Location meublée de courte durée : peut-on payer ET CFE ET taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

L’administration fiscale vient de clarifier un point qui faisait grincer des dents de nombreux propriétaires : peut-on être imposé à la fois à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) lorsqu’on loue un meublé en courte durée ? La réponse, publiée dans le Journal officiel du 3 juin 2025, est sans ambiguïté : oui, le cumul est possible. Et il est même la règle, sauf exceptions bien encadrées.

En d’autres mots, vous payerez bien tout !

Un meublé touristique peut être soumis à 2 impôts locaux

Le ministère de l’économie et des finances a répondu à plusieurs questions parlementaires sur la fiscalité des locations meublées de courte durée. Résultat : un logement meublé, proposé en location saisonnière, et qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire, peut bel et bien être redevable à la fois de la CFE et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Pour mémoire, la cotisation foncière des entreprises est un impôt local dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée. Elle repose sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour cette activité, même si elle est occasionnelle. Dès lors qu’un propriétaire tire un revenu de la location d’un bien meublé, il entre dans le champ de la CFE.

Et le montant n’est pas négligeable. Par exemple, pour un chiffre d’affaires compris entre 5 001 € et 10 000 € par an, la base minimum de CFE varie entre 243 € et 579 € selon les communes. C’est un plancher, donc vous paierez au moins ce montant, même avec peu de recettes.

Des exonérations de CFE sous conditions… mais à géométrie variable

Bercy reconnaît que ce double prélèvement peut être perçu comme excessif. Toutefois, des exonérations sont possibles, mais leur application dépend des choix des collectivités locales. Par défaut, les particuliers qui louent une partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) sont exonérés de CFE. Mais attention : les communes ou intercommunalités (EPCI) peuvent décider de rétablir cette imposition. Dans ce cas, elles fixent souvent une cotisation minimale adaptée à la « capacité contributive » du propriétaire.

Autre point important : les loueurs réalisant un chiffre d’affaires annuel hors taxes inférieur à 5 000 €, sur l’année en cours (N) ou la précédente (N-1), peuvent être exonérés de la cotisation foncière. Cette exonération n’est pas automatique, elle doit être décidée localement et vous devez en faire la demande.

Enfin, un régime spécifique s’applique dans les zones « France ruralités revitalisation » (FRR), mises en place à partir du 1er juillet 2024. Les quelque 17 800 communes concernées peuvent choisir d’exonérer les meublés de tourisme classés de la CFE. Là encore, il ne s’agit pas d’un droit automatique : tout dépend de la politique locale.

Exonération possible aussi pour la taxe d’habitation, mais uniquement en zone FRR

Dans les zones FRR ( France ruralités revitalisation ), les collectivités peuvent également décider d’exonérer les locations de meublés de tourisme de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Attention cependant : cette exonération ne s’applique qu’aux surfaces effectivement affectées à l’activité de location. Elle ne couvre pas l’ensemble de la propriété.

Autrement dit, si vous louez une chambre d’hôtes dans votre résidence secondaire, seules les pièces dédiées à l’accueil des touristes (et répondant aux critères du classement) peuvent bénéficier de l’exonération. Les pièces communes, les accès partagés et les parties privées restent soumis à la taxe d’habitation.

Ce qu’il faut retenir si vous louez un meublé de courte durée

Si vous louez un logement meublé de courte durée et que ce bien ne constitue pas votre résidence principale, vous êtes exposé à une double imposition : la CFE en tant qu’activité professionnelle, et la THRS (Taxe d’Habitation de Résidence Secondaire) en tant que propriétaire d’un logement secondaire. Cette situation n’est pas une exception : elle est désormais actée et encadrée par l’administration.

Des exonérations existent, mais elles dépendent de la localisation du bien, du montant de votre chiffre d’affaires, du classement éventuel en meublé de tourisme, et des décisions de votre commune ou EPCI. Il est donc impératif de vous rapprocher de votre centre des impôts et de votre mairie pour connaître les dispositifs en vigueur sur votre territoire.

N’attendez pas de recevoir un avis d’imposition salé pour agir. La fiscalité des meublés saisonniers est devenue un champ de bataille pour les collectivités, qui cherchent à compenser la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Dans ce contexte, les locations touristiques sont devenues une cible facile. Anticiper, déclarer correctement son activité, et se tenir informé des possibilités d’exonération sont aujourd’hui des réflexes indispensables pour tout propriétaire avisé.