Le démembrement de propriété pour la succession: remise en question ?

Beaucoup de propriétaires qui veulent léguer à leurs enfants des biens immobiliers choisissent de le faire par démembrement.

Cette technique consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien immobilier. On transmet la nue-propriété (ou les titres de la SCI qui possède le bien) et on garde l’usufruit. Non seulement, les enfants ne paient pas les frais de l’immobilier du vivant du donateur mais en plus, on ne qu’un montant réduit de frais de succession.

Mais attention ! La récente loi de finances pour 2024 a introduit des règles plus strictes, renforçant la vigilance du fisc sur ces opérations lorsqu’elles paraissent être principalement motivées par des objectifs fiscaux.

En pratique, si le donateur conserve l’usufruit du bien, il peut continuer à l’utiliser ou à en toucher les revenus, mais ne pourra le vendre sans l’accord du nu-propriétaire. En cas de vente, le prix est partagé entre les deux parties selon une répartition qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, un usufruitier âgé de 81 à 90 ans ne percevra que 20 % du prix de vente.

Actuellement, l’impôt s’applique sur un pourcentage de la valeur du bien qui correspond à la valeur de la nue-propriété. Cette quote-part dépend de l’âge du donateur:

• 40% s’il a moins de 51 ans
• 50% s’il a moins de 61 ans
• 60% s’il a moins de 71 ans
• etc

Quand le parent décède, la propriété est alors remembrée et les enfants récupèrent l’usufruit sans payer de droits de succession.

2 options plus avantageuses existent si les 2 parties sont d’accord : réinvestir le produit de la vente dans un nouveau bien démembré, ce qui permet de maintenir l’avantage fiscal, ou opter pour un quasi-usufruit qui permet à l’usufruitier de conserver l’intégralité du prix de vente, à condition que le nu-propriétaire puisse, à terme, déduire un montant équivalent de la succession.

Le fisc se montre cependant de plus en plus méfiant face à ce type d’opération, notamment lorsque le quasi-usufruit semble avoir pour unique but de créer un passif successoral.

Concrètement, si le donateur a donné une somme d’argent dont il s’est réservé l’usufruit, le nu-propriétaire ne pourra plus déduire sa créance des droits de succession pour les décès survenus après le 29 décembre 2023, sauf s’il est capable de justifier que la motivation n’était pas uniquement fiscale. La justification de cette déduction sera facilitée si, par exemple, l’usufruitier avait besoin des fonds pour financer son maintien à domicile ou son entrée en maison de retraite.

Pour réduire le risque de redressement fiscal, il est essentiel que la vente du bien démembré et la mise en place du quasi-usufruit ne soient pas trop rapprochées dans le temps, et que le nu-propriétaire participe activement aux décisions. Le fisc vise notamment les cas où des titres donnés en nue-propriété sont rapidement vendus avec report de l’usufruit sur le prix de vente, surtout si le donateur est seul décisionnaire. En cas de refus de déduction de la créance, seul le nu-propriétaire est pénalisé par un alourdissement des droits de succession, mais il pourra déduire les droits de donation déjà payés.

Par ailleurs, ces nouvelles règles ne s’appliquent pas aux démembrements résultant d’une succession, d’un legs, d’une donation entre époux, d’un contrat de mariage, ou lorsqu’ils sont organisés par la clause bénéficiaire d’une assurance vie. Toutefois, les contrats de capitalisation sont soumis à cette réglementation. Si des rachats sont effectués sur un contrat de capitalisation résultant du réinvestissement d’un bien démembré, il est recommandé de prévoir une répartition équitable des sommes avec le nu-propriétaire ou de les réinvestir dans un autre actif démembré, afin de minimiser le risque de requalification par l’administration fiscale.

En d’autres mots, les donations de nue-propriété sont des outils intéressants pour optimiser la transmission patrimoniale, mais elles doivent être maniées avec prudence. La nouvelle surveillance mise en place par le fisc vise à s’assurer que ces dispositifs ne sont pas détournés à des fins purement fiscales. Pour éviter tout risque de redressement, il est primordial de respecter non seulement la lettre, mais aussi l’esprit de la loi, en s’assurant que l’opération est motivée par une réelle logique patrimoniale et non par la seule volonté de minimiser les droits de succession.