Quels impôts sur les plus-values immobilières ?

Combien d’impôts doit-on payer quand on vend un bien immobilier ?

Hormis les divers droits d’enregistrements de la transaction et autres frais que sait prendre l’état à droite et à gauche, notamment via les notaires, les impôts sont de 2 sortes: impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Les plus-values immobilières imposables concernent:

– la vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
– la vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes)
– la vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
– l’échange de biens, partage ou apport en société.

MAIS, il y a des exonérations selon la nature du bien mais aussi la nature du vendeur et de l’acheteur.

Les exonérations d’impôts sur les plus-values immobilières concernent:

• la vente de la résidence principale  (et d’éventuelles dépendances comme un garage une cour,  un parking)
• la PREMIERE vente d’un logement autre que la résidence principale, à condition que le prix de cession soit employé à l’achat ou à la construction d’un logement qui sera l’habitation principale dans un délai de 24 mois mais seulement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années qui précèdent la vente de ce logement
• la vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2020
• certains échanges de biens en cas d’opérations de remembrement
• les ventes de bien dont le prix ne dépasse pas 15000 euros
• les biens détenus depuis plus de 30 ans (voir plus bas car ceci est le résultat d’une totale exonération qui croit avec le nombre d’années de possession du bien

La plus-value « brute » est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat mais pour avoir la plus-value taxable, on déduit (il faudra fournir des justificatifs) les frais induits par la vente (par exemple les frais de diagnostics obligatoires).

Ceci dit, il ne faut pas oublier non plus, le cas échéant, d’ajouter d’éventuelles sommes versées par l’acheteur en plus du prix de vente comme par exemple les indemnités d’éviction.

Abattements fiscaux selon la durée de détention du bien

Au bout de 30 ans, comme nous l’écrivons plus haut, il y a exonération totale mais si la possession du bien « dure » depuis moins longtemps, il y a des exonérations partielles:

L’impôt sur le revenu baisse ainsi :

– abattement de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention
– abattement de 4 % la 22e année de détention
– exonération à partir de la 23e année de détention

Les prélèvements sociaux descendent eux de cette manière :

– abattement de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année de détention
– abattement de 1,60 % la 22e année de détention
– abattement de 9 % par an à partir de la 23e année de détention
– et donc exonération à partir de la 30e année de détention

Si le bien est dans une zone dite « tendue », il y a certains abattements exceptionnels SAUF si le bien est vendu à des parents ou proches.

En absolu, les prélèvement sociaux sont de 17.2% tandis que l’impôt sur la plus-value d’une vente immobilière est de 19 %.

Attention car si la plus-value est supérieure à 50000 euros, il y a une taxe supplémentaire allant de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

En pratique, le notaire s’occupe de tout et remplit le fameux formulaire 2048-IMM-SD que voici, qui contient toutes les cases permettant de calculer au final l’impôt.