Qui doit payer la taxe foncière sur un bail commercial ?

Entre le bailleur et le locataire, QUI doit s’acquitter de la taxe foncière sur un bail commercial ?

D’un point de vue strictement légal, le propriétaire est le seul redevable de cette taxe, étant donné que l’administration fiscale le considère comme le contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, dans le cadre d’un bail commercial, il est admis que le bailleur peut mettre cette taxe à la charge du locataire, à condition de respecter certaines règles précises.

Depuis la loi Pinel (n° 2014-626 du 18 juin 2014), la répartition des charges, impôts et taxes entre le bailleur et le locataire est strictement encadrée.

Ainsi, tout contrat de location commerciale doit comporter un inventaire précis et limitatif des différentes charges, taxes et redevances, incluant la répartition de celles-ci entre le bailleur et le locataire. En principe, certaines dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire, comme les travaux de mise aux normes en cas de vétusté ou de nouvelle réglementation, les honoraires de gestion, ou les grosses réparations (article R 145-35 du Code de commerce).

Malgré cette interdiction de principe, une exception demeure : le bailleur peut imposer le paiement de la taxe foncière au locataire, à condition qu’une clause expresse et précise soit incluse dans le bail.

En l’absence de cette clause, ou si celle-ci manque de clarté, la taxe foncière reste à la charge du bailleur.

Il est d’ailleurs utile de rappeler que même si le locataire a accepté de payer cette taxe pendant plusieurs années sans que le bail ne prévoie une telle clause, cela ne constitue pas une reconnaissance implicite de l’obligation de paiement (CA Paris, 6 novembre 2019, n° 17/19197). En cas de doute, le bénéfice est accordé au locataire.

Pour éviter tout litige, le bailleur doit donc veiller à insérer une clause explicite dans le bail, prévoyant que la taxe foncière et les taxes additionnelles sont à la charge du locataire. Il est également important de noter que toute modification postérieure du bail pour ajouter cette clause n’est pas permise : si le bail initial ne mentionne pas cette répartition, un avenant ou une tentative de modification lors du renouvellement équivaut à une rupture du bail avec obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Ces règles s’appliquent également aux baux dérogatoires, aussi appelés baux précaires, dont la durée ne peut excéder 3 ans. La clarté des clauses relatives à la répartition des taxes est d’autant plus essentielle dans ce type de contrat pour éviter des conflits entre les parties.

Dans certaines situations, notamment pour des locaux commerciaux dont le montant de la taxe foncière est élevé, la question de sa prise en charge devient un enjeu de négociation lors de la signature du bail. Cette charge peut avoir un impact significatif sur la rentabilité du locataire et représente souvent un point de friction. Il est donc essentiel pour les locataires potentiels de bien comprendre les implications financières avant de s’engager.

Les employeurs et locataires de baux commerciaux doivent également se rappeler que les règles de répartition ne concernent pas seulement la taxe foncière, mais aussi les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local. Ainsi, les charges peuvent inclure, par exemple, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ou d’autres impôts liés aux services dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En conclusion, la taxe foncière sur un bail commercial est légalement due par le propriétaire, mais elle peut être mise à la charge du locataire à condition d’une clause expresse et précise dans le bail. Les locataires doivent être vigilants lors de la signature du bail pour éviter les mauvaises surprises, et les bailleurs doivent respecter la législation pour éviter tout litige. La négociation de ces clauses est donc un point essentiel lors de la conclusion d’un contrat de location commerciale, et toute ambiguïté peut entraîner des conséquences juridiques importantes.