Impôt sur la fortune immobilière : comment justifier une décote pour un bien énergivore ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) repose sur la valeur des biens immobiliers détenus par un contribuable. Certains propriétaires cherchent à optimiser cette évaluation pour réduire la base taxable, notamment lorsqu’ils possèdent un bien énergivore classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Si la dévalorisation d’un bien mal noté peut être reconnue, elle ne s’applique pas automatiquement. Encore faut-il présenter un dossier solide et détaillé.

un classement énergétique pénalisant

Un bien immobilier classé G est considéré comme une passoire thermique. Cela signifie qu’il est mal isolé, énergivore et souvent difficile à vendre ou à louer sans travaux. Certaines collectivités imposent même des restrictions pour la location de ces biens. Depuis novembre 2024, par exemple, la loi impose aux propriétaires de justifier d’un DPE classé entre A et E pour obtenir une autorisation de changement d’usage à des fins locatives dans certaines communes. (Voir « Dans quels cas n’est-on pas obligé de rénover en cas de très mauvais DPE ?« ).

Dans ces conditions, un propriétaire peut être tenté de faire valoir la dévalorisation de son bien pour minorer son assiette taxable à l’IFI. Cependant, l’administration fiscale n’accepte pas systématiquement cette approche et peut exiger des justifications précises.

constituer un dossier étayé

Pour prouver que la valeur réelle du bien est inférieure à celle du marché, il est impératif de documenter cette baisse de valeur de manière objective et vérifiable. Plusieurs arguments peuvent être avancés :

• Prix des transactions comparables : il est recommandé de rechercher des ventes récentes de biens similaires (localisation, surface, état général). Les bases de données officielles, telles que Patrim (disponible via impots.gouv.fr) et l’application « Demande de valeur foncière » (dvf.etalab.gouv.fr), permettent d’accéder aux prix enregistrés. Si aucune transaction comparable ne peut être trouvée, une expertise immobilière réalisée par un professionnel est nécessaire. Le coût d’une telle expertise varie de 500 à plus de 1 000 euros selon la complexité du dossier.
• Chiffrage des travaux nécessaires : un bien classé G implique souvent des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, menuiseries, etc.) pour atteindre des performances acceptables. Il est essentiel d’obtenir plusieurs devis détaillés, accompagnés de photos et, si possible, d’un constat de commissaire de justice attestant de l’état du bien.
• Jurisprudence et décisions judiciaires : certaines décisions de justice ont déjà validé des décotes pour des biens classés G. Par exemple, un tribunal a récemment admis une réduction de 20 % sur l’évaluation successorale d’un bien à cause de son mauvais classement énergétique. De telles références peuvent être utiles pour étayer une demande de minoration de valeur.

précautions et suivi

Même en fournissant un dossier argumenté, l’administration fiscale peut contester l’évaluation retenue. Il est donc recommandé de :

• Garder une trace de toutes les preuves : conserver l’ensemble des documents justificatifs (devis, photos, expertises, références de ventes comparables, etc.).
• Actualiser l’évaluation tous les 3 ans : une révision périodique permet d’anticiper les évolutions réglementaires et d’éviter une remise en cause en cas de contrôle.
• Déduire les charges associées : certaines dépenses, comme la taxe foncière, peuvent être soustraites du calcul de l’IFI, ce qui contribue à alléger la facture fiscale.

Bien que la décote pour un bien classé G ne soit pas automatique, une approche méthodique et documentée peut permettre de réduire la base taxable et, par conséquent, l’impôt dû. Reste à bien préparer son dossier pour éviter toute contestation de l’administration fiscale.