L’année 2026 pourrait marquer un tournant pour les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif. L’Assemblée nationale a adopté le 15 janvier un amendement créant un nouveau statut fiscal du bailleur privé, censé remettre de l’ordre dans un système devenu illisible et décourageant pour les investisseurs.
Dans un contexte de crise du logement, où les pouvoirs publics improvisent souvent au lieu d’offrir une vision claire, ce nouveau dispositif promet un cadre plus rationnel : amortissement élargi, déficit foncier renforcé, encadrement fiscal plus cohérent, applicable aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Mais entre ambitions politiques, arbitrages budgétaires et incertitudes juridiques, ce statut doit encore franchir plusieurs étapes avant d’entrer en vigueur en 2026. Voici une analyse détaillée de ce qui change concrètement pour les investisseurs.

Un contexte de crise du logement qui s’aggrave

Depuis plusieurs années, la France s’enfonce dans une pénurie de logements, fruit d’une combinaison de décisions tardives, de réglementations contradictoires et d’une fiscalité qui a souvent découragé les particuliers bailleurs.
Les chiffres évoqués par le député Mickaël Cosson parlent d’eux-mêmes : la production annuelle de logements destinés à la location est passée d’environ 75 000 avant la crise sanitaire à seulement 15 000 en 2025 .

Cette contraction historique entraîne des effets bien visibles :

• Une pression notable sur les loyers.
• Une raréfaction des logements disponibles.
• Des parcours résidentiels bloqués.
• Un retrait massif des investisseurs privés, lassés d’un cadre fiscal instable.

Depuis des années, les professionnels (FFB, FPI, ANACOFI IMMO, fédérations et réseaux d’investisseurs) réclament un cadre lisible, stable et économiquement cohérent. Le nouveau statut du bailleur privé se veut la réponse à ces demandes.

Un statut fiscal du bailleur privé pensé pour être plus incitatif

Le nouveau dispositif reprend les grandes lignes du rapport parlementaire Cosson-Daubresse.
Son ambition : restructurer durablement la fiscalité locative et offrir une alternative plus claire aux dispositifs temporaires comme le Pinel, dont l’extinction est déjà programmée.

Le texte prévoit un mécanisme d’amortissement fiscal élargi applicable à tous les logements, neufs ou anciens, avec des taux adaptés en fonction du type de location.

Dans le neuf : des taux d’amortissement plus généreux

Pour les logements neufs – y compris les maisons individuelles, ce qui constitue une nouveauté remarquée – le statut du bailleur privé fixe un amortissement annuel du bien selon la nature du loyer :

• 4 % par an pour une location à loyers de marché.
• 4,5 % par an en location intermédiaire.
• 5 % en location sociale.
• 6 % en location très sociale .

Cette ouverture à tous les logements neufs, sans course aux labels ou critères alambiqués, est saluée par les acteurs du secteur, car elle simplifie la lisibilité fiscale pour les particuliers.

Dans l’ancien : un amortissement conditionné à un niveau de travaux

Le dispositif prévoit :

• 3,5 % d’amortissement annuel,
• À condition que les travaux représentent au moins 20 % du prix d’acquisition,
• Avec des majorations possibles selon la typologie de la location (intermédiaire, sociale, très sociale) .

Pour les investisseurs, cela signifie que les biens anciens nécessitant une rénovation lourde deviennent fiscalement plus intéressants, surtout si les travaux visent la performance énergétique.

Déficit foncier et plafonnements : un levier fiscal renforcé

Autre évolution de taille : le renforcement du déficit foncier imputable.

Le texte prévoit :

• Une imputation du déficit foncier lié à l’amortissement jusqu’à 10 700 € par an.
• Un plafond porté à 21 400 € pour les logements faisant l’objet de travaux de rénovation énergétique, la prolongation de ce dispositif étant actée jusqu’en 2027.
• Un plafonnement global des avantages fiscaux maintenu à 10 000 € par foyer fiscal .

Ces paramètres permettent, dans de nombreux cas, de neutraliser l’imposition des loyers, ce qui redonne de l’intérêt économique à l’investissement locatif.

Un impact attendu sur l’offre locative dès 2026

Selon la Fédération Française du Bâtiment, ce nouveau statut pourrait injecter entre 40 000 et 50 000 logements locatifs supplémentaires par an, contre seulement 4 000 à 5 000 avec la version précédente du dispositif .

Pour les professionnels, il s’agit d’un levier permettant de :

• Remobiliser l’épargne privée.
• Fluidifier le marché locatif.
• Atténuer progressivement la crise du logement.

Cette projection reste toutefois dépendante de la mise en œuvre finale du dispositif et de la façon dont les banques accueilleront ces nouvelles perspectives. Les établissements bancaires, souvent frileux sur le crédit immobilier, pourraient revoir leur position si l’État clarifie enfin les règles du jeu.

Un avenir encore incertain : application suspendue aux décisions budgétaires

Malgré son adoption par l’Assemblée nationale (84 voix pour, 22 contre), le statut n’est pas encore applicable.
2 points restent déterminants :

1. Le vote du budget 2026, indispensable pour valider son entrée en vigueur.
2. Un risque constitutionnel lié notamment à la date d’application fixée au 1er janvier 2026 .

La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a d’ailleurs exprimé des réserves concernant le coût budgétaire estimé (environ 5 milliards d’euros) et la sécurité juridique du dispositif.

Une victoire politique pour les acteurs du secteur

Pour les professionnels de l’immobilier, le vote du 15 janvier représente une avancée majeure.
Promoteurs, conseillers patrimoniaux, investisseurs et fédérations du bâtiment y voient un signal clair : l’État reconnaît enfin la nécessité de soutenir durablement l’investissement locatif privé.

L’ANACOFI IMMO parle même d’une victoire démocratique, soulignant que le sous-amendement permettant le cumul avec le dispositif Loc’Avantages renforce l’intérêt des locations à loyers modérés .

Ce que le nouveau statut pourrait changer pour votre investissement locatif en 2026

Si le dispositif est confirmé dans la loi de finances pour 2026, il pourrait devenir le nouveau pilier fiscal de l’investissement immobilier, remplaçant de fait la logique Pinel désormais en extinction.
Il offrirait un cadre pérenne, moins dépendant des mesures temporaires, et plus lisible pour les investisseurs particuliers.

Il permettrait aussi une réconciliation entre 3 exigences souvent opposées par le législateur :

• La rentabilité économique des projets.
• L’utilité sociale du logement.
• La stabilité fiscale à long terme.

À retenir

• Le statut du bailleur privé a été adopté par l’Assemblée nationale le 15 janvier.
• Il est attendu par l’ensemble des professionnels du secteur.
• Il introduit un amortissement fiscal élargi dans le neuf comme dans l’ancien.
• Il renforce le déficit foncier, jusqu’à 21 400 € dans le cadre de rénovations énergétiques.
• Son entrée en vigueur dépend du budget 2026 et de validations constitutionnelles ¬.

FAQ – Statut du bailleur privé

Le statut du bailleur privé est-il déjà applicable ?
Non. Son application dépend de la loi de finances 2026 et d’un examen constitutionnel.

Ce statut remplace-t-il le Pinel ?
Il ne s’agit pas d’un successeur officiel, mais il pourrait devenir le cadre fiscal de référence pour l’investissement locatif une fois le Pinel définitivement éteint.

Quels biens sont concernés ?
Tous les logements neufs et anciens, sous réserve de respecter les règles d’amortissement et les conditions de travaux.

Pourquoi les professionnels soutiennent-ils ce statut ?
Parce qu’il offre une visibilité fiscale durable et renforce la rentabilité nette des investissements tout en répondant à la pénurie de logements locatifs .