Assurance PNO pour SCI

Lorsque l’on gère un bien immobilier via une société civile immobilière (SCI), l’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas une option, c’est une nécessité. Trop de SCI font encore l’erreur de penser que l’assurance du locataire ou du syndic suffit. C’est une méconnaissance qui peut coûter très cher au moindre sinistre.

Pourquoi une SCI a besoin d’une assurance propriétaire non occupant

Une SCI est juridiquement propriétaire des biens qu’elle détient. Pourtant, elle n’en occupe pas les lieux. Elle est donc par définition concernée par la situation de « propriétaire non occupant ». L’assurance PNO permet à la SCI de :

• couvrir les risques en cas de vacance locative,
• se protéger quand l’assurance du locataire est défaillante ou insuffisante,
• sécuriser sa responsabilité civile en cas de dégâts causés à un tiers.

Sans cette protection, la SCI expose son patrimoine et, potentiellement, la responsabilité personnelle des associés en cas de défaillance.

Que couvre précisément l’assurance PNO pour une SCI ?

L’assurance PNO prend le relais lorsque le bien est vide ou quand le contrat du locataire n’intervient pas. Elle couvre :

• la responsabilité civile de la SCI en cas de sinistre affectant des tiers,
• les sinistres courants comme l’incendie, le dégât des eaux, le bris de glace, le vol ou le vandalisme,
• les événements climatiques (grêle, tempête, inondation),
• les conséquences d’actes de terrorisme.

En option, de nombreuses garanties renforcent la couverture :

• protection juridique en cas de litige avec un locataire ou une copropriété,
• garantie des loyers impayés,
• indemnisation des détériorations immobilières,
• couverture des pertes de loyers en cas d’inoccupation prolongée due à un sinistre.

Une SCI peut ainsi éviter de longues procédures et des frais d’indemnisation parfois colossaux.

Une spécificité : l’assurance PNO « immeuble »

Pour une SCI détenant plusieurs biens ou un immeuble complet, il est souvent plus pertinent d’opter pour une assurance PNO « immeuble » plutôt qu’une série de contrats individuels.

Ce contrat unique :

• couvre l’ensemble des lots détenus,
• simplifie la gestion administrative,
• permet d’obtenir un tarif plus avantageux,
• harmonise les garanties sur l’ensemble du patrimoine immobilier.

C’est aussi un gage de sécurité pour les banques en cas d’emprunt, car elles sont très attentives à la qualité des assurances souscrites.

Est-elle obligatoire pour une SCI ?

Depuis la loi Alur de 2014, la souscription d’une assurance responsabilité civile est obligatoire pour les propriétaires de biens en copropriété. Cela s’applique pleinement aux SCI.

En dehors de ce cadre, l’assurance PNO reste facultative, mais indispensable. Sans elle, au moindre dégât non couvert par le locataire ou le syndic, la SCI devra indemniser les victimes sur ses fonds propres. Une situation qui peut rapidement mettre en péril l’équilibre financier de la société.

Combien coûte une assurance PNO pour une SCI ?

Le tarif d’une PNO pour SCI varie en général entre 50 € et 150 € par an pour un bien standard. Certains assureurs proposent un tarif calculé sur la base du montant des loyers annuels : entre 1 % et 2 %.

Les facteurs qui influencent le prix sont :

• la taille et la valeur du bien,
• la présence ou non de mobilier,
• le choix des garanties optionnelles,
• le montant des franchises,
• les plafonds d’indemnisation.

Bon à savoir : les primes d’assurance PNO sont déductibles des revenus fonciers lorsque la SCI est imposée au régime réel. Cela permet d’en réduire le coût effectif par un simple levier fiscal.

Comment choisir la meilleure PNO pour une SCI ?

Le choix d’une assurance PNO pour une SCI ne doit jamais se faire à l’aveugle. Il est recommandé de :

• comparer plusieurs devis (assurance immeuble, assurance par lot…),
• analyser précisément les plafonds d’indemnisation et les exclusions,
• vérifier que les annexes (caves, parkings, garages) sont bien couvertes,
• s’assurer que les meubles, s’il y en a, sont également pris en charge.

Pour un parc locatif important, la souscription d’une PNO immeuble est presque systématiquement plus intéressante qu’une couverture individuelle lot par lot.

Une SCI doit systématiquement être protégée par une assurance propriétaire non occupant. Ce n’est pas seulement une précaution, c’est une garantie de survie financière en cas d’accident. Entre les risques de vacance locative, les sinistres non pris en charge par les locataires et la responsabilité civile à assumer, la PNO est un rempart essentiel. Et pour ne rien gâcher, son coût est modeste et fiscalement optimisable.

Ne pas souscrire, c’est laisser son patrimoine immobilier exposé à des risques évitables. Un pari hasardeux que toute gestion sérieuse doit refuser.