Les revenus tirés d’une location meublée doivent être déclarés à l’administration fiscale. Contrairement aux loyers d’une location vide, ils ne relèvent pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), 2 régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC et le régime réel. Le choix détermine le calcul du revenu imposable, les charges déductibles et les formalités à accomplir.
Déclarer son activité LMNP
Le propriétaire doit effectuer déclaration LMNP dans les 15 jours suivant son début. Cette démarche s’effectue en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises géré par l’INPI.
Il faut notamment indiquer son identité, l’adresse du logement, la date de début d’activité et le régime fiscal choisi. L’immatriculation permet d’obtenir un numéro SIREN et un numéro SIRET nécessaires aux démarches administratives et fiscales.
Micro-BIC ou régime réel : quelle différence ?
Le micro-BIC est le régime le plus simple. Pour une location meublée classique de longue durée, il permet généralement de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sous réserve des seuils et conditions applicables. Le propriétaire ne peut alors déduire aucune charge supplémentaire.
Le régime réel permet au contraire de déduire les dépenses effectivement supportées : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion et de comptabilité, taxe foncière, entretien ou encore certaines réparations.
Il permet également d’amortir le logement, hors valeur du terrain, ainsi que le mobilier et certains travaux. Cet amortissement peut fortement réduire le bénéfice imposable, mais il ne peut pas, à lui seul, créer ou aggraver un déficit fiscal LMNP.
Comment déclarer ses revenus LMNP au micro-BIC ?
Le propriétaire doit utiliser la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO et renseigner la rubrique consacrée aux revenus des locations meublées non professionnelles.
Il faut déclarer le montant brut des recettes encaissées sans appliquer soi-même l’abattement. L’administration fiscale effectue automatiquement ce calcul.
Par exemple, avec 15 000 euros de recettes bénéficiant d’un abattement de 50 %, le propriétaire déclare 15 000 euros. Sa base imposable sera ensuite ramenée à 7 500 euros.
Parmi les erreurs fréquentes figurent la déclaration des loyers en revenus fonciers, l’application manuelle de l’abattement avant déclaration ou l’oubli d’une partie des recettes encaissées.
Comment déclarer ses revenus LMNP au régime réel ?
Le régime réel impose une véritable comptabilité et le dépôt d’une liasse fiscale. Celle-ci comprend notamment le formulaire n° 2031-SD et, selon le régime applicable, les tableaux annexes de la série 2033.
Ces documents retracent le résultat de l’activité, les charges, les immobilisations et les amortissements. Le résultat fiscal doit ensuite être reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
Prenons un propriétaire encaissant 15 000 euros de loyers, avec 6 000 euros de charges et 7 000 euros d’amortissements déductibles. Son résultat imposable peut être ramené à 2 000 euros, contre 7 500 euros avec un micro-BIC assorti d’un abattement de 50 %.
Le régime réel peut donc être nettement plus avantageux, notamment en présence d’un crédit immobilier, de charges élevées ou d’importants amortissements. Il reste toutefois plus complexe et nécessite souvent l’intervention d’un expert-comptable.
Comment choisir entre micro-BIC et régime réel ?
Le micro-BIC est généralement adapté aux propriétaires ayant peu de charges et recherchant une déclaration simple. Le réel mérite d’être étudié lorsque les charges et amortissements permettent de réduire davantage le bénéfice imposable que l’abattement forfaitaire.
Une simulation est indispensable. Choisir automatiquement le micro-BIC par simplicité peut coûter plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d’euros d’impôt sur plusieurs années.
Les déficits provenant des charges d’une activité LMNP sont généralement reportables sur les bénéfices futurs de même nature pendant dix ans. Les amortissements non utilisés peuvent, sous conditions, être reportés sans limitation de durée.
Cotisations sociales, TVA et CFE en LMNP
Les revenus LMNP sont généralement soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % lorsqu’ils ne relèvent pas d’un régime de cotisations sociales. Certaines situations, notamment selon le montant des recettes et la nature de la location, peuvent toutefois entraîner un assujettissement aux cotisations sociales.
La location meublée à usage d’habitation est en principe exonérée de TVA. L’assujettissement dépend surtout de la nature de l’activité et des éventuels services para-hôteliers proposés, et non du seul dépassement d’un seuil de recettes.
Enfin, un LMNP peut être redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), même s’il existe plusieurs cas d’exonération.
Les points à vérifier avant sa déclaration LMNP
Avant d’envoyer sa déclaration, il faut contrôler le montant exact des recettes, le régime fiscal appliqué, les cases utilisées sur la 2042-C-PRO et, au réel, la cohérence entre la comptabilité, la liasse fiscale et le résultat déclaré.
Il faut également vérifier l’immatriculation de l’activité, l’obtention du numéro SIRET et sa situation concernant la CFE, les prélèvements sociaux et les éventuelles cotisations sociales.
Le micro-BIC est plus simple, mais pas toujours plus économique. Le régime réel est plus contraignant, mais peut réduire fortement l’impôt. Le bon choix dépend avant tout des recettes, des charges, du financement et du potentiel d’amortissement du bien.
