Prix des logements étudiants : les loyers élevés font-ils les bons investissements ?

De 282 euros par mois à Nancy à 680 euros à Paris pour un logement de 20 m² : se loger pendant ses études ne coûte pas du tout la même chose selon la ville. Pour les parents, cet écart pèse sur le budget. Pour un investisseur, il pose une autre question : faut-il acheter là où les loyers sont les plus élevés ?

La réponse dépend surtout du prix payé pour le logement. Un studio parisien peut rapporter davantage chaque mois et offrir une rentabilité inférieure à celle d’un appartement dans une ville universitaire moins chère. Le montant du loyer ne suffit pas : il faut le rapporter au coût total de l’investissement, puis déduire les dépenses réellement supportées.

Combien coûte un logement étudiant de 20 m² ?

Les infographies des Echos et de Datagora permettent de comparer seize grandes villes étudiantes. Les montants correspondent à des estimations pour un logement de 20 m², calculées à partir des loyers au mètre carré des T1 et T2 non meublés, charges comprises, au troisième trimestre 2025.

Ce sont donc des repères datés, et non des tarifs garantis pour un studio disponible aujourd’hui. Ils ne représentent pas non plus spécifiquement les chambres du Crous ou les résidences étudiantes privées.

Sources des chiffres : infographies créditées aux Echos et à Datagora ; Observatoire des territoires pour les loyers, Insee et data.gouv pour la part d’étudiants.

À Paris, le budget mensuel représente environ 2,4 fois celui de Nancy. Sur neuf mois, cela donne 6 120 euros contre 2 538 euros, soit 3 582 euros d’écart.

Aix-en-Provence arrive en deuxième position, avec 440 euros mensuels. Les quatorze autres villes se situent entre 282 et 382 euros. Paris se détache donc nettement, tandis que les différences entre la plupart des villes de province restent plus contenues.

Attention toutefois : « charges comprises » ne signifie pas que toutes les dépenses sont incluses. Selon le logement, l’électricité, internet ou l’assurance habitation peuvent rester à payer séparément.

Une forte population étudiante constitue un atout, pas une garantie

Caen affiche la proportion d’étudiants la plus élevée du classement : 34 %, devant Rennes à 30 %, puis Nancy et Angers à 29 %. Ces chiffres signalent une présence universitaire importante et justifient d’examiner le marché des petites surfaces.

Ils ne mesurent cependant ni la pénurie de logements ni la facilité à louer un appartement précis.

Tous les étudiants ne recherchent pas un studio individuel. Certains vivent chez leurs parents, d’autres choisissent la colocation, une résidence universitaire ou un logement dans une commune voisine. La proportion d’étudiants doit donc être confrontée à l’offre existante et aux besoins locaux.

L’adresse du logement compte autant que le nom de la ville. Un studio proche d’un campus ou desservi directement par les transports peut être plus attractif qu’un appartement central imposant plusieurs correspondances. Il faut examiner les trajets vers les établissements réellement fréquentés par les futurs locataires.

Pourquoi le loyer parisien ne prouve pas une meilleure rentabilité

Recevoir 680 euros par mois paraît plus intéressant que recevoir 306 euros. Mais encore faut-il savoir combien coûte le logement qui produit ce revenu.

Les documents fournis ne comportent aucun prix de vente. Ils ne permettent donc pas d’affirmer que Paris, Dijon, Nancy ou Rennes offre le meilleur rendement.

Prenons un exemple entièrement hypothétique, indépendant des prix immobiliers réels de ces villes :

Le studio B rapporte davantage en euros, mais moins en proportion du capital engagé.

Pour comparer correctement deux opérations, le calcul est le suivant :

Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ coût total de l’investissement × 100.

Le coût total comprend le prix d’achat, les frais d’acquisition, les éventuels honoraires à la charge de l’acheteur, les travaux et le mobilier si le logement est loué meublé.

L’erreur classique consiste à utiliser un loyer charges comprises et à oublier une partie du coût d’achat. Le rendement devient alors flatteur sur le papier, beaucoup moins sur le compte bancaire.

Les charges comprises ne sont pas un revenu disponible

Dans les infographies, les 362 euros de Lille ou les 344 euros de Rennes comprennent les charges. Or une partie des sommes encaissées sert à payer des dépenses liées au logement ou à l’immeuble.

Pour estimer le revenu du propriétaire, il faut distinguer le loyer hors charges, les charges récupérables auprès du locataire et les dépenses qui restent à la charge du bailleur.

La taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire, l’entretien et les frais de gestion réduisent le résultat. L’ANIL recommande précisément d’intégrer ces dépenses récurrentes avant d’investir.

Un agent immobilier qui annonce un rendement sans préciser ces éléments fournit un chiffre incomplet. Avant de signer, mieux vaut demander les comptes de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, la taxe foncière et les travaux envisagés.

9 mois de location peuvent changer le résultat

Un logement destiné aux étudiants ne produit pas automatiquement 12 mois de loyers.

Le bail meublé étudiant peut être conclu pour neuf mois, sans reconduction tacite. Si le propriétaire et le locataire souhaitent poursuivre la location, ils doivent signer un nouveau contrat.

Reprenons le studio hypothétique acheté pour un coût total de 100 000 euros et loué 350 euros hors charges :

• Sur douze mois, les loyers atteignent 4 200 euros, soit 4,20 % de rendement brut.
• Sur neuf mois, ils tombent à 3 150 euros, soit 3,15 %.
• Avec 1 200 euros de dépenses annuelles supportées par le propriétaire, le résultat sur neuf mois descend à 1 950 euros, soit 1,95 % avant fiscalité et financement.

Ces dépenses sont une hypothèse de calcul, pas une moyenne du marché. Mais l’exemple montre l’effet de la vacance estivale.

Prévoir de louer l’été peut améliorer le résultat, à condition de vérifier la demande, les règles applicables et les frais supplémentaires. Trois mois de recettes espérées ne doivent pas être présentés comme trois mois de recettes assurées.

Le crédit peut absorber le revenu locatif

Le rendement du logement et l’équilibre de trésorerie sont deux choses différentes.

Un appartement peut produire un revenu positif avant financement, tout en obligeant son propriétaire à verser de l’argent chaque mois après paiement du crédit. La mensualité comprend notamment le remboursement du capital : celui-ci constitue progressivement un patrimoine, mais reste une sortie d’argent immédiate.

Il faut donc établir deux calculs : le rendement après dépenses d’exploitation, puis la trésorerie après mensualités, assurance emprunteur et impôts.

Acheter un logement étudiant n’est pas nécessairement acheter un revenu mensuel disponible. Ce peut être une opération patrimoniale nécessitant un effort d’épargne régulier.

Un studio bon marché peut cacher des travaux coûteux

Le diagnostic de performance énergétique doit être examiné avant l’achat. En métropole, les logements classés G sont concernés par l’interdiction de location depuis 2025, selon les échéances applicables aux baux. Le calendrier prévoit ensuite les logements F en 2028 et E en 2034.

Une décote peut être intéressante si les travaux sont chiffrés et réalisables. Elle l’est beaucoup moins lorsque l’amélioration énergétique dépend d’une décision de copropriété ou exige une rénovation lourde.

Il faut également vérifier les règles locales de fixation des loyers. Dans les territoires concernés par un plafonnement, le loyer envisagé doit respecter le dispositif applicable au logement. Une moyenne statistique ne constitue pas une autorisation de facturer ce montant.

Quelles villes méritent d’être étudiées pour investir ?

Les chiffres invitent à examiner Caen, Rennes, Nancy et Angers, qui combinent une forte présence étudiante avec des loyers inférieurs à ceux de Paris ou d’Aix-en-Provence. Cela constitue une piste de recherche, pas un classement de rentabilité.

Nancy illustre bien le raisonnement : la ville compte 29 % d’étudiants dans les données fournies, mais affiche le loyer estimé le plus faible. L’investissement peut être intéressant si le coût d’acquisition est suffisamment bas. Sans ce coût, impossible de conclure.

Paris et Aix-en-Provence demandent une vigilance différente : leurs loyers plus élevés peuvent être absorbés par un prix d’achat important. Quant à Lille, Montpellier, Toulouse ou Lyon, la sélection du quartier, les transports et les caractéristiques du bien restent déterminants.

Le bon logement étudiant est finalement celui qui répond à une demande identifiable, peut être loué légalement au montant retenu et reste rentable avec des hypothèses prudentes. La difficulté des étudiants à se loger ne dispense jamais l’investisseur de faire ses comptes.