Réside Etudes ne paie plus les loyers, action en justice –>Réside Etudes plie et paie

Stupeur chez de nombreux clients de Réside Etudes: la société a décidé unilatéralement au second trimestre 2020 de ne plus payer les loyers et ne garantit plus rien !

Maj Avril 2021: Réside Etudes plie suite à un nombre important de plaintes et paie tous les loyers en retard (voir à la fin de cet article)

MAJ Décembre 2023 IMPORTANT: Réside Etudes fait l’objet d’une procédure de sauvegarde et ne paie donc plus pour l’instant les loyers. Y aura-t-il un PLAN de sauvegarde ou Réside Etudes partira-t-il en liquidation ou reprise ? Que faire ? Attendre, casser le bail ou se grouper ? Le point sur l’article spécial à ce sujet Réside Etudes bientôt en faillite ? Paieront-ils les loyers ?

Réside Etudes s’est fait un nom depuis plusieurs années dans la gestion de résidences notamment étudiantes. De nombreux particuliers en ont acheté notamment via le système proposé sur le site www.1pierre2coups.com qui propose de devenir propriétaire et loueur en LMNP.

Quand on achète un bien, pas de défiscalisation ou de projet en cours de construction, on est immédiatement propriétaire à 100% du bien qu’on loue à .. Réside Etudes qui lui derrière gère les résidences et en loue les chambres à des étudiants.

Réside Etudes est donc juridiquement un LOCATAIRE pour les « investisseurs » propriétaires.

Le loyer tombe tous les 3 mois, les propriétaires n’ont rien à faire à part encaisser, payer la taxe d’habitation et participer ou se faire représenter aux AG.

Tout va .. tout allait pour le mieux dans le meilleur des mondes quand suite à la crise COVID19, les propriétaires n’ont pas été payés, sans être prévenu et ont reçu, en juin (donc au bout du trimestre échu), la lettre suivante:

Cette lettre est signée Robert Vergès et est à en-tête de Réside Etudes Exploitation.

Au verso, il est indiqué de poser des questions à relations.proprietaires@reside-etudes.fr

Il semble bien, au ton de la lettre, que Réside Etudes ait décidé, au minimum, de ne pas payer le second trimestre 2020 à ses clients. Alors que dans certains cas, le gouvernement a recommandé de « reporter » les paiements (et Réside Etudes n’est pas concernée par ces cas, Réside Etudes annonce carrément « suspendre le paiement »..

Or cette décision unilatérale, et annoncée pour le moins tardivement, sans le moindre avertissement préalable, est complètement illégale.

En effet, Réside Etudes peut peut-être tenté d’utiliser le fait que les baux signés avec ses clients (les propriétaires) sont des baux commerciaux MAIS ..

–  RIEN ne permet aux locataires « finaux » des résidences étudiantes de ne pas payer leur loyer, qu’ils soient présents ou pas (cf  https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/vie-pratique/budget/2020/03/24/coronavirus-devez-vous-payer-le-loyer-du-logement-etudiant-de-votre-enfant/  — Dans le privé, le loyer doit être versé

– Réside Etudes n’apporte aucune information sur la présence ou pas des locataires finaux; dans sa lettre, Réside Etudes indique qu’une partie des résidents notamment étrangers est partie; si à la limite on peut comprendre une réduction de loyer si les résidences sont vides et fermées -rendant toute présence impossible- ce n’est manifestement pas le cas dans les résidences gérées par le groupe

– Réside Etudes invoque des problèmes financiers comme si cette société devait payer les loyers de sa poche mais elle ne fait en réalité que transférer les loyers qu’elle reçoit, de la part de personnes qui n’ont aucun motif valable et légal pour ne pas payer; par ailleurs, et c’est indiqué sur le bail, Réside Etudes a une assurance qui est supposée l’indemniser dans ce cas, comme dans celui des cafés et restaurants si jamais elle a été obligée de fermer

Enfin, la lettre envoyée par Mr Vergès est au nom de Réside Etudes Exploitation, mais les baux sont signés avec la société Résidences Services Gestion qui n’a visiblement pas de problèmes pour payer d’après ses résultats: https://www.societe.com/societe/residences-services-gestion-404362576.html

Il semble bien, de l’extérieur, qu’on a, avec Réside Etudes (qui ne semble pas avoir de problème pour continuer à occuper de somptueux bureaux dans le 8ème arrondissement, ce qui ne serait pas possible si la situation allait aussi mal qu’elle le dit), un exemple typique de société voulant « profiter » de la crise pour s’enrichir sur le dos de petits propriétaires qui auront tendance à se laisser plumer.

Le 21 juillet, les propriétaires ayant fait confiance à Réside-Etudes ont reçu par mail le document suivant:

COVID-19-COMMUNICATION-PROPRIETAIRES-RESIDENCES-ETUDIANTES-paiement-trimestriel

Concrètement, Réside Etudes ne veut pas payer le second trimestre et propose un paiement partiel du 3ème trimestre ?!? Tout ça de manière unilatérale..

Espérons que la justice saura mettre de l’ordre dans cette triste affaire.

Nous sommes plusieurs propriétaires de logements loués à Réside Etudes et nous entamons une action en justice afin qu’ils paient les loyers dus. Si vous voulez vous joindre à nous, envoyez un mail à contact arobase credit-et-banque.com ou mettez un commentaire ci-dessous.

Mise à jour Septembre 2020 sur le non paiement des loyers par Réside Etudes

L’attitude de Réside Etudes n’a AUCUN fondement juridique. Leur méthode est classique de la part des sociétés de ce style et JAMAIS ils n’ont gagné en justice (préférant d’ailleurs ne jamais y aller et payer tout de suite).

Voyons leurs arguments un par un.

Argument de « force majeure »: les premières lettres de Réside Etudes semblaient jouer là dessus mais ça a changé ensuite car l’argument ne tient pas.

L’Etat a fait quelque chose pour la dispense des loyers MAIS Réside Etudes n’est pas concerné car ce n’est pas une « petite entreprise ».

Autre argument « l’exploitant n’a pas pu exploiter l’activité » –> Cet argument ne tient pas non plus car les résidences ne sont pas DANS des ensembles qui ont du fermer.

Quelques cabinets d’avocats ont commencé à rassembler plusieurs copropriétaires pour faire payer Réside Etudes.

Certains cabinets ont une approche de négociation et espèrent que Réside Etudes paiera .. mais comment alors expliquer leur attitude alors que de l’avis même de ce type de cabinets d’avocats, Réside Etudes est parfaitement au courant que leur attitude n’a aucun fondement juridique.

Dans cette approche négociatrice, ce type de cabinets parle de l’obligation de « loyauté contractuelle » qui impliquerait qu’il faut s’intéresser aux problèmes de Réside Etudes .. petit inconvénient si vous avez plusieurs biens « Réside Etudes » dans plusieurs résidences: ce cabinet d’avocat agit PAR résidence, ce qui oblige à se grouper PAR résidence.

D’autres cabinets d’avocats ont une approche moins négociatrice. Ils passent par un commandement de payer puis une assignation si rien n’est payé. Là, pas besoin d’agir PAR Résidence.

Attention aussi au fait qu’il faut réfléchir à l’approche selon que vous avez des biens dans la même résidence ou dans plusieurs. Peut-on attaquer en UNE fois pour TOUTES les résidences ou doit-on gérer du cas par cas ?

Comme il y a fort à parier que Réside Etudes semble organiser une liquidation de certaines de ses entités (car pourquoi avoir alors une telle attitude ??), il faut savoir que de toutes façons, si vous êtes confronté(e) à ce genre de réponse, Réside Etudes a des liquidités dans certaines de ses sociétés.

Il faut aussi savoir que Réside Etudes a une réputation qui est complètement tombée et n’a plus sa réputation d’avant.. Pourquoi ? Mystère et boule de gomme mais cela cache sûrement quelque chose. Au minimum une « opportunité » Covid pour gagner + d’argent. Effectivement, si 10% des gens ne réclament rien, c’est un gros gain pour Réside Etudes (de l’ordre de plusieurs millions). Sinon, c’est un dépôt de bilan avec des actionnaires qui s’en iront les poches pleines.

Si vous voulez contacter un cabinet d’avocats en action contre Réside Etudes, contactez-nous (ou mettez un commentaire) et nous vous enverrons les coordonnées.

MAJ fin Septembre de la situation avec Réside Etudes.

Alors que les premiers commandements de payer ont été envoyés à Réside Etudes par certains avocats mandatés par des copropriétaires soucieux de récupérer leurs loyers (d’autant plus que les taxes foncières sont elles à payer en entier à cette période de l’année), Réside Etudes a fait une proposition à certains (mais pas à tous).

Cette proposition est le règlement des loyers du 2ème trimestre et du 3ème trimestre, selon un échéancier en 5 ou 6 paiements.

Cette proposition a été faite tout d’abord par mail sans précision puis ensuite par lettre avec des précisions quant à l’échéancier MAIS Réside Etudes demande à accepter leur proposition et à la renvoyer signée. Il est à noter que ceci ENGAGE le copropriétaire qui par là même ne pourra pas entamer d’action en justice.. Ce papier n’a cependant AUCUNE valeur juridique pour Réside Etudes qui peut toujours ensuite ré-argumenter du non respect de l’échéancier par de nouvelles difficultés fin 2020 ou début 2021.

En effet, RIEN n »oblige Réside Etudes à respecter l’échéancier SURTOUT si une seconde vague de Covid provoque les mêmes choses que la première.

A ce titre, il est curieux de voir les arguments de Réside Etudes dans sa lettre. Réside Etudes explique en effet que le paiement des loyers a été interrompu au second trimestre car les résidence étaient vides. Ceci est faux puisque plusieurs internautes ont signalé ici et ailleurs que tel n’était pas le cas. Mais en plus, Réside Etudes explique que la situation s’est améliorée maintenant alors que justement, nombre d’universités ou d’écoles ont renvoyé leurs étudiants chez eux –> il n’y a aucune raison pour que les logements soient + remplis qu’au printemps !

C’est pourquoi nous vous engageons à ne pas accepter cette proposition et à continuer de passer par un avocat (Après tout si Réside Etudes veut payer, ils peuvent faire leur proposition en réponse à un commandement de payer) OU ALORS de transmettre cette proposition à un avocat afin qu’elle ait une valeur juridique.. Mieux vaut perdre un ou 2 loyers en frais d’avocats (que d’ailleurs vous pouvez réclamer à Réside Etudes ET qui seront de toutes façons déduits de vos revenus immobiliers) et être CERTAINS du paiement QUE DE CROIRE ENCORE UNE FOIS à LA BONNE FOI d’une société qui, on le rappelle, a cessé de payer les loyers SANS prévenir…

L’argent dû doit être versé rapidement pour que les propriétaires des résidences Réside Etudes soient CERTAINS d’avoir leur argent !

Maj Octobre.

Certains copropriétaires ont reçu une nouvelle proposition qui supprime carrément le paiement de certains trimestres de 2020 et « propose » un loyer inférieur en 2021 !?!

Les mêmes arguments qui ne tiennent pas sont utilisés par Réside Etudes qui espère apitoyer ou faire peur les copropriétaires, en utilisant de manière honteuse la crise du COVID.

Ne vous laissez pas faire ! Agissez pour récupérer votre argent CONCRETEMENT !

Aucune raison ne justifie l’attitude de Réside Etudes mais perdre du temps à raisonner juridiquement ou à tenter de comprendre ou excuse leur attitude ne vous amènera aucun loyer et leur fera gagner du temps.

Quelques collectifs (voir dans les commentaires) contre Réside Etudes se sont créés mais CONCRETEMENT, pour récupérer votre argent, vous avez le choix entre 2 attitudes pratiques.

• agir pour UNE résidence, avec d’autres copropriétaires de la même résidence (ce qui implique de les connaître car il faut être au moins 12), avec un cabinet d’avocats spécialisé (comme le cabinet Goethe https://www.goethe-avocats.com/ ) (Nous n’avons aucun intérêt avec eux et ne les avons jamais utilisés mais nous avons assisté à une de leurs conférences téléphoniques à ce sujet et ils savent de quoi ils parlent). Ceci vous coûtera environ 130-150 euros PAR lot
• agir pour vous-même (ce qui est le mieux si vous avez PLUSIEURS biens Réside Etudes dans DIFFERENTES résidences) avec un avocat spécialisé. Dans ce cas nous vous recommandons Maître Froment https://www.austinkelsen.com/avocats/avocat-chloe-froment.html qui vous demandera les loyers dus, les baux et ensuite enverra un commandement de payer puis fera une saisie si Réside Etudes ne paie pas. Ceci vous coûtera environ 500-700 euros selon les cas (Disclaimer; Mis en contact avec Maître Froment par un lecteur, nous sommes passés par elle et avons eu satisfaction).

Comment choisir un avocat pour récupérer les loyers non payés par Réside Etudes ?

Quelques mois après les premiers impayés de Réside Etudes, de plus en plus d’avocats se mettent sur le créneau. Comment en choisirun bon ?

Comme nous l’avons écrit ci-dessus, tout dépend déjà de ce que vous avez comme bien(s) chez Réside Etudes.

Biens situés dans la MEME résidence ou pas ?

Si les biens sont dans la même résidence, il est intéressant de mener une négociation/action groupée POUR une résidence. En revanche si vous avez des biens dans différentes résidences, vous ne pouvez pas avoir cette action ‘commune » à ne pas confondre d’ailleurs avec les « class actions » américaines ou les « class actions » à la française. IL N Y A PAS D ACTION COMMUNE POSSIBLE CONTRE RESIDE ETUDES ! Et c’est là dessus qu’ils jouent.

SI vous avez des biens dans différentes résidences, à vous de trouver un avocat qui va vous faire un prix pour s’occuper de tout.

Concrètement, les actions PAR résidence coûtent environ 100 euros PAR bien (si il y a au moins 10-12 copropriétaires) alors qu’une action POUR un client (possédant plusieurs biens) va coûter environ 500 euros) donc le calcul est simple.

ATTENTION aussi au type de bien que vous possédez ! Si il s’agit d’une résidence étudiante, pas de problème. S’il s’agit d’une résidence hôtelière, attention car si vous allez jusqu’au Tribunal, les juges considèreront peut-être que vous devez prendre en compte les problèmes de Réside Etudes, qui dans ce cas, a effectivement du mal à remplir ses résidences. DONC dans ce cas, choisissez un avocat qui connait ce type de problème.

Enfin, attention aux avocats un peu trop « vendeurs ». Lisez attentivement ce à quoi ils s’engagent !

Dans les commentaires par exemple, vous trouverez de la quasi pub pour le cabinet d’avocats Gobert qui renvoie vers un formulaire vous demandant beaucoup d’informations sur vous (ce qui est quand même assez bizarre sans un contact préalable) et vous proposant le prix attractif de 108 euros ttc MAIS avec beaucoup de flou. En effet, il est noté qu’il y aura une « négociation » et une nécessité d’accord réciproque mais rien n’explique comment se fait l’ « accord » de la part des copropriétaires.. Concrètement, un protocole d’accord n’engage que ceux qui y croient et Réside Etudes peut signer un paquet d’accord pour ensuite, à l’occasion d’une nouvelle vague Covid et de nouveaux problèmes présupposés, ne pas le respecter.

ATTENTION AUX COPROPRIETAIRES PARASITES EN CAS D’ACTION COMMUNE POUR UNE RESIDENCE !

Si vous vous lancer dans une action « commune » pour récupérer les loyers non payés d’une résidence, attention aux copropriétaires parasites. Si vous êtes par exemple 12 à payer un avocat, un petit malin peut très bien ne pas participer à l’action de l’avocat et en profiter ensuite donc si jamais vous « négociez » avec Réside Etudes (On le rappelle: un simple commandement de payer suivi d’une saisie suffit), mentionnez bien que les copropriétaires n’ayant pas participé à la négociation ne recevront pas leur loyer (Cela peut d’ailleurs convaincre Réside Etudes de vite payer tant qu’il n’y a que 12 copropriétaires rassemblés..).

Réside Etudes profite-t-il de la crise pour également racheter des studios aux copropriétaires qu’il ne paie pas ?

Si il est de plus en plus évident que Réside Etudes tente de profiter de la crise pour gagner + d’argent en ne payant pas les loyers dus (et en pariant sur le fait que certains copropriétaires ne lanceront aucune procédure), il se peut aussi que Réside Etudes voit plus loin dans le « profit ».

En effet, beaucoup de copropriétaires dont les loyers n’ont pas été payés par Réside Etudes, reçoivent en ce moment des propositions de rachats de leurs studios, Estudines, bien immobiliers.

Ces offres, proposent une estimation gratuite de la valeur du bien et un rachat.

Il se peut bien sûr que ces offres émanent d’opportunistes immobiliers mais il se peut aussi que ce soient des faux nez de Réside Etudes car il est assez surprenant que ces lettres puissent arriver au même moment, DIRECTEMENT aux copropriétaires, dont il n’est pas évident de trouver facilement le nom..

Si vous avez des témoignages dans ce sens, n’hésitez pas mais surtout, ne lâchez rien ! Et agissez vite car chaque nouvelle vague de Covid, fragilise les « accords » et éloigne l’argent que Réside Etude VOUS doit. Au bout d’un moment, ils n’hésiteront pas à même se mettre en faillite pour partir avec ce qu’il reste d’argent dans la caisse !

MAJ: Et sachez toutes et tous QUELS SONT LES SALAIRES DES DIRIGEANTS DE RESIDE ETUDES. Pendant que les loyers ne sont pas payés, voici ce que se paient les dirigeants:

La situation depuis fin 2020 avec Réside Etudes

Pas mal de copropriétaires, lésés par Réside Etudes, n’ont rien fait et n’ont pas été payés.

Quelques uns, par peur, ont signé l’accord proposé par Réside Etudes.

Certains copropriétaires ont eux attaqué Réside Etudes, soit en se groupant au sein de la même copropriété, soit individuellement, notamment quand ils ont plusieurs biens dans différentes copropriétés.

Preuve que Réside Etudes est une société RICHE qui ne paie pas les loyers JUSTE POUR GAGNER ENCORE +, dans beaucoup de cas, le Tribunal a refusé aux copropriétaires de pratiquer une saisie conservatoire estimant qu’il n’y avait pas de risques de défaut de paiement sur le long terme et que donc, les copropriétaires pourront récupérer les sommes en cas de procédure.
Quelques copropriétaires ont donc délivré une assignation au fond à la société locataire (Réside Etudes) pour exiger le règlement des sommes dues en intégralité.

D’autres sociétés d’aigrefins comme Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange, CGH, MMV, Belambra, Nemea ont fait la même chose que Réside Etudes, là aussi pour tenter de gagner + d’argent sur le dos des bailleurs.

Entre temps, la justice a quand même travaillé.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a énoncé clairement que:

« Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué. Ces circonstances ne lui étant pas imputables »

« Le contexte sanitaire ne saurait en lui-même générer un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance du bien loué ni caractériser la perte de la chose louée comme le soutient la défenderesse »

Concrètement, les sociétés comme Réside Etude n’ayant pas fait l’objet d’une décision de fermeture administrative, elles pouvaient jouir des lots mis à leur disposition par les bailleurs. Et les loyers et charges locatives doivent être payés en conséquence.

Par ailleurs, la cour d’Appel de Grenoble a confirmé dans un arrêt du 5 novembre 2020 que les loyers pendant la crise sanitaire et pendant le covid 19 sont dus et surtout que le preneur ne peut pas s’exonérer de leur paiement.

ca-grenoble-05-11-2020-n-16-04533-confirmation

En bons hypocrites et devant un début d’avalanches d’assignations, avant d’être condamnée, Réside Etudes a joint au paiement des loyers du 1er trimestre 2021 un document expliquant que les loyers non payés seront payés en 5 échéances lors des prochains paiements, avec 2% d’indemnités de retard.

Réside Etudes a plié mais que cela ne vous empêche pas de faire attention à l’avenir car la crise sanitaire n’est pas prête de cesser et l’inventivité des sociétés comme Réside Etudes pour gagner toujours + d’argent est sans limite !