Le Pinel n’est pas rentable

La Cour des Comptes a publié au dernier trimestre 2024 un rapport sur l’’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel. Conclusion sans appel: la rentabilité du Pinel est estimée par la Cour des comptes à – 16000 euros en moyenne –> Le Pinel n’est pas rentable..

Voici le résumé du rapport de la Cour des Comptes sur l’investissement en Pinel (et ensuite le rapport complet).

L’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel – Cour des comptes – résumé

Créé en 2014 pour succéder au dispositif Duflot, le dispositif Pinel a pour ambition d’encourager l’investissement locatif des particuliers dans des logements neufs ou rénovés, en contrepartie d’un avantage fiscal. Il s’adresse aux ménages ayant des difficultés à se loger dans le secteur privé comme dans le parc social, en leur proposant des logements à loyers modérés dans les zones tendues. Dix ans après son entrée en vigueur, la Cour des comptes en dresse une évaluation complète, à la veille de sa suppression programmée au 31 décembre 2024.

Le PINEL, un dispositif instable, difficilement lisible et mal documenté

Le cadre réglementaire du dispositif Pinel a évolué à de nombreuses reprises : prolongation de la période d’éligibilité, baisse progressive des taux de réduction d’impôt (jusqu’à 14 % en 2024 contre 21 % initialement), recentrage sur les bâtiments collectifs, renforcement des exigences environnementales et de qualité, ajustement régulier du zonage. Ces multiples changements ont rendu le dispositif peu lisible pour les investisseurs et difficilement pilotable pour les pouvoirs publics.

La déclaration fiscale associée à l’investissement Pinel est complexe : elle suppose la production de plusieurs formulaires (2044-EB, 2044, 2042 C ou RICI) et de nombreuses pièces justificatives. La Cour relève une forte hétérogénéité des données transmises et une absence d’automatisation des contrôles. Près d’un quart des déclarations analysées entre 2014 et 2020 présentent des anomalies (non-respect des plafonds, logements multiples, données incohérentes…). L’administration fiscale elle-même reconnaît que ces erreurs relèvent davantage d’un manque de lisibilité que d’une intention frauduleuse.

Le PINEL: une épargne privée mobilisée sans objectifs chiffrés ni indicateurs fiables

Entre 2014 et 2021, plus de 4 milliards d’euros de réductions d’impôt ont été octroyés au titre du dispositif Pinel. Ce montant est estimé à 7,3 milliards d’euros en 2023, avec une incidence budgétaire qui s’étendra jusqu’en 2038. Pour autant, ni la direction générale des finances publiques (DGFiP), ni la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) ne sont en mesure de quantifier le nombre réel de logements construits ou rénovés grâce à ce mécanisme. En l’absence d’objectifs clairs et de données consolidées, il est impossible de mesurer précisément l’impact du dispositif sur l’offre de logements intermédiaires.

Le dispositif Pinel s’est essentiellement orienté vers la construction de logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Très peu de projets de rénovation ont été engagés dans ce cadre. Néanmoins, le dispositif a pu contribuer à la faisabilité financière d’opérations immobilières qui, sans cet avantage fiscal, n’auraient pas vu le jour.

Un zonage trop large, peu opérationnel localement

Le ciblage géographique du dispositif s’appuie sur le zonage ABC, reposant sur des critères de tension du marché locatif. Ce zonage national, insuffisamment révisé (2006, 2009, 2014, 2019, 2022, 2023), reste trop grossier pour répondre finement aux besoins locaux. Les collectivités territoriales, pourtant en première ligne sur la politique du logement, n’ont aucun levier pour orienter les investissements Pinel, ni visibilité sur les projets en cours. Une expérimentation en Bretagne, amorcée en 2020, teste un zonage régionalisé, mais elle reste limitée et peu lisible.

un parc locatif de qualité, mais temporaire et instable

Les logements éligibles au Pinel respectent des normes de qualité et de performance énergétique élevées. Ils sont souvent bien situés, bien construits et appréciés des locataires. Ces derniers sont majoritairement des jeunes actifs sans enfants, aux revenus plafonnés, vivant en zones tendues. Les loyers, eux aussi encadrés, sont cependant parfois équivalents à ceux du marché privé local, ce qui interroge leur pertinence.

L’engagement locatif du bailleur (6, 9 ou 12 ans) reste limité dans le temps. À l’issue de cette période, la grande majorité des investisseurs préfèrent vendre leur bien pour en sécuriser la rentabilité, plutôt que de poursuivre la location avec un plafonnement des loyers. De fait, le dispositif ne contribue qu’à la constitution temporaire d’un parc de logements intermédiaires.

Le PINEL, un dispositif avant tout perçu comme une niche fiscale

La motivation principale des investisseurs est la défiscalisation. Près de 70 % des bénéficiaires appartiennent au dernier décile de revenus. Le rendement locatif brut est souvent faible, voire déficitaire. Dans de nombreux cas, seule la perspective de la revente permet d’atteindre une rentabilité acceptable. Les limites de plafonnement (prix d’achat, nombre de logements, avantage fiscal) ajoutées à la fiscalité foncière et à la complexité administrative réduisent l’attrait économique du dispositif pour les profils moins aisés.

La fin programmée du Pinel dans un contexte de crise du logement

Le dispositif Pinel a été définitivement clos au 31 mars 2025, dans un contexte de forte tension du marché du logement. Aucune alternative claire n’a été proposée à ce jour. La Cour rappelle que les besoins en logements intermédiaires, accessibles mais non sociaux, restent considérables. À défaut de maintenir un tel dispositif, elle recommande d’en tirer les leçons : fixer des objectifs mesurables, construire un zonage opérationnel impliquant les territoires, garantir des données fiables, et penser une politique du logement intermédiaire dans le temps long.

Ainsi s’achève l’évaluation d’un dispositif qui, bien qu’ayant mobilisé massivement l’épargne des ménages, n’a pas permis une maîtrise réelle de la production de logements abordables. Sa rentabilité, incertaine, et ses effets difficilement mesurables interrogent sur la pertinence d’une incitation fiscale aussi coûteuse à long terme.

5 points importants à propos du Pinel

1. Montant total de la dépense fiscale
   Entre 2014 et 2021, le coût cumulé du dispositif Pinel pour les finances publiques s’élève à plus de 4 milliards d’euros. Il est estimé à 7,3 milliards d’euros en 2023, et l’incidence budgétaire s’étendra jusqu’en 2038, bien après la suppression du dispositif prévue au 31 décembre 2024.
2. Proportion d’investisseurs aisés
   Environ 70 % des bénéficiaires du dispositif Pinel appartiennent au dernier décile de revenus en France. Le dispositif est donc largement capté par les ménages les plus aisés, principalement en quête d’un outil de défiscalisation.
3. Logements majoritairement acquis en VEFA
   L’écrasante majorité des logements éligibles Pinel sont acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), et très peu concernent la rénovation, alors que cette option est également ouverte par le dispositif.
4. Part importante d’anomalies dans les déclarations
   Sur les 243 931 déclarations fiscales étudiées par la Cour, 20 % ne comportaient pas d’identification de locataires, 13 % dépassaient les plafonds de loyers, et 3 % affichaient des locataires aux revenus supérieurs aux seuils réglementaires.
5. Plafonds mal compris par les investisseurs
   Le double plafonnement (300 000 € par an et 5 500 €/m²) est peu clair pour les particuliers. Il s’ajoute à une limite de deux logements Pinel par an et au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an dans l’hexagone), ce qui complique la lisibilité du dispositif.

Rapport de la Cour des Comptes à propos du Pinel