La vente à terme pour acheter de l’immobilier

Sans passer par le crédit bancaire, on peut acheter de l’immobilier, notamment avec la « vente à terme« .

Comment ça marche ?

La vente à terme est une solution de plus en plus prisée par ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier sans avoir recours à un crédit bancaire. Ce type de contrat, qui passe obligatoirement par un notaire est une forme particulière de vente qui implique un paiement partiel initial suivi de mensualités versées au vendeur sur une période définie.

Principe de la vente à terme

La vente à terme est un contrat dans lequel l’acheteur paie une partie du prix de vente au moment de la signature devant notaire, puis verse des mensualités sur une durée prévue par contrat, souvent entre 10 et 20 ans. Contrairement à la vente en viager, la vente à terme présente une date de fin précise pour les versements, ce qui permet d’éviter toute incertitude sur la durée de l’engagement financier.

Cette formule présente des avantages évidents. Pour l’acquéreur, elle permet d’accéder à la propriété sans contracter de crédit immobilier, en évitant ainsi les formalités bancaires et les intérêts. Pour le vendeur, la vente à terme constitue une source de revenu régulière, souvent peu ou pas imposable, garantissant ainsi un complément de revenus stable et prévisible.

Vente à terme libre ou occupée

Il existe 2 types de vente à terme : la vente à terme libre et la vente à terme occupée.

La vente à terme libre permet à l’acheteur de prendre possession immédiate du bien immobilier dès la signature de l’acte de vente, sans que le vendeur n’occupe encore le bien. Cela signifie également que l’acheteur prend en charge toutes les charges associées à la propriété, comme la taxe foncière et les frais d’entretien.

La vente à terme occupée, quant à elle, laisse le vendeur conserver le droit d’usage et d’habitation du bien pour une période limitée, définie au moment de la signature. Dans ce cas, les charges sont partagées : le vendeur prend en charge les dépenses courantes comme l’eau, le chauffage et l’électricité, tandis que l’acquéreur paie les charges fixes telles que la taxe foncière.

Comment se déroule une vente à terme ?

Le processus de la vente à terme débute par une évaluation précise de la valeur du bien. Dans le cas d’une vente occupée, la valeur vénale du bien est ajustée en tenant compte du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur. Le prix de vente se compose alors de 2 éléments : un bouquet, qui est un paiement initial effectué au moment de la signature, et la rente, qui est versée sous forme de mensualités sur une durée convenue.

Le jour de la signature de l’acte authentique devant notaire, un état des lieux du bien est réalisé afin de prévenir tout litige concernant l’entretien du bien. Les frais de notaire sont également dus à cette occasion, et ils sont calculés sur la base du prix de vente total, diminué, le cas échéant, du montant des droits d’usage et d’habitation (DUH).

Financement et risques d’une vente à terme

Une des grandes forces de la vente à terme est qu’elle ne nécessite pas forcément un apport personnel considérable. En effet, l’acquéreur doit simplement verser une somme initiale (le bouquet) puis payer des mensualités sur la durée prévue. Cette approche rend l’accession à la propriété plus accessible, notamment pour les primo-accédants.

Toutefois, il est important de considérer les risques associés à ce type de vente. En cas de défaut de paiement de la part de l’acquéreur, le vendeur a la possibilité de terminer le contrat et de conserver les sommes déjà versées, ce qui peut entraîner une perte importante pour l’acheteur. De plus, certaines charges, telles que la taxe foncière ou les travaux de copropriété votés, sont à la charge de l’acquéreur même s’il n’occupe pas encore le bien.

Comment négocier une vente à terme ?

Comme pour toute transaction immobilière, la vente à terme nécessite une bonne capacité de négociation. Le prix de vente peut être ajusté en fonction du bouquet initial et des mensualités à verser. Un bouquet plus élevé signifie généralement des mensualités moins lourdes, tandis qu’un bouquet plus modeste impose un effort mensuel plus important. Par ailleurs, il est possible de prévoir des clauses pour revaloriser la rente, notamment en fonction de l’indice des prix de la construction, afin de protéger les parties des fluctuations économiques.

Avantages pour l’acquéreur et le vendeur

Pour l’acquéreur, la vente à terme représente une alternative au crédit classique, permettant un accès à la propriété avec des modalités de paiement plus flexibles et prévisibles. De plus, si la vente est libre, l’acquéreur peut immédiatement habiter le bien ou y loger un proche. Pour le vendeur, la vente à terme offre un revenu régulier et prévisible, sans les incertitudes fiscales du viager. En cas de décès, les héritiers continuent de percevoir les mensualités, garantissant ainsi une sécurité financière.

La vente à terme reste méconnue par rapport au crédit immobilier classique ou au viager, mais elle offre des perspectives intéressantes pour les 2 parties. Elle permet de contourner le système bancaire tout en garantissant un accès à la propriété. Pour ceux qui cherchent à éviter les aléas du crédit, ou pour les vendeurs qui préfèrent un revenu régulier plutôt que le versement unique d’une vente classique, cette alternative est une option solide qui mérite d’être explorée.