Plus-values immobilières en 2025 : ce qui change pour les vendeurs

La loi de finances 2025 vient durcir la fiscalité des plus-values immobilières. Entre la réintégration des amortissements pour la revente des biens loués en meublé, la suppression de l’abattement fiscal en Corse et la prolongation d’une exonération spécifique, voici ce qu’il faut retenir pour les propriétaires et investisseurs.

Revente des biens loués en meublé : une taxation alourdie

Jusqu’à présent, les particuliers qui revendaient un bien loué en meublé non professionnel (LMNP) calculaient leur plus-value en soustrayant le prix d’achat (majoré de certaines dépenses comme les frais de notaire, d’agence ou les travaux) du prix de revente. Contrairement aux professionnels, ils n’étaient pas pénalisés par la prise en compte des amortissements comptables.

À partir du 15 février 2025, la donne change : les amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela revient à baisser artificiellement le prix d’achat et donc à augmenter l’imposition lors de la vente.

Le but affiché par le législateur est clair : freiner la location courte durée en zone tendue, accusée d’aggraver la crise du logement. Cependant, certains biens échappent à cette mesure :

• Les résidences étudiantes et logements destinés aux jeunes en formation, en stage ou sous contrat d’apprentissage.
• Les établissements accueillant des personnes âgées ou dépendantes.
• Les résidences services agréées pour personnes âgées ou handicapées.
• Les hébergements liés à l’accueil familial salarié de personnes dépendantes.
• Les établissements de soins de longue durée nécessitant une surveillance médicale constante.

En dehors de ces exceptions, les propriétaires de logements meublés en LMNP devront anticiper une fiscalité bien plus lourde en cas de revente.

Exonération des plus-values pour les surélévations prolongée

L’exonération des plus-values sur la vente d’un droit de surélévation est maintenue jusqu’à fin 2026.

Pour rappel, la surélévation permet d’ajouter des étages à un immeuble existant en rehaussant son toit. La plus-value générée par la vente d’un tel droit bénéficie d’une exonération fiscale, à condition que l’acquéreur termine les logements dans un délai de 4 ans.

En cas de non-respect de cet engagement, une amende équivalente à 25 % du prix de vente sera appliquée. Toutefois, certaines situations permettent d’échapper à cette sanction : invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable (ou de son conjoint).

Cette prolongation jusqu’en 2026 peut représenter une opportunité pour les propriétaires d’immeubles en centre-ville où la surélévation est possible.

Fin de l’abattement fiscal en Corse : un retour à la normale

Jusqu’à présent, les transactions immobilières en Corse bénéficiaient d’un abattement exceptionnel de 60 % sur les plus-values, à condition que le bien soit situé en zone tendue.

Ce régime avantageux disparaît en 2025. Les ventes de biens en Corse seront désormais soumises aux mêmes règles fiscales que le reste du territoire. En contrepartie, elles redeviennent éligibles aux exonérations classiques.

Cette suppression risque d’avoir un impact sur le marché immobilier insulaire, avec une baisse d’attractivité pour certains investisseurs.

En résumé:

• Biens loués en meublé : les amortissements sont intégrés dans le calcul des plus-values dès le 15 février 2025, augmentant l’impôt à la revente.
• Surélévation : l’exonération des plus-values est prolongée jusqu’à fin 2026, sous conditions.
• Corse : suppression de l’abattement de 60 %, retour aux règles fiscales générales.