Les étapes d’un achat immobilier : comment éviter les pièges et bien se préparer

Acheter un bien immobilier est un projet ambitieux qui peut vite tourner au casse-tête si on ne suit pas les bonnes étapes. Les banques, tout comme l’administration, ne se priveront pas d’exploiter vos erreurs ou votre manque d’information pour maximiser leurs intérêts. Voici une liste des étapes à suivre pour votre achat immobilier afin d’en garder le contrôle et de ne pas devenir l’esclave des banques !

1. définir son projet : posez des bases solides

Le premier piège à éviter est de partir sans vision claire. Souhaitez-vous acheter pour y vivre ou pour investir ? Votre choix déterminera le type de bien à cibler et les dispositifs fiscaux éventuels auxquels vous pourriez prétendre (comme le Pinel -cf fin du Pinel ou le Denormandie). Un projet mal défini est une porte ouverte à des choix précipités ou inadaptés et en fin de compte à une énorme perte d’argent.

• Résidence principale : Elle permet de cesser de « jeter » un loyer par les fenêtres. Sachez qu’en cas de revente, la plus-value réalisée est exonérée d’impôts. Mais attention car dans certains endroits, comme Paris, louer est beaucoup plus avantageux qu’acheter. –> Acheter ou louer un logement ?
• Investissement locatif : Il peut offrir des avantages fiscaux intéressants, mais attention aux promesses des dispositifs comme le Pinel. Ils nécessitent un suivi rigoureux et une stratégie sur le long terme alors qu’ils se finissent forcément un jour ou l’autre.

N’oubliez pas de prendre en compte votre horizon de vie : un bien neuf demandera souvent de longs délais avant livraison, tandis qu’un bien ancien sera immédiatement disponible, mais avec des frais potentiels de rénovation.

Comptez bien les spécificités du lieu. Outre la taxe d’habitation, la taxe foncière, regardez les projets urbains et commerciaux du quartier.

ATTENTION au DPE: faites le faire vous-mêmes ou utilisez au moins un simulateur (on trouve des simulateurs de DPE sur Excel pour 50 euros) afin de connaître exactement la situation énergétique du bien que vous voulez acheter. Il faut savoir qu’il n’est pas compliqué pour un propriétaire qui veut vendre d’avoir un DPE de « complaisance »…

Voici par exemple ce que préconisait en 2023 Meilleurtaux pour quelques villes, sachant qu’ils « vendent » du crédit immobilier. Depuis les taux sont supérieurs.. et les locations baissent dans certaines villes.

2. calculer son enveloppe d’achat : restez maître de vos finances

Votre enveloppe d’achat ne se limite donc pas au prix du bien. Les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, travaux) et les taux d’intérêt impacteront lourdement votre budget. Pour vous aider à calculer ce que vous pouvez emprunter, les mensualités, les différentes hypothèses, vous avez nos calculettes de crédit ici.

Voici les éléments clés à considérer.

• Apport personnel : Les banques demandent généralement au moins 10 % du montant total pour couvrir les frais annexes. Cet apport est aussi une preuve de votre sérieux. Méfiez-vous des discours des banques vous encourageant à emprunter sans apport : cela pourrait être une stratégie pour maximiser leurs profits au détriment de votre stabilité financière.
• Capacité d’emprunt : Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Attention : les banques évaluent également votre reste à vivre (somme restante après paiement de vos charges fixes) pour juger si votre projet est réaliste.
• Taux d’intérêt : Les taux actuels peuvent vite grignoter votre capacité d’emprunt. Même une légère variation a un impact énorme sur le coût total de votre prêt.
• Prêts aidés : Si vous y êtes éligible, des dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS) peuvent alléger la facture. Soyez vigilant sur les conditions d’éligibilité et les montants réellement octroyés.

3. constituer un dossier solide : votre meilleure arme face aux banques

Les banques adorent compliquer les choses pour décourager les emprunteurs mal préparés. Anticipez leurs exigences en constituant un dossier complet avant même de commencer les démarches.

Voir aussi Monter un dossier de crédit et obtenir un crédit

Voici une liste des pièces indispensables :

• Justificatifs d’identité et de domicile.
• Trois derniers relevés bancaires : attention, la moindre ligne de dépenses impulsives ou de découvert peut vous pénaliser.
• Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition).
• Preuves d’apport personnel (relevés d’épargne, donation).
• Compromis de vente ou contrat de réservation.

–> Documents à fournir pour une demande de crédit

Prenez soin d’assainir vos finances avant de soumettre votre dossier. Pas de découvert, pas de dépenses inutiles. C’est un effort temporaire qui peut faire la différence.

4. signer un compromis de vente : l’engagement à ne pas prendre à la légère

Le compromis de vente est souvent présenté comme une formalité. En réalité, c’est un document engageant. Il contient une clause suspensive liée à l’obtention de votre financement : si vous n’obtenez pas votre prêt, vous pourrez annuler la transaction sans perdre l’acompte versé. Cependant, veillez à ce que cette clause soit clairement stipulée et rédigée de manière à vous protéger.

Soyez également attentif à la validité des diagnostics techniques fournis par le vendeur. Les diagnostics erronés ou incomplets peuvent cacher des frais imprévus.

5. rechercher et obtenir un financement : comparez, négociez, méfiez-vous

Les banques ne sont pas vos alliées dans ce processus. Leur objectif est de maximiser leur rentabilité. Voici comment ne pas tomber dans leurs pièges.

• Comparez les offres : Ne vous limitez pas à votre banque habituelle. Chaque établissement a ses propres critères et taux. Faites jouer la concurrence.
• Analysez le TAEG (taux annuel effectif global) : Il inclut tous les frais liés au prêt, pas seulement le taux d’intérêt. Méfiez-vous des offres affichant un taux attractif mais un TAEG élevé.
• Passez par un courtier : Un bon courtier peut vous faire gagner un temps précieux et négocier des conditions avantageuses. Attention toutefois aux frais d’intermédiation : vérifiez leur coût et leur impact sur votre budget global.

6. signer l’acte authentique : l’ultime étape

C’est le grand jour : la signature chez le notaire officialise votre statut de propriétaire. Assurez-vous que tout est conforme avant de signer, notamment la répartition exacte des frais entre acheteur et vendeur. Ne relâchez pas votre vigilance à ce stade, car des erreurs peuvent coûter cher.

–> Devenir propriétaire : implications financières à ne pas sous-estimer

–> 5 précautions avant de signer pour un prêt immobilier.