Principes et calcul d’une plus-value immobilière

Lorsque vous vendez un bien immobilier, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (ou la valeur déclarée en cas de donation ou succession) constitue la plus-value immobilière. Comprendre les principes de calcul, le calcul ainsi que le traitement fiscal de cette plus-value est crucial. Non seulement ça vous permet de savoir réellement et concrètement ce que vous gagnez mais aussi les impôts et taxes que vous devrez payer, car cette plus-value peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (même si certaines ventes peuvent bénéficier d’une exonération).

Comprendre la plus-value imposable:
La plus-value imposable concerne la vente à titre onéreux d’un bien immobilier (maisons, appartements, terrains) ainsi que la cession de droits y afférant (usufruits, servitudes) ou la vente réalisée par une société civile immobilière (SCI), y compris les échanges et partages.

Calcul d’une plus-value immobilière
La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix d’achat du prix de vente.

Avant imposition, elle peut être réduite grâce à un abattement pour durée de détention (applicable après 5 ans de possession).

Si le bien est acquis via donation ou succession, la base du calcul est le prix réel ou la valeur déclarée.

Ce prix d’achat peut être augmenté des frais d’acquisition, des travaux effectués, et d’autres frais associés.

• Majoration du prix d’achat: inclut les frais d’acquisition et les travaux (sous conditions).
• Abattement pour durée de détention: offre une exonération progressive, culminant à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Problème des travaux à compter .. ou pas ?

Si vous souhaitez alourdir votre prix d’acquisition avec les travaux entrepris (pour baisser la plus-value donc les impôts), attention !

• vous devez pouvoir ces travaux avec les factures correspondantes
• les travaux ne doivent pas déjà avoir été déduits dans le cadre de l’impôt sur le revenu. En effet, si votre bien a été acheté pour le louer, il est possible d’imputer les travaux sur vos revenus fonciers ou BIC (si vous êtes en LMNP ou LMP) et il sera alors impossible de déduire les travaux une seconde fois pour le calcul de votre plus-value immobilière
• les travaux étant des dépenses locatives ne sont pas déductibles
• les travaux que vous avez réalisés vous même et l’achat de matériaux inhérent ne sont pas déductibles
• les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas considérées comme des travaux déductibles

Exonérations et cas particuliers:
Certains cas bénéficient d’une exonération de la plus-value immobilière, notamment la vente de la résidence principale, les échanges dans le cadre de certaines opérations de remembrement, ou la vente à un organisme de logement social. Des abattements exceptionnels peuvent s’appliquer pour la démolition et reconstruction de logements dans des zones tendues.

Impôt sur la plus-value:
Une taxe complémentaire peut s’appliquer selon le montant de la plus-value. Le notaire est responsable du calcul de la plus-value imposable et du paiement de l’impôt.