Pour évaluer les risques liés à une copropriété, les assureurs analysent minutieusement certains critères clés avant de proposer une couverture. Cette démarche, souvent méconnue, peut influer considérablement sur les coûts et les garanties proposées.
Importance de la localisation de l’immeuble
La situation géographique de la copropriété est un critère majeur. En effet, la commune, le quartier, voire la proximité de certains sites sensibles, peuvent augmenter le niveau de risque. Par exemple, un immeuble situé près d’un site Seveso, dans une zone inondable ou dans un quartier classé prioritaire, est perçu comme plus à risque. Cela entraîne pour les assureurs des ajustements : les primes peuvent être augmentées, des franchises imposées, ou, dans certains cas, aucune offre d’assurance ne sera proposée. Ce type de secteur géographique peut ainsi être un frein pour obtenir une couverture complète.
État général de l’immeuble et sinistralité passée
Les assureurs examinent aussi l’état de l’immeuble, notamment en fonction de son âge et de son entretien. Un bâtiment ancien et mal entretenu sera jugé plus risqué qu’un bâtiment neuf. Le passé sinistral de la copropriété, notamment sur les 3 dernières années, pèse lourd dans l’évaluation. Si des incidents, tels que des dégâts des eaux, sont fréquents, l’assureur peut décider d’exclure certaines garanties, de relever les franchises, ou de limiter les plafonds d’indemnisation. De plus, des équipements spécifiques, comme une piscine ou des panneaux solaires, sont également pris en compte, car ils alourdissent la prime d’assurance. Si les sinistres sont nombreux, l’assureur peut remonter jusqu’à cinq ans d’historique pour mieux évaluer le risque réel.
Nature des locaux au sein de la copropriété
Les copropriétés qui accueillent des bureaux ou des commerces sont perçues comme plus risquées que celles réservées à un usage strictement résidentiel. Cependant, une tolérance est souvent accordée si les commerces représentent moins de 20 à 25 % des locaux. Toutefois, certaines activités commerciales, jugées particulièrement à risque, comme une station-service, une discothèque ou des locaux diplomatiques, rendent la couverture difficile voire impossible à obtenir via des assureurs traditionnels. Notons qu’en cas de surprime liée à une activité commerciale, celle-ci doit être répartie sur l’ensemble des copropriétaires et non supportée par le seul propriétaire du local concerné, conformément à une décision de la Cour de cassation (civ. 3e du 8 septembre 2016).
Superficie assurée : vigilance sur les déclarations
La prime est calculée en tenant compte de la surface hors œuvre brute (SHOB) de l’immeuble, c’est-à-dire l’ensemble des surfaces de chaque niveau, y compris les sous-sols, combles, terrasses, et même l’épaisseur des murs. Une erreur dans la déclaration de cette superficie pourrait réduire l’indemnisation en cas de sinistre. Cependant, une clause insérée par le courtier protège souvent les copropriétaires contre un refus d’indemnisation dû à une erreur de métrage. Les assureurs acceptent ainsi de se baser sur la superficie précédemment déclarée dans le contrat antérieur pour les immeubles anciens.
Ces critères, bien que souvent méconnus des copropriétaires, influencent directement les garanties et le coût de l’assurance de leur immeuble.