Après la taxe foncière payée en octobre, certains propriétaires devront encore s’acquitter, en décembre, d’autres impôts locaux : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants. Ces prélèvements s’appliquent à tous les logements meublés ou non occupés à titre de résidence principale au 1er janvier 2025. Mais plusieurs cas d’exonération existent, à condition de bien connaître les règles.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Depuis 2023, la taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle reste applicable aux résidences secondaires. Si vous possédez un logement meublé que vous n’occupez pas à titre de résidence principale, vous êtes redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Elle s’applique à tout bien meublé dont vous conservez la jouissance exclusive, même si vous ne l’occupez jamais.
Le montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien, sans abattement, multipliée par le taux d’imposition voté par la commune. Dans 1 628 communes classées en « zone tendue », cette taxe peut être majorée de 5 % à 60 % selon la décision municipale. Plus de 40 % de ces communes appliquent d’ailleurs la majoration maximale.
Les propriétaires concernés doivent régler cette taxe avant le 15 décembre, ou jusqu’au 20 décembre s’ils paient en ligne sur le site impots.gouv.fr.
Les cas où la taxe n’est pas due
Certains contribuables peuvent obtenir une exonération ou un remboursement partiel. C’est notamment le cas si votre ancienne résidence principale est devenue inoccupée après un déménagement, une vente ou une mise en location sans succès. Si vous prouvez que le logement est en attente de réhabilitation ou de démolition dans un délai d’un an, vous pouvez demander le remboursement de la surtaxe communale.
La réclamation doit être adressée au centre des impôts fonciers avant la fin de l’année 2026, accompagnée d’un courrier explicatif et, idéalement, de justificatifs (avis de mise en vente, devis de travaux, etc.).
Les personnes contraintes de conserver un second logement pour raisons professionnelles peuvent aussi obtenir le remboursement de la surtaxe, à condition de démontrer que la double résidence n’est pas un choix de confort.
Enfin, les personnes âgées ou invalides vivant en maison de retraite sont exonérées de taxe d’habitation sur leur ancien domicile, même si elles en conservent la jouissance. En revanche, elles restent imposées sur leur résidence secondaire, sauf si le logement est devenu inhabitable.
Le cas particulier des étudiants
Les étudiants échappent eux aussi à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, même s’ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Leur logement étudiant, qu’il soit en résidence universitaire ou loué à titre privé, est considéré comme leur résidence principale.
Les parents propriétaires d’un logement occupé par leur enfant doivent impérativement le déclarer dans leur espace « gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, sous peine de voir le fisc réclamer à tort la taxe d’habitation.
Que se passe-t-il si le logement est loué ?
Lorsqu’un bien est loué à l’année comme résidence secondaire, c’est le locataire qui doit payer la THRS. En revanche, si le bien est loué en meublé de tourisme ou en location saisonnière, la taxe reste à la charge du propriétaire, car il conserve la possibilité d’y séjourner.
Une exonération est toutefois possible si vous prouvez que vous n’avez pas la jouissance du logement en dehors des périodes de location, par exemple grâce à un mandat de gestion confié à une agence immobilière excluant tout usage personnel.
De plus, certaines communes situées en zone « France ruralités revalorisation » ont instauré une exonération de THRS pour les meublés de tourisme classés.
Et si le logement n’est pas meublé ?
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne s’applique qu’aux logements meublés. Si votre bien est vide, il n’est pas soumis à la THRS, mais il peut relever d’une autre taxe : la taxe sur les logements vacants (TLV).
Cette taxe concerne les logements non meublés, inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier 2025, situés dans les 3 697 communes classées en zone tendue. Son taux est de 17 % la première année et de 34 % à partir de la deuxième.
En dehors des zones tendues, une commune peut instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) si le bien est vide depuis plus de deux ans. En 2025, près de 7 000 communes ont adopté ce dispositif.
Quand un logement est-il considéré comme inhabitable ?
Un bien n’est imposable ni à la THRS ni à la TLV s’il est jugé inhabitable. Pour cela, il doit être clos, couvert, et disposer des éléments essentiels de confort (électricité, eau courante, sanitaires). Un logement dégradé ou dangereux peut être exonéré, à condition de prouver que les travaux nécessaires représentent au moins 25 % de sa valeur vénale. Seuls les travaux d’habitabilité — et non de confort — sont pris en compte.
Attention : une simple « passoire thermique » n’est pas considérée comme inhabitable. Le fait qu’un bien soit interdit à la location ne le dispense donc pas d’imposition.
Les cas d’exonération pour logement vacant
La taxe sur les logements vacants n’est due que si la vacance est volontaire. Vous n’avez pas à la payer si le bien est mis en vente ou en location sans trouver preneur, ou s’il est destiné à être démoli ou rénové prochainement.
De même, si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année précédente, il échappe à la TLV. Ces précisions doivent être indiquées dans votre déclaration d’occupation des biens immobiliers.
En cas d’erreur ou d’imposition injustifiée, vous pouvez demander un dégrèvement jusqu’à la fin de l’année 2026, devis et factures à l’appui.
Cotisation foncière des entreprises et location meublée
Certains propriétaires doivent aussi s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsqu’ils exercent une activité de location meublée. Toutefois, les situations varient selon le type de location.
Si vous louez un logement meublé à l’année à un locataire qui en fait sa résidence secondaire, c’est lui qui paie la THRS, et vous êtes exonéré de CFE. Si vous pratiquez la location saisonnière, vous devez régler la THRS, mais vous pouvez être exonéré de CFE, sauf décision contraire de votre commune.
Enfin, si le bien est exclusivement dédié à la location meublée et que vous ne l’occupez jamais, il est soumis à la CFE, mais pas à la taxe d’habitation.
Des taxes locales complexes et cumulatives
Les propriétaires de logements autres que leur résidence principale sont soumis à un enchevêtrement de taxes dont les règles changent selon la localisation, l’ameublement, la durée de vacance et la nature de l’occupation. Ces dispositifs visent à lutter contre la rétention de logements, mais ils créent aussi de nombreuses situations incohérentes : un logement vide en zone non tendue échappe à toute taxation, tandis qu’un petit bien meublé en bord de mer supporte à la fois la taxe foncière, la THRS et parfois une surtaxe communale.
En résumé, la taxe sur les logements autres que résidence principale comprend plusieurs impôts distincts — THRS, TLV et THLV — dont l’application dépend de la nature du bien, de son usage et de sa localisation. Une bonne connaissance des textes fiscaux et des cas d’exonération permet souvent d’en limiter le coût.
Vous avez une question sur votre situation ou une expérience à partager concernant ces taxes ? N’hésitez pas à la décrire dans les commentaires pour aider d’autres propriétaires à s’y retrouver.