À partir du 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique évolue sur un point technique en apparence anodin, mais aux conséquences financières très concrètes pour les particuliers. Le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE passe de 2,3 à 1,9. Ce simple ajustement va améliorer automatiquement la note énergétique d’environ 850 000 logements chauffés à l’électricité, dont une grande partie sortira des classes F et G, aujourd’hui assimilées à des passoires thermiques.
Derrière ce changement réglementaire, ce sont des enjeux de valeur immobilière, de financement bancaire, de capacité d’emprunt et de rendement locatif qui se jouent.
La « propagande » officielle indique que ceci va améliorer le marché immobilier mais derrière la théorie, rien n’est moins sûr.
Sur le plan strictement financier, le premier effet est immédiat. Un logement classé F ou G subit aujourd’hui une décote de marché, des restrictions à la location et une méfiance systématique des banques. Avec le nouveau calcul du DPE, la consommation réelle du bien ne change pas, mais sa lecture administrative est profondément modifiée.
Le gain d’une ou deux classes énergétiques permet à certains logements de redevenir juridiquement exploitables sans engager immédiatement de travaux. Pour les propriétaires, c’est une économie directe de plusieurs dizaines de milliers d’euros de rénovation qui peut être différée, voire évitée à court terme, tout en améliorant la valeur patrimoniale du bien.
La mise à jour du diagnostic est en outre gratuite et automatique via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite ni frais de diagnostiqueur, ce qui renforce encore l’intérêt financier de la réforme.
Les conséquences sur les revenus locatifs sont loin d’être théoriques. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F suivront en 2028, puis les E en 2034. Ces interdictions ont déjà privé de nombreux bailleurs de loyers, parfois du jour au lendemain.
Le reclassement automatique de certains biens permet leur retour sur le marché locatif. Pour un investisseur, cela signifie qu’il pourra à nouveau percevoir des loyers sans faire des travaux chers et lourds. Dans un contexte de tension locative, cette remise en circulation améliore aussi la liquidité des biens, un critère que les banques surveillent de près.
C’est sur le financement que l’effet est le plus visible. Les banques considèrent le DPE comme un indicateur de risque. Un logement mal classé est perçu comme difficilement revendable et exposé à des contraintes réglementaires croissantes. Résultat, les dossiers portant sur des passoires thermiques étaient souvent refusés ou acceptés sous conditions strictes.
Avec un DPE amélioré, la logique bancaire s’inverse en théorie. Les établissements acceptent plus facilement de financer l’opération à 100 %, sans exiger systématiquement un apport de 10 à 20 %. Les taux proposés redeviennent standards, alors que les biens classés F ou G subissaient fréquemment une majoration de 0,1 à 0,2 point. Dans certains cas, un même dossier passe d’un refus à une acceptation pleine et entière, à profil d’emprunteur identique.
Et ceci d’autant plus que les prêts immobiliers vont dépendre, a priori, beaucoup plus de la valeur du bien que des capacités de l’emprunteur (Voir Crédit immobilier : bientôt des changements de règles ?) .
Pour un ménage, toujours en théorie, cela se traduit par une capacité d’emprunt accrue et un accès facilité à la propriété, sans modification de ses revenus ou de son endettement.
Ce gain réglementaire et bancaire a toutefois un coût. Un logement mieux classé se vend plus cher. Les études notariales montrent un écart de prix considérable entre des biens équivalents bien notés et des passoires thermiques. Des maisons de taille comparable classées A ou B se vendaient presque deux fois plus cher que des biens F ou G.
Les simulations financières confirment que la hausse du prix liée à l’amélioration du DPE n’est pas entièrement compensée par la baisse des taux ou la réduction de l’apport. Le capital financé augmente, tout comme le coût total du crédit. Autrement dit, le logement devient plus finançable, mais pas forcément moins cher à long terme. Et ce n’est que le premier aspect « négatif » par rapport à la propagande officielle.
Rappelons par ailleurs que le DPE est un outil réglementaire, pas un relevé de charges. Le reclassement d’un logement ne garantit ni une baisse des factures d’électricité ni une amélioration automatique du confort.
Des équipements électriques anciens, mal dimensionnés ou peu performants peuvent continuer à générer des dépenses élevées. Les particuliers ont donc tout intérêt à analyser la qualité réelle de l’isolation, des fenêtres et des émetteurs de chaleur avant d’acheter ou d’investir. Des travaux ciblés, financés via un éco-PTZ ou des prêts verts, peuvent rester financièrement pertinents, même si la contrainte réglementaire s’allège.
Enfin, l’aspect principal qui n’est pas pris en compte dans la parole officielle est le binôme infernal « coût/délai » des travaux.
Les travaux d’amélioration pour une « bonne » isolation, ne sont pas pris en compte dans le crédit immobilier. Or ils coûtent très cher et ce ne sont pas les « aides » de type MaPrimeRenov’ ou autres qui vont les financer en majorité (sans parler du fait que ces aides baissent).
Les artisans RGE sont plus chers que les autres (Ce qui est normal et logique car la qualification n’est pas de tout repos et il faut bien la valoriser, sinon à quoi sert elle ? D’ailleurs beaucoup ne s’y engagent pas). Ils fixent leurs prix, sans possibilité de négocier et sont très pris. Résultat: les travaux prennent beaucoup de temps et coûtent cher.
Ceci n’améliore pas du tout les possibilités des primo accédants ou des gens « normaux » voulant acheter ou investir dans l’immobilier.
Comme souvent (et même toujours), les gagnants sont les riches et les banques ou assurances qui peuvent attendre, avec des logements vides. Et en province, banques et assurances ne se gênent pas pour acquérir les biens dont elles sont au courant de la disponibilité par leur activité traditionnelle !
Elles achètent donc à bas prix à des gens qui ne peuvent pas attendre ou ont peur, à cause de l’ambiance actuelle sur la situation économique ou l’immobilier (et spécialement à des retraités, ce qui est vraiment dégueulasse !) et attendent 2, 3 ou même 5 ans pour faire les travaux (ou pour qu’il y ait un changement de législation si un populiste annule les obligations du DPE en 2027).
Au 1er janvier 2026, pas mal de petits changements économiques au menu.
Depuis sa sortie de prison, et quand il ne se montre pas "nouveau chrétien", Nicolas…
Une fois n'est pas coutume, nous allons parler un peu de finance d'entreprise et non…
