Le prêt à taux zéro reste l’un des rares dispositifs où l’État accepte de soutenir, au moins en partie, l’accès à la propriété. Il s’agit d’un crédit immobilier sans intérêts, sans frais de dossier, sans frais d’expertise, conçu pour compléter un prêt principal. En théorie, c’est un outil destiné à alléger la facture des ménages modestes lorsqu’ils achètent ou construisent leur résidence principale. En pratique, obtenir un PTZ implique de naviguer entre conditions de revenus, zonages, contraintes de résidence principale et règles administratives parfois déroutantes.
Pour y voir clair, il faut comprendre le cadre exact, les obligations et les limites imposées par la réglementation. Voici, point par point, ce que recouvre réellement le PTZ lorsqu’il finance l’achat d’un logement neuf.
Achat d’un logement neuf : ce que le PTZ peut vraiment financer
Le PTZ peut couvrir une partie du coût d’un logement neuf, c’est-à-dire un bien achevé depuis moins de cinq ans et n’ayant jamais été occupé. Il peut aussi financer un logement destiné à être occupé pour la première fois après travaux importants, ou encore la construction d’un logement, y compris l’achat simultané de dépendances comme un garage ou une place de parking. Mais attention : une seule opération ne peut bénéficier que d’un unique PTZ, quelle que soit sa composition (logement + dépendances).
Quel logement neuf est éligible au PTZ ?
L’éligibilité varie selon la forme d’acquisition.
Achat « classique »
Offre de prêt émise à partir d’avril 2025
Si l’offre de prêt est datée d’avril 2025 ou plus tard, le logement doit devenir votre résidence principale :
- Soit dans l’année suivant l’achat ou l’achèvement des travaux.
- Soit au moment de votre départ à la retraite, à condition que celui-ci survienne dans les six ans après l’achat ou la fin des travaux.
Jusqu’à ce départ à la retraite, la loi autorise la mise en location du logement, mais uniquement dans les conditions strictes prévues par la réglementation. Pour être considérée comme résidence principale, l’habitation doit être occupée au moins huit mois par an. Toutefois, même en-dessous de ce seuil, le logement peut conserver ce statut dans plusieurs situations : événement imprévisible ou irrésistible (une catastrophe naturelle, par exemple), raison de santé, déplacements professionnels fréquents, obligations liées à un statut ou un contrat de travail, éloignement temporaire du lieu d’activité pour une durée maximale de trois ans, ou encore mise en location en attente du départ à la retraite.
Offre de prêt émise jusqu’en mars 2025
Pour les offres antérieures :
- Le logement doit se situer en zone A, Abis ou B1.
- Il doit appartenir à un bâtiment d’habitation collectif comprenant plus de deux logements, superposés en tout ou partie.
- Il doit devenir votre résidence principale dans un délai d’un an après l’achat ou la fin des travaux, ou au moment du départ à la retraite (dans la limite de six ans après l’acquisition).
Là encore, l’occupation de huit mois par an reste la règle, avec les mêmes exceptions liées à la santé, au travail, à la force majeure ou à un éloignement professionnel temporaire.
Achat en location-accession (PSLA)
Le logement acquis en PSLA doit devenir votre résidence principale dans les mêmes délais : un an après l’achat ou la fin des travaux, ou à partir du départ à la retraite (dans un délai maximal de six ans).
La mise en location transitoire reste possible avant la retraite, mais uniquement dans les conditions prévues par le dispositif.
Les règles d’occupation de huit mois par an et les exceptions associées s’appliquent exactement comme dans un achat classique.
Achat avec un bail réel solidaire (BRS)
Dans le cadre d’un BRS, le logement doit là encore devenir votre résidence principale dans des délais identiques : un an après l’achat ou la fin des travaux, ou à partir du départ à la retraite dans les six ans. L’administration autorise la mise en location dans les limites prévues par la réglementation, mais l’occupation annuelle minimale et les exceptions restent inchangées : force majeure, santé, déplacements professionnels, obligations statutaires, éloignement temporaire, et mise en location avant la retraite.
Achat en accession sociale à la propriété (TVA réduite)
Pour bénéficier du PTZ dans ce cadre, le logement doit se situer :
- Dans ou à proximité d’un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
- Ou dans ou près d’une zone ANRU.
Les obligations d’occupation restent identiques : un an maximum pour s’installer ou jusqu’au départ à la retraite (dans une fenêtre de 6 ans). Les mêmes exceptions permettent de conserver le statut de résidence principale même en cas d’occupation inférieure à 8 mois annuels.
Conditions de revenus pour obtenir un prêt à taux zéro (PTZ)
Les revenus jouent un rôle déterminant dans l’accès au prêt à taux zéro. Contrairement à l’idée que l’on se fait parfois d’un dispositif simple, l’administration utilise un mode de calcul spécifique, reposant sur deux montants comparés, puis sur un seuil dépendant de la composition du foyer et de la zone géographique du logement. L’objectif officiel est de cibler les ménages aux revenus modestes. L’objectif officieux est d’écarter une grande partie des candidats, tant les seuils peuvent être restrictifs selon les territoires.
Les règles varient selon le type d’achat (classique, PSLA, BRS, TVA réduite) et selon la date d’émission de l’offre de prêt. Voici le fonctionnement exact.
Achat « classique »
Les conditions s’adaptent à la date de l’offre de prêt.
Offre de prêt émise à partir d’avril 2025
L’administration retient le plus élevé des 2 montants suivants :
- Le total du revenu fiscal de référence (RFR) de toutes les personnes destinées à habiter le logement. Le RFR retenu est systématiquement celui de l’année N-2. Ainsi, pour une demande de PTZ en 2025, le revenu fiscal considéré est celui de 2023, figurant sur l’avis d’imposition 2024. Les revenus de source étrangère doivent être intégrés au calcul et justificatifs obligatoires à l’appui.
- Le neuvième du coût total de l’opération à financer, comprenant l’achat du logement, les travaux éventuels (hors éco-PTZ et hors installation d’un système de chauffage au pétrole, charbon ou gaz) et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié, droits d’enregistrement et dépenses d’ameublement sont exclus.
Pour être éligible, le revenu retenu doit rester inférieur aux plafonds définis selon la zone (A, Abis, B1, B2, C) et selon le nombre d’occupants. Le tableau officiel fixe ces limites et conditionne l’accès ou non au PTZ.
Un simulateur permet d’identifier la zone géographique du logement et de vérifier l’accessibilité du PTZ selon la localisation.
Offre de prêt émise jusqu’en mars 2025
Le mode de calcul repose sur les mêmes principes (RFR N-2 ou neuvième du coût de l’opération, en prenant le montant le plus élevé).
La différence majeure tient à la restriction géographique : seules les zones A, Abis et B1 sont éligibles au PTZ pour les offres antérieures à avril 2025.
Les seuils de revenus varient selon le nombre d’occupants du logement, et les montants correspondants doivent être strictement respectés pour conserver l’éligibilité.
Comme pour la période post-avril 2025, un simulateur permet de vérifier la zone de la commune et donc la possibilité d’obtenir le PTZ.
Achat en location-accession (PSLA)
Le calcul des revenus reprend exactement la même logique : comparaison entre le total des revenus fiscaux N-2 du foyer et le neuvième du coût de l’opération TTC.
Pour être éligible, le résultat doit rester inférieur aux plafonds, eux-mêmes dépendants de la zone (A, Abis, B1, B2, C) et du nombre d’occupants.
Les mêmes tableaux s’appliquent : plus le foyer est nombreux et plus les plafonds augmentent, mais la localisation reste un facteur déterminant, notamment dans les zones tendues.
Achat avec un bail réel solidaire (BRS)
Le mécanisme reste identique : le montant de revenus retenu correspond au plus élevé entre le revenu fiscal total du foyer (année N-2) et le neuvième du coût total du projet.
Les plafonds, répartis par zone A/Abis, B1, B2, C, et par taille du foyer, doivent être respectés pour obtenir le PTZ avec un BRS.
Les revenus étrangers doivent être intégrés dans le calcul, justificatifs à l’appui lors de la demande.
Achat en accession sociale à la propriété (TVA réduite)
Ce cas suit exactement les mêmes règles que les précédents :
- Revenu fiscal N-2 de l’ensemble des futurs occupants.
- Neuvième du coût de l’opération.
- Prise en compte du montant le plus élevé.
- Comparaison à un plafond variant selon la zone géographique et le nombre d’occupants.
Les revenus étrangers doivent également être déclarés et documentés.
Peut-on obtenir un PTZ lorsqu’on est déjà propriétaire de sa résidence principale ?
Le PTZ est présenté comme un coup de pouce pour accéder à la propriété, mais la règle de base est claire : pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Autrement dit, le dispositif vise officiellement les primo-accédants, même si certaines exceptions existent pour ne pas pénaliser les situations particulières.
Le PTZ doit toujours financer l’achat ou la construction d’un logement destiné à devenir votre résidence principale et doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier. La réglementation vérifie donc votre situation patrimoniale sur les deux années qui précèdent la demande.
Ce principe d’exclusion connaît néanmoins plusieurs exceptions précises.
Dans quels cas peut-on obtenir un PTZ même en étant propriétaire ?
Certaines situations ouvrent droit au PTZ même si vous disposez déjà de droits immobiliers liés à un logement d’habitation.
Vous restez éligible si :
- Vous êtes titulaire uniquement de l’usufruit ou de la nue-propriété de votre résidence principale, sans en détenir la pleine propriété.
- Vous, ou l’un des futurs occupants du logement financé, êtes titulaire d’une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie (impliquant une incapacité totale de travailler), ou percevez l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).
- Votre résidence principale a été rendue définitivement inhabitable à la suite d’une catastrophe naturelle ou technologique. Dans ce cas, la demande de PTZ doit être déposée dans les deux ans suivant la publication de l’arrêté constatant la catastrophe.
Ces exceptions existent pour ne pas exclure des ménages qui subissent une situation subie, ou qui ne détiennent pas les droits complets sur leur résidence principale.
Et si vous vendez votre logement pour en acheter un autre ?
La réglementation prévoit un mécanisme utile : le transfert du PTZ. Si vous détenez déjà un PTZ sur un logement que vous revendez pour acheter un nouveau bien, vous pouvez demander à transférer votre prêt existant vers la nouvelle opération.
Ce transfert est encadré par des conditions spécifiques, mais permet d’éviter de rembourser immédiatement le PTZ pour en souscrire un nouveau.
Calcul du montant du prêt à taux zéro (PTZ)
Le montant du PTZ n’est jamais laissé au hasard : il résulte d’un calcul strict, basé sur le coût total de votre projet immobilier, vos revenus, la zone géographique du logement, la composition du foyer et la tranche de revenus dans laquelle vous êtes classé. Contrairement à ce que certaines banques laissent croire, le PTZ ne “s’ajuste” pas en fonction de votre situation financière personnelle : il obéit à une mécanique réglementaire qui s’applique uniformément, que le conseiller bancaire la maîtrise… ou non.
Deux dates modifient profondément le calcul : une offre de prêt émise à partir d’avril 2025, et une offre jusqu’en mars 2025. Le mode de calcul dépend aussi du type d’achat (classique, PSLA, BRS, accession sociale).
Pour comprendre précisément le montant auquel vous pouvez prétendre, il faut suivre pas à pas la méthode officielle.
Comment estimer le montant du PTZ ?
Un simulateur public permet d’obtenir une estimation indicative du montant du prêt.
Mais pour connaître le montant réel et contrôlable, il faut appliquer le calcul détaillé.
Achat « classique » – offre de prêt émise à partir d’avril 2025
Dans ce cas, la réglementation introduit une distinction entre deux types de biens :
- Les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (plus de deux logements, superposés en tout ou partie).
- Les autres logements (dont les maisons individuelles).
Cette distinction influe sur le pourcentage maximal de financement autorisé.
Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif
Le montant maximal du PTZ dépend de trois informations successives.
1. Le coût total de l’opération immobilière (plafonné)
Le coût pris en compte correspond :
- au prix d’achat du logement ;
- aux travaux éligibles ;
- aux honoraires de négociation.
En revanche, les frais notariés, droits d’enregistrement et meubles sont exclus du calcul.
Ce coût total est ensuite comparé à un plafond national dépendant de :
- la zone (A/Abis, B1, B2, C) ;
- la taille du foyer.
Le plafond correspond au coût maximal retenu pour établir le PTZ, même si votre projet dépasse ce montant.
Exemple (source) :
Un foyer de 2 personnes achète un logement en zone C.
Coût réel de l’opération : 163 000 €.
Plafond réglementaire : 150 000 €.
Le montant retenu sera donc 150 000 €.
2. Le montant des revenus retenus
L’administration compare deux valeurs et retient la plus élevée :
- Le total du revenu fiscal de référence N-2 du foyer (RFR 2023 pour une demande 2025), revenus étrangers compris.
- Le neuvième du coût total de l’opération TTC (hors dépenses non éligibles).
3. La tranche de revenus du foyer
Pour classer le foyer dans une tranche, le montant des revenus retenu est divisé par un coefficient familial, variant selon la taille du foyer.
Coefficient familial :
- 1 personne : 1
- 2 personnes : 1,5
- 3 personnes : 1,8
- 4 personnes : 2,1
- 5 personnes ou plus : 2,4
Ce montant divisé est ensuite comparé aux seuils de tranche, qui varient selon la zone.
La tranche déterminée influe directement sur le pourcentage maximal du PTZ.
Exemple officiel :
2 occupants, revenus pris en compte : 30 000 €.
Coefficient : 1,5 → 30 000 / 1,5 = 20 000 €.
En zone C, 20 000 € correspond à la tranche 3.
Pourcentage maximum financé par le PTZ
Selon la tranche :
- Tranche 1 : 50 %
- Tranche 2 : 40 %
- Tranche 3 : 40 %
- Tranche 4 : 20 %
Le montant maximal théorique du PTZ =
coût plafonné × pourcentage associé à la tranche.
Exemple :
Coût plafonné : 150 000 €
Tranche 3 → 40 %
PTZ maximal : 60 000 €
Limitation liée aux autres prêts
La réglementation contrôle également l’équilibre entre PTZ et autres prêts :
- Pour les tranches 2, 3 et 4 :
→ Le PTZ ne peut excéder le montant total des autres prêts immobiliers d’une durée supérieure à 2 ans. - Pour la tranche 1 :
→ Le PTZ peut dépasser les autres prêts, mais dans une limite de +25 %.
Exemple officiel (tranche 1) :
Montant maximal PTZ théorique : 50 000 €.
Le PTZ ne peut dépasser les autres prêts de plus de 25 %.
Donc l’autre prêt doit être d’au moins : 50 000 / 1,25 = 40 000 €.
Si vous disposez d’un apport, votre prêt + apport doivent totaliser 50 000 €, avec un apport maximal de 10 000 €.
Achat « classique » – logement non collectif (autres cas)
Le calcul reste identique, sauf que les pourcentages maximums diffèrent selon les tranches de revenus :
- Tranche 1 : 30 %
- Tranche 2 : 20 %
- Tranche 3 : 20 %
- Tranche 4 : 10 %
Le reste du mécanisme (plafonds, coefficients, comparaison revenus/coût/zone) ne change pas.
Exemple :
Coût plafonné : 150 000 €
Tranche 3 → 20 %
PTZ maximal : 30 000 €
Les limitations par rapport aux autres prêts restent les mêmes.
Achat « classique » – offre de prêt émise jusqu’en mars 2025
Avant avril 2025, les règles restent similaires mais plus restrictives géographiquement :
- Seules les zones A, Abis et B1 sont éligibles.
- Les plafonds de coûts sont légèrement différents mais suivent la même structure.
- Les tranches de revenus et pourcentages sont identiques au dispositif post-avril 2025.
Exemple repris du document :
Coût plafonné : 225 000 €
Tranche : 4 → 20 %
PTZ maximal : 45 000 €
Les règles d’équilibre entre PTZ et autres prêts s’appliquent également.
Achat en PSLA, BRS et accession sociale (TVA réduite)
Pour ces trois modes d’acquisition, le calcul du montant du PTZ suit exactement la même logique :
- Coût total plafonné selon zone et taille du foyer.
- Revenus retenus = RFR N-2 ou neuvième du coût total (le plus élevé).
- Détermination de la tranche via le coefficient familial.
- Calcul du pourcentage applicable selon la tranche.
- Contrôle de cohérence avec les autres prêts de plus de 2 ans.
Les pourcentages applicables sont ceux du logement collectif classique :
50 % / 40 % / 40 % / 20 % selon la tranche.
Les exemples fournis dans le document (foyer de 2 personnes en zone C, opération à 163 000 €) sont identiques pour PSLA, BRS et accession sociale : coût plafonné retenu = 150 000 €.
Modalités de remboursement du PTZ : durée, différé et obligations réelles
Le remboursement du prêt à taux zéro ne fonctionne pas comme celui d’un prêt immobilier classique. Le PTZ repose sur un mécanisme à deux phases : une période de différé plus ou moins longue, puis une période de remboursement effectif. La durée du remboursement, la durée du différé et la structure des échéances dépendront directement de vos revenus, de la composition du foyer et de la zone géographique du logement.
Contrairement à ce que certains conseillers bancaires annoncent un peu trop vite, vous n’avez aucune liberté pour décider du calendrier : tout est fixé par la réglementation, de façon rigide, selon la « tranche » dans laquelle vous êtes classé.
Comment s’organise le remboursement du PTZ ?
Le PTZ se rembourse en deux temps :
- Un différé de remboursement, pendant lequel vous ne payez rien sur le PTZ.
- Une phase de remboursement, pendant laquelle vous commencez à amortir le capital.
La combinaison des deux peut donner des plans de financement très différents selon les revenus : certains ménages remboursent rapidement, d’autres bénéficient d’un différé long, ce qui réduit leur charge mensuelle au moment de l’achat.
Comment la durée totale du PTZ est-elle déterminée ?
La durée totale peut aller jusqu’à 25 ans, selon :
- la tranche de revenus (1 à 4) ;
- la zone du logement ;
- la composition du foyer.
Plus les revenus sont modestes, plus le différé est long, et plus la durée totale du remboursement peut s’étendre.
À l’inverse, un foyer en tranche 4 rembourse beaucoup plus rapidement.
Le rôle des tranches de revenus dans le remboursement
Les tranches déjà utilisées pour calculer le montant du PTZ servent aussi à déterminer :
- la durée du différé ;
- la durée de remboursement.
Plus la tranche est basse, plus les conditions sont favorables.
Fonctionnement du différé de remboursement
Le différé constitue la période pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital du PTZ.
L’objectif officiel est de réduire la pression financière lors des premières années, quand l’emprunteur supporte déjà la mensualité du prêt principal et les frais liés au logement.
Le différé peut être court ou long selon la tranche :
- Tranche 1 : différé le plus long (peut dépasser 15 ans).
- Tranche 2 et 3 : différé intermédiaire.
- Tranche 4 : différé court.
La durée précise dépend également de la zone géographique et de la composition du foyer, selon des grilles fixées réglementairement.
Remboursement du capital après le différé
Une fois le différé terminé, vous commencez à rembourser le PTZ sous forme d’échéances constantes jusqu’à l’échéance finale.
La durée de cette seconde phase varie, mais elle est toujours plus courte pour les tranches les plus aisées.
En pratique, cela peut donner :
- un différé de 15 ans + un remboursement sur 10 ans ;
- ou un différé de 5 ans + un remboursement sur 15 ans ;
- ou encore aucun différé réel (tranche 4) et un remboursement accéléré.
Peut-on rembourser le PTZ par anticipation ?
Oui, le remboursement anticipé du PTZ est possible, mais il est obligatoire dans certains cas, notamment :
- en cas de remboursement anticipé total du prêt immobilier principal ;
- lorsque vous revendez le logement ;
- lorsque vous cessez d’en faire votre résidence principale hors exceptions prévues par la loi.
Si vous remboursez seulement une partie de votre prêt principal, vous n’êtes pas obligé de rembourser le PTZ en parallèle.
Il est également possible de rembourser volontairement le PTZ avant son échéance, sans pénalité, ce qui peut réduire le coût total du financement lorsqu’on dispose d’une rentrée d’argent (succession, vente d’un autre bien, prime exceptionnelle).
Ce qui se passe si vous quittez le logement
Le PTZ impose que le logement soit occupé comme résidence principale pendant toute la durée de l’opération, sauf exceptions déjà listées (force majeure, santé, obligations professionnelles, etc.).
Si vous quittez le logement hors cadre dérogatoire :
- vous devez rembourser le PTZ ;
- la banque peut exiger le remboursement immédiat ;
- aucune mise en location libre n’est autorisée.
La seule exception stable est la possibilité de louer avant départ à la retraite lorsque ce motif a été prévu dès le départ.
Un mot sur les obligations administratives
Chaque banque prêteuse doit vérifier et justifier :
- votre tranche de revenus ;
- la zone du logement ;
- votre situation familiale ;
- la conformité du coût total du projet ;
- la cohérence du différé et de la durée retenue.
En pratique, de nombreuses erreurs administratives surviennent, surtout lorsque les banques traitent le PTZ comme un prêt subsidiaire. Il est donc indispensable de vérifier vous-même la tranche, les plafonds et la durée théorique.
Conditions d’occupation et règles de résidence principale liées au PTZ
L’un des points les plus sensibles du prêt à taux zéro concerne les obligations d’occupation. Le PTZ n’est pas un prêt immobilier comme les autres : l’État l’accorde uniquement pour un logement destiné à devenir votre résidence principale, et il contrôle de près ce critère. La moindre erreur ou un simple déménagement non conforme peut entraîner l’exigibilité immédiate du prêt.
Le principe général est simple : le logement financé au PTZ doit être occupé comme résidence principale, dans les délais imposés et selon des règles strictes. Les exceptions existent, mais elles sont limitées et doivent correspondre à des situations précisément définies.
Quand le logement doit-il devenir votre résidence principale ?
Que vous achetiez un logement neuf, ancien, en PSLA, en BRS ou en accession sociale, les délais restent identiques :
- Vous devez occuper le logement au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux.
- Ce délai peut être reporté jusqu’à votre départ à la retraite, si celui-ci intervient dans les six ans suivant l’achat. Pendant cette période, une mise en location encadrée est autorisée.
Ces délais ne sont pas négociables : la réglementation ne prévoit aucune marge d’appréciation.
Occupation minimale : la règle des 8 mois par an
Pour être considérée comme résidence principale, l’habitation doit être occupée au moins huit mois par an.
Ce seuil s’applique pendant toute la durée d’application des obligations liées au PTZ.
Ce seuil est l’un des plus mal compris par les emprunteurs : il ne s’agit pas d’une recommandation mais d’une condition légale.
Dans quels cas peut-on occuper le logement moins de huit mois par an ?
La loi prévoit néanmoins plusieurs cas dans lesquels l’occupation réduite reste compatible avec le statut de résidence principale :
- Force majeure : événements exceptionnels, imprévisibles et irrésistibles (catastrophe naturelle, impossibilité absolue d’occuper les lieux).
- Raison de santé empêchant d’habiter le logement.
- Obligations professionnelles impliquant une mobilité ou des déplacements réguliers.
- Nécessité absolue de service liée à votre métier ou à celui d’un autre occupant (fonction publique, métiers soumis à astreinte géographique).
- Éloignement temporaire de votre lieu d’activité, ou de celui d’un co-occupant, pour une durée maximale de trois ans.
- Mise en location dans l’attente du départ à la retraite, lorsque cette perspective a été annoncée dès l’obtention du PTZ.
Ces cas sont limitatifs : tout ce qui n’entre pas explicitement dans ces catégories est considéré comme non conforme.
Peut-on louer le logement financé au PTZ ?
La location est possible, mais uniquement dans les cas suivants :
- Avant votre départ à la retraite, si cela a été prévu dans votre dossier.
- En raison d’une situation relevant d’une exception mentionnée plus haut (mobilité pro, force majeure, santé, etc.).
La location libre, au simple choix de l’emprunteur, est strictement interdite.
Toute location non autorisée peut entraîner l’exigibilité immédiate du PTZ par la banque.
Que se passe-t-il si vous quittez le logement ?
Si vous cessez d’occuper le logement sans entrer dans l’un des cas dérogatoires prévus par la loi, vous perdez le droit au PTZ.
La banque peut alors :
- exiger le remboursement immédiat du PTZ ;
- refuser toute mise en location ;
- requalifier votre situation en cas d’inexactitude déclarative.
Contrairement à ce que certains emprunteurs imaginent, il n’existe pas de “tolérance tacite”. Le respect des conditions d’occupation est contrôlé, notamment lors d’un changement de situation ou d’un transfert du PTZ.
Les obligations déclaratives
Lorsque votre situation change (mutation professionnelle, modification du foyer, retards de travaux, impossibilité d’occupation), il est indispensable d’informer rapidement la banque.
En cas de contrôle administratif, l’absence de déclaration peut être assimilée à une fraude et entraîner la déchéance du bénéfice du PTZ.
Conditions spécifiques selon le type d’achat financé par un PTZ
L’éligibilité au PTZ dépend fortement de la nature du bien acheté. Le dispositif ne s’applique pas de la même manière selon que vous achetez un logement neuf, un logement ancien avec travaux, un logement social déjà occupé ou encore un local destiné à être transformé en habitation. Chaque scénario possède ses propres exigences, souvent méconnues, et le moindre écart peut rendre le PTZ inapplicable.
L’administration encadre strictement chaque type d’opération pour éviter l’utilisation du PTZ dans des projets considérés comme non prioritaires ou insuffisamment structurés.
Achat d’un logement ancien nécessitant des travaux
Pour qu’un logement ancien soit éligible au PTZ, les travaux doivent être suffisamment importants pour transformer le niveau de confort et la nature du bien. L’objectif du dispositif est de permettre l’achat d’un logement existant à réhabiliter, pas d’offrir une aide pour financer des rafraîchissements superficiels.
Les travaux doivent représenter une part significative du coût total du projet. Ils doivent permettre une amélioration réelle du logement, par exemple :
- remettre le logement aux normes de décence ;
- effectuer des travaux lourds consolidant ou transformant la structure ;
- ajouter ou rénover des éléments essentiels (sanitaires, installations électriques, systèmes de chauffage excluant pétrole/charbon/gaz) ;
- rendre le logement habitable lorsqu’il ne l’était pas.
Pour constituer un dossier solide, il est indispensable de fournir des devis détaillés et de démontrer que les travaux sont cohérents avec l’usage prévu.
Achat d’un logement social déjà occupé (vente HLM)
Certains logements issus du parc des organismes HLM peuvent être financés par un PTZ, mais uniquement lorsque vous achetez le logement que vous occupez déjà.
L’administration impose cette restriction pour éviter les reventes spéculatives dans le parc social.
Les conditions sont les suivantes :
- Vous devez être occupant du logement au moment de la vente.
- Le logement doit être vendu par un organisme HLM ou assimilé.
- L’opération doit répondre aux critères généraux d’éligibilité du PTZ (revenus, résidence principale, etc.).
- Vous devez respecter les délais d’occupation imposés après la vente.
Si vous n’habitez pas déjà le logement, le PTZ ne peut pas financer une acquisition dans le parc social, même si l’organisme HLM décide de le mettre en vente.
Transformation d’un local en logement
Le PTZ peut financer la transformation d’un local, à condition que l’opération vise à produire un logement conforme aux standards d’habitation.
Sont considérés comme locaux transformables :
- anciens bureaux ;
- locaux commerciaux ;
- réserves ou ateliers ;
- tout espace bâti ne possédant pas initialement la destination “habitation”.
Pour être éligible :
- le projet doit inclure des travaux de transformation substantiels ;
- le local doit devenir un logement à part entière après travaux ;
- le résultat final doit être conforme aux règles d’habitabilité ;
- les travaux doivent être réalisés dans les délais nécessaires pour une installation dans l’année (ou avant le départ à la retraite dans les six ans).
La justification des travaux est essentielle : factures, devis, nature des interventions, et conformité technique sont systématiquement examinés.
Achat d’une dépendance liée à un logement principal
Le PTZ peut financer, en complément de l’achat principal, une dépendance appartenant à l’opération immobilière :
- garage ;
- place de parking ;
- cave ou cellier attenant ;
- locaux annexes utiles à l’usage du logement.
Toutefois :
- la dépendance doit être rattachée au logement dans la même opération ;
- un seul PTZ peut être accordé pour l’ensemble “logement + dépendances”.
L’achat isolé d’une dépendance n’est jamais éligible.
Achat dans le cadre d’un dispositif de TVA réduite (accession sociale)
Dans certaines zones (QPV, zones ANRU et périmètres adjacents), le PTZ peut compléter un achat bénéficiant d’une TVA à taux réduit.
Les conditions sont strictes :
- le logement doit se situer dans ou à proximité immédiate d’une zone éligible ;
- l’acquéreur doit respecter des plafonds de revenus spécifiques ;
- le logement doit obligatoirement devenir la résidence principale dans les délais habituels.
La combinaison PTZ + TVA réduite permet de réduire fortement le coût global, mais impose un respect scrupuleux des conditions d’occupation et de revente (périodes de détention minimales et clauses anti-spéculation).
Achat en PSLA (location-accession)
Le PSLA constitue un cas particulier où le PTZ s’applique pendant la phase d’accession.
Le logement doit devenir votre résidence principale dans un délai d’un an après la levée d’option, ou à partir du départ à la retraite (dans la limite des six ans).
Pendant la période locative, vous payez une redevance ; lors de la levée d’option, une partie de ces sommes est imputée sur le prix de vente.
Le PTZ intervient alors pour financer la partie acquisition.
Les règles d’occupation et de revenus sont identiques à celles d’un achat classique.
Achat avec un bail réel solidaire (BRS)
Le PTZ peut compléter un achat en BRS, mais en respectant les contraintes spécifiques de ce modèle :
- dissociation du foncier (propriété de l’OFS) et du bâti (propriété de l’acquéreur) ;
- plafonds de revenus spécifiques ;
- restrictions de revente strictes ;
- obligation de résidence principale stricte.
Le PTZ fonctionne ici comme dans l’achat neuf classique, mais l’emprunteur doit également respecter les obligations propres au BRS.
Plafonds de ressources, zonage, coefficients familiaux et mécanismes de calcul avancés du PTZ
Comprendre le prêt à taux zéro exige de maîtriser trois éléments que l’administration ne cesse de croiser : vos ressources, le zonage géographique du logement et la composition du foyer. Ces trois paramètres déterminent à la fois votre éligibilité et le montant maximal du PTZ.
Contrairement à ce que prétendent certains acteurs bancaires, le PTZ n’est pas un instrument librement modulable. Tout est normé, et l’erreur la plus courante provient d’un mauvais classement du foyer dans la mauvaise tranche de revenus ou la mauvaise zone.
Voici, en détail, l’ensemble des paramètres techniques utilisés par la réglementation.
Comment l’administration calcule vos ressources ?
Pour déterminer vos revenus “PTZ”, l’administration compare toujours deux montants et retient le plus élevé :
- Le total du revenu fiscal de référence (RFR) de tous les futurs occupants, basé sur l’année N-2 (RFR 2023 pour une demande en 2025).
- Le neuvième du coût total de l’opération TTC (prix d’achat + travaux éligibles + honoraires de négociation), hors frais notariés, droits d’enregistrement et mobilier.
Il suffit qu’un seul de ces montants dépasse les plafonds pour rendre l’opération inéligible.
Les revenus de source étrangère doivent être intégrés et justifiés.
Cette règle empêche toute optimisation artificielle via des revenus non déclarés en France.
Le zonage : A, Abis, B1, B2, C
Le zonage place chaque commune française dans l’une de cinq catégories selon la tension du marché immobilier.
Ce zonage influe sur :
- les plafonds de revenus ;
- les plafonds de coût retenus pour le PTZ ;
- la tranche de revenus ;
- le pourcentage maximal du PTZ.
Les zones les plus tendues (A, Abis) disposent de plafonds plus élevés.
Les zones détendues (C) sont les plus restrictives.
Un simulateur public permet d’identifier la zone exacte du logement, étape indispensable avant toute simulation sérieuse.
Les plafonds de revenus selon la zone et la taille du foyer
Les plafonds de ressources varient selon :
- la zone du logement ;
- le nombre de personnes destinées à l’habiter.
Les chiffres précis figurent dans les tableaux réglementaires du document source.
Exemples marquants :
- Une personne seule ne peut dépasser 49 000 € en zone A/Abis ou seulement 28 500 € en zone C.
- Un foyer de quatre personnes ne peut dépasser 102 900 € en zone A/Abis, mais seulement 59 850 € en zone C.
Il est donc fréquent qu’un ménage parfaitement éligible en zone tendue devienne inéligible en zone rurale, simplement en raison du zonage.
Les coefficients familiaux : un élément clé souvent ignoré par les banques
Le coefficient familial permet de mesurer le niveau relatif des revenus du foyer en fonction de son nombre de membres.
C’est lui qui permet ensuite de déterminer la “tranche PTZ”.
Les coefficients sont les suivants :
- 1 personne : 1
- 2 personnes : 1,5
- 3 personnes : 1,8
- 4 personnes : 2,1
- 5 personnes et plus : 2,4
Plus le foyer comporte d’occupants, plus le coefficient augmente, ce qui a pour effet de lisser le revenu “par tête”.
Exemple :
Deux personnes avec 30 000 € de revenus → 30 000 / 1,5 = 20 000 €
Ce montant est ensuite comparé aux seuils de tranches pour la zone considérée.
Les tranches de revenus du PTZ
Une fois le montant divisé par le coefficient familial, il est comparé aux barèmes de zone permettant de déterminer la tranche de revenus, de 1 à 4.
Chaque tranche donne un pourcentage maximal de financement PTZ :
- Tranche 1 : 50 % (zones tendues) ou 30 % (autres cas)
- Tranche 2 : 40 %
- Tranche 3 : 40 % ou 20 %
- Tranche 4 : 20 % ou 10 %
Les pourcentages varient selon que le logement se situe ou non dans un bâtiment collectif, et selon la date d’émission de l’offre de prêt.
Cette mécanique est essentielle : une simple erreur dans la tranche peut faire perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros de PTZ.
Les plafonds de coût retenus pour le calcul du PTZ
Même si votre opération est plus coûteuse, l’administration ne retiendra qu’un coût plafonné.
Ces plafonds dépendent :
- de la zone (A, Abis, B1, B2, C) ;
- de la taille du foyer ;
- du type d’offre (avant ou après avril 2025).
Exemple issu du document :
Foyer de 2 personnes, zone C → coût maximal pris en compte : 150 000 €
Si votre projet réel coûte 163 000 €, seuls 150 000 € sont retenus dans le calcul.
Ce plafond influence fortement le montant du PTZ.
Le mécanisme de limitation par rapport aux autres prêts
L’administration impose une règle essentielle, souvent méconnue :
- Pour les tranches 2, 3 et 4 → le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts (hors PTZ) d’une durée supérieure à deux ans.
- Pour la tranche 1 → le PTZ peut dépasser le montant des autres prêts, mais seulement jusqu’à +25 %.
Cette règle peut obliger certains emprunteurs à réduire leur apport personnel, voire à alourdir leur emprunt principal pour pouvoir toucher le montant maximal de PTZ.
Exemple officiel (tranche 1) :
PTZ théorique : 50 000 €
Autre prêt nécessaire minimum : 40 000 € (50 000 / 1,25)
Pourquoi les erreurs sont fréquentes ?
Trois raisons principales :
- Les banques maîtrisent mal les tranches : une erreur dans le coefficient ou le zonage fausse tout le calcul.
- Les emprunteurs confondent coût réel et coût plafonné : deux montants différents.
- Le mécanisme d’équilibre PTZ/autre prêt est peu expliqué : il empêche souvent d’obtenir le montant théorique maximal.