L’année 2025 s’annonce particulièrement défavorable pour les propriétaires, bailleurs comme vendeurs. La loi de finances, adoptée le 14 février, donne le ton : restrictions fiscales, alourdissement des formalités, hausses de taxes. Une seule mesure va dans le sens du soutien à la construction neuve. Pour le reste, c’est le portefeuille des particuliers qui servira une fois de plus à combler les déficits publics.
La location meublée, considérée comme une activité commerciale, relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non. Jusqu’à présent, les propriétaires pouvaient bénéficier du régime micro-BIC, très avantageux : pas de comptabilité à tenir, un abattement forfaitaire (50 % à 71 % selon les cas) sur les loyers déclarés, et des seuils élevés pour y avoir droit.
Dès 2025, tout change pour les locations meublées de courte durée, dites « meublés de tourisme ». Les seuils d’accès au micro-BIC s’effondrent :
Quant à l’abattement fiscal, il est raboté sans ménagement :
Les locations longue durée, destinées à la résidence principale du locataire, ne sont pas concernées par cette réforme.
Et ce n’est pas tout. En cas d’imposition au réel, les propriétaires pouvaient jusqu’ici amortir le bien et les meubles, réduisant ainsi drastiquement leur bénéfice imposable. Cet amortissement n’avait aucune incidence au moment de la revente. Désormais, la donne change : les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) devront réintégrer ces amortissements dans le calcul de la plus-value, sauf exceptions précises (résidences étudiantes, Ehpad, résidences seniors ou médico-sociales).
Concrètement, cela signifie que pour calculer la plus-value, les amortissements viendront en déduction du prix d’achat. Une règle qui ne s’appliquera qu’aux ventes conclues à partir du 15 février 2025.
À noter : cette réintégration ne concerne que les LMNP au régime réel. Ceux relevant du micro-BIC ne sont pas visés, comme l’a confirmé l’administration fiscale dans une mise à jour du formulaire de déclaration des plus-values publié le 20 mars.
Le taux plafond du droit départemental sur les ventes immobilières passe de 4,5 % à 5 %, entre avril 2025 et mars 2028. En pratique, cela fait bondir les droits de mutation (DMTO) de 5,81 % à 6,32 % du prix de vente. Pour un bien de 300 000 €, c’est 1 500 € de plus à sortir.
Paris et la Charente-Maritime ont déjà acté cette hausse, et d’autres départements suivront. Un allègement est toutefois prévu pour les primo-accédants : les départements peuvent leur appliquer un taux inférieur à 1,2 %, voire les exonérer, à condition que le logement devienne leur résidence principale pendant 5 ans. Mais attention, un décret à paraître viendra préciser les cas d’exemption en cas de changement de situation.
Une nouvelle niche fiscale s’ouvre, à condition de respecter les règles. Jusqu’au 31 décembre 2026, il est possible de transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur à un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou à défaut, à un neveu ou une nièce, pour l’achat d’un logement neuf (ou en Vefa), ou pour des travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale.
Les sommes doivent être utilisées dans un délai de 6 mois, et le logement doit rester occupé ou loué (hors foyer fiscal du donataire) pendant au moins 5 ans. À défaut, les droits de donation redeviennent exigibles, majorés d’intérêts de retard.
Ce dispositif est cumulable avec les abattements existants :
La taxe d’habitation ne concernera plus que les logements qui ne sont pas des résidences principales, sauf s’ils sont exclusivement utilisés à des fins professionnelles. Les locations saisonnières restent soumises à la taxe si le propriétaire se réserve une partie de l’usage dans l’année.
Désormais, la déclaration des biens sur le site des impôts devra inclure :
Les locataires ou occupants à titre gratuit de résidences secondaires devront aussi déclarer ces logements dans leur propre déclaration de revenus.
Depuis le 16 février 2025, pour bénéficier du taux réduit de TVA sur les travaux de rénovation énergétique, il n’est plus nécessaire de fournir une attestation à l’artisan. Une simple mention sur le devis ou la facture suffit. Mais attention : en cas d’absence de cette mention, le taux normal s’applique. Il faut donc s’assurer que l’artisan est au courant et respecte cette formalité.
Bonne nouvelle, rare dans ce contexte fiscal tendu : le dispositif Loc’Avantages est prolongé de trois ans. Il permet aux propriétaires qui acceptent de louer leur logement sous conditions (loyer inférieur au marché, locataire aux ressources plafonnées) de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 15 % à 35 %.
Cela nécessite une convention avec l’Anah, et une location du logement en tant que résidence principale du locataire. Les loyers pratiqués doivent rester en dessous des plafonds fixés chaque année par arrêté.
La plus-value issue de la vente d’un droit de surélévation reste exonérée d’impôt sur le revenu, à condition que le cessionnaire construise uniquement des logements dans un délai de 4 ans. Cette mesure, qui devait s’arrêter fin 2024, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026.
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