et achat
La plupart des clauses imposent que l’achat du nouveau bien intervienne en même temps que la vente de l’ancien, ou dans un délai court et précis fixé par le contrat. Si vous vendez en mars et achetez en novembre, le prêt aura été remboursé entre-temps avec le prix de vente, et il n’y a plus rien à transférer.
Un nouveau bien d’une valeur au moins égale au capital transféré
La banque veut que la nouvelle garantie couvre sa créance. Le bien acheté doit donc valoir au moins le capital restant dû. Si vous achetez plus cher, le complément se finance par un prêt nouveau, au taux du jour.
Une solvabilité revérifiée
La banque réexamine votre dossier : revenus, taux d’endettement au regard de la norme de 35 % du HCSF, reste à vivre. Le transfert n’est pas un droit acquis si votre situation s’est dégradée.
Combien peut-on économiser ? L’exemple chiffré
Prenons un couple qui a emprunté 180 000 € en 2021 à 1,35 % sur 25 ans. Mensualité hors assurance : 707,27 €. En 2026, 5 ans plus tard, ils vendent pour acheter plus grand. Il reste 148 686,54 € de capital à rembourser sur 20 ans.
Sans transfert, ils remboursent par anticipation et empruntent de nouveau 148 686,54 € à 3,50 % sur 20 ans pour cette partie du financement. Mensualité : 862,32 €. Coût des intérêts : 58 270,75 €.
Avec transfert, ils conservent leur prêt à 1,35 % sur les 20 ans restants. Mensualité inchangée : 707,27 €. Coût des intérêts restants : 21 057,97 €.
Différence : 37 212,78 € d’intérêts économisés, et 155,05 € de mensualité en moins chaque mois. À cela s’ajoutent les indemnités de remboursement anticipé évitées. Plafonnées à 6 mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû, le plus faible des 2 s’appliquant, elles représenteraient ici 994,51 €. Sauf, point à connaître, si la vente est consécutive à un changement de lieu d’activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint : dans ces cas, l’article L313-48 du Code de la consommation interdit toute indemnité. Pour le détail du calcul, voyez notre article sur l’indemnité de remboursement anticipé.
Le supplément de financement nécessaire pour acheter plus grand se fera, lui, au taux actuel. Le taux moyen global du couple se situe alors entre les 2, bien plus bas que s’il avait tout refinancé à 3,50 %.
Les frais d’un transfert : ce que la banque ne dit pas
Le transfert n’est pas gratuit, et c’est là que les comparaisons commerciales deviennent trompeuses.
La garantie ne suit pas. Une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers est attaché au bien vendu, pas à l’emprunteur. Il faut donc payer une mainlevée sur l’ancien bien, puis inscrire une nouvelle garantie sur le nouveau. Comptez souvent entre 0,3 % et 0,5 % du montant pour la mainlevée, et de l’ordre de 1,5 % à 2 % pour une nouvelle hypothèque, selon les montants et les émoluments du notaire. Une caution (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF…) suit parfois mieux, mais l’organisme doit donner son accord et peut réclamer une nouvelle commission. Sur ce choix de garantie, notre comparatif garantie hypothécaire ou caution Crédit Logement détaille les coûts.
Il y a ensuite les frais d’avenant, variables d’une banque à l’autre, souvent de l’ordre de 150 € à 400 €. Et enfin l’assurance emprunteur, qui doit être adaptée au nouveau bien et au nouveau montage, parfois avec de nouvelles formalités médicales. Depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts dont la part assurée n’excède pas 200 000 € par personne et qui se terminent avant les 60 ans de l’emprunteur.
Même avec 3 000 à 4 000 € de frais cumulés, l’opération reste très rentable dans notre exemple. Elle le serait beaucoup moins si l’écart de taux était faible ou si le capital restant dû était modeste. Faites toujours le calcul avant de vous lancer.
Pas de clause ? Les alternatives réalistes
Si votre prêt n’est pas transférable, tout n’est pas perdu, mais les options sont moins avantageuses.
Le prêt relais permet d’acheter avant d’avoir vendu, mais il ne sauve pas votre ancien taux : le prêt initial sera soldé à la vente. Le prêt achat-revente regroupe le rachat de l’ancien crédit et le nouveau financement dans un seul prêt, au taux du jour. Utile pour lisser les mensualités, sans intérêt pour conserver un taux bas.
Reste la négociation. Si vous restez client de la même banque pour votre nouvel achat, demandez un taux mixé qui tienne compte de votre ancien prêt, ou une exonération des indemnités de remboursement anticipé. Les banques ne l’accordent qu’aux bons dossiers, et à condition de le demander avec une offre concurrente en main.
Et pour ceux qui empruntent aujourd’hui : exigez la clause de transférabilité dans votre offre, avant de la signer. Elle ne coûte rien à la souscription. Dans 7 ou 8 ans, si les taux ont encore monté, elle vaudra peut-être plusieurs dizaines de milliers d’euros.
FAQ sur le transfert de prêt immobilier
Peut-on transférer son prêt immobilier sans clause de transférabilité ?
En théorie, la banque peut l’accepter par geste commercial. En pratique, lorsque les taux du marché sont supérieurs à celui de votre prêt, elle refuse presque toujours. Sans clause écrite, vous n’avez aucun levier juridique.
Peut-on transférer son prêt si l’on achète plus cher ?
Oui. Le capital restant dû est transféré à l’ancien taux, et le complément est financé par un nouveau prêt au taux actuel. La banque vérifie alors votre capacité d’emprunt sur l’ensemble du financement.
Peut-on transférer un PTZ ?
Le prêt à taux zéro obéit à ses propres règles. Il peut être conservé dans certaines situations de revente, sous conditions strictes et pour un nouveau bien éligible, mais ce n’est pas le cas général. Vérifiez les conditions de votre contrat de PTZ avant toute vente.
Quelles banques proposent la clause de transférabilité ?
Aucune liste officielle n’existe. Des réseaux comme le Crédit Agricole, la Caisse d’Epargne, le Crédit Mutuel ou La Banque Postale l’ont intégrée à certains contrats, souvent sur demande. La meilleure méthode reste de la réclamer explicitement lors de la négociation et de vérifier sa présence dans l’offre.
Le transfert modifie-t-il la durée de mon prêt ?
Non, en principe. La durée résiduelle est conservée. Si vous souhaitez l’allonger ou la raccourcir, cela passe par une modulation ou un avenant distinct, soumis à l’accord de la banque.