Assurance emprunteur : ce que les banques ne vous disent pas

L’assurance emprunteur, ce n’est pas une obligation légale, mais dans les faits, aucun crédit immobilier ne vous sera accordé sans. Derrière cette exigence des banques se cache un produit complexe, souvent opaque, dont le coût et les garanties méritent d’être passés au crible.

À quoi sert réellement l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur sert à garantir à la banque qu’en cas d’aléa majeur — décès, invalidité, incapacité ou perte d’emploi — vous ne laisserez pas votre crédit en suspens. En clair, elle prend le relais pour rembourser tout ou partie des mensualités ou du capital restant dû.

Les risques couverts varient selon les contrats, mais les garanties les plus fréquentes sont les suivantes :

• décès,
• perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA),
• invalidité permanente (totale ou partielle),
• incapacité temporaire de travail (ITT),
• perte d’emploi.

Autrement dit, l’assurance emprunteur agit comme une ceinture de sécurité… pour la banque. Pas pour vous.

Comment obtenir une assurance emprunteur ?

Avant de vous assurer, la compagnie d’assurance exigera un questionnaire de santé ou, dans certains cas, une déclaration d’état de santé simplifiée. Selon vos réponses, elle peut :

• majorer la prime,
• limiter les garanties,
• ou tout simplement refuser de vous couvrir.

Exceptions : quand la santé ne regarde pas l’assureur

Aucune information médicale ne peut vous être demandée si vous remplissez 2 conditions cumulatives :

• le montant emprunté ne dépasse pas 200 000 €,
• le prêt se termine avant votre 60e anniversaire.

Mais attention : cette disposition ne concerne pas les mutuelles relevant du code de la mutualité, qui peuvent continuer à exiger des données médicales.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Non, en droit, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Mais dans la pratique, elle est quasiment imposée pour tout crédit immobilier. Sans elle, vous n’aurez ni accord de principe, ni déblocage des fonds.

Pour un crédit à la consommation, les exigences sont moindres. Mais dès qu’il s’agit d’un crédit immobilier, c’est une autre histoire :

• pour un investissement locatif, la banque exigera a minima la garantie décès et PTIA,
• pour l’achat d’une résidence principale, elle pourra aussi demander les garanties ITT, invalidité, voire perte d’emploi.

Le coût de ces garanties obligatoires entre dans le TAEG, ce qui vous permet au moins d’avoir une base de comparaison entre plusieurs offres.

Les garanties incluses dans un contrat d’assurance emprunteur

Chaque contrat peut comporter tout ou partie des garanties suivantes :

• décès,
• perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA),
• invalidité permanente (IPT ou IPP),
• incapacité temporaire de travail (ITT),
• perte d’emploi.

Les banques publient souvent sur leur site les exigences minimales en matière de garanties. Allez y jeter un œil avant de souscrire : cela vous évitera de payer pour une couverture que votre banque n’accepte même pas.

La garantie décès : systématique mais pas illimitée

La garantie décès est systématiquement présente, mais elle cesse au-delà d’un âge limite, souvent fixé entre 65 et 75 ans selon les contrats. En cas de décès, l’assureur rembourse à la banque le capital restant dû, toutes causes confondues sauf exclusions.

Depuis la loi, même le suicide est couvert, mais seulement à partir de la deuxième année du contrat. Pour l’achat d’une résidence principale, cette couverture débute dès la première année dans la limite d’un montant de 120 000 €.

La PTIA : le scénario du pire

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) concerne les cas les plus graves. Pour activer cette garantie, trois conditions doivent être réunies :

1. être totalement et définitivement inapte à toute activité rémunératrice,
2. nécessiter une assistance permanente pour réaliser au moins trois actes essentiels de la vie quotidienne (toilette, habillage, alimentation, déplacement),
3. être en dessous de l’âge limite du contrat (souvent 60 ou 65 ans).

Même si vous touchez une pension d’invalidité de 3e catégorie, cela ne suffira pas toujours à déclencher l’indemnisation. Il faut impérativement lire les clauses spécifiques de votre contrat.

L’invalidité permanente : totale ou partielle

Après consolidation de votre état de santé, deux cas peuvent se présenter :

• invalidité permanente totale (IPT) : inaptitude totale à toute activité ou à votre métier au moment du sinistre, avec un taux d’incapacité d’au moins 66 % ;
• invalidité permanente partielle (IPP) : inaptitude partielle, avec un taux entre 33 % et 66 %, souvent non proposée seule mais en complément de l’IPT.

Le taux est évalué par un barème médical propre à l’assureur, croisant l’incapacité fonctionnelle et l’incapacité professionnelle. En cas de désaccord, une expertise judiciaire peut être sollicitée.

La garantie ITT : une couverture temporaire mais encadrée

La garantie ITT intervient en cas d’arrêt de travail temporaire. Selon les clauses du contrat, elle peut couvrir :

• l’impossibilité temporaire d’exercer toute activité,
• ou simplement l’incapacité à exercer votre activité professionnelle.

Si vous reprenez partiellement le travail, les indemnisations cessent, sauf si le contrat prévoit explicitement une prise en charge dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique.

Et si vous êtes sans emploi ou à la retraite ?

Certaines assurances prévoient que la garantie ITT s’applique même si vous êtes inactif, dès lors que vous êtes empêché d’exercer toute activité, même non professionnelle.

Mais attention : en cas de changement d’assurance, votre banque peut exiger que la couverture ITT soit maintenue, même si vous n’avez plus de revenu d’activité. Vous devrez alors prouver que vos revenus fixes (retraite, rentes) suffisent à couvrir vos mensualités.

En cas de litige, vous pouvez saisir le médiateur de votre établissement prêteur. Les coordonnées figurent obligatoirement sur son site internet.

La garantie perte d’emploi : l’illusion de la protection

Cette garantie ne fonctionne que si vous êtes licencié et éligible à l’indemnisation chômage par France Travail. Les conditions d’indemnisation varient fortement d’un contrat à l’autre.

Trois éléments limitent son efficacité :

• un délai de carence : la garantie ne démarre que plusieurs mois après la souscription ;
• un délai de franchise : l’indemnisation ne débute qu’un certain temps après la perte d’emploi ;
• une durée d’indemnisation limitée.

Autant dire qu’il est courant de cotiser pour rien.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

Ne vous fiez pas uniquement au tarif. Voici ce qu’il faut impérativement examiner :

• les délais de carence, de franchise ou d’attente,
• les exclusions de garantie (sports, pathologies préexistantes, etc.),
• les limites d’âge pour les garanties,
• les conditions spécifiques comme l’exigence d’une hospitalisation,
• le mode d’indemnisation : forfaitaire (versement fixe) ou indemnitaire (calculé sur la perte de revenus).

Le vrai coût d’un contrat d’assurance emprunteur

2 modes de calcul des cotisations existent :

• sur le capital initial (prime constante),
• sur le capital restant dû (prime dégressive).

Un contrat peut donc paraître plus cher à première vue mais être bien plus rentable si vous remboursez votre prêt par anticipation.

Depuis la réforme de l’assurance emprunteur, l’assureur est tenu de vous communiquer :

• le coût total sur la durée du prêt,
• le coût sur les 8 premières années.

Comparez ces deux montants sur la base de la durée effective de votre prêt, pas seulement sur la durée théorique.

Conclusion : Ne signez jamais un contrat d’assurance emprunteur les yeux fermés. Ce produit est technique, souvent peu lisible, et les banques en jouent. Comparez, négociez, et surtout, lisez les conditions générales ligne par ligne. Car en cas de pépin, seule votre capacité à comprendre les garanties souscrites fera la différence.