Indice de référence des loyers (IRL) : définition, utilité et règles de calcul

Chaque année, des millions de locataires et propriétaires se demandent s’ils peuvent augmenter ou contester un loyer. Et dans 90 % des cas, la réponse tient en 3 lettres : IRL. L’indice de référence des loyers est l’outil de calcul officiel encadrant la révision des loyers en France. Pourtant, peu de gens savent réellement ce que cet indice mesure, à quoi il sert, et comment il s’applique. Voici enfin une explication claire, sans jargon ni zones grises.

Que signifie l’indice de référence des loyers (IRL) ?

L’IRL est un indice trimestriel publié par l’Insee. Sa fonction est simple : déterminer la hausse maximale autorisée d’un loyer dans le cadre d’un bail d’habitation (vide ou meublé). Il s’applique aussi bien au secteur privé qu’aux logements sociaux.

Contrairement à ce que certains propriétaires croient (ou feignent de croire), l’IRL ne donne pas un droit automatique d’augmenter le loyer : il fixe une limite à ne pas dépasser. Et toute révision doit respecter strictement les règles définies par la loi.

L’IRL est calculé à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) sur les douze derniers mois. Il suit donc l’inflation, mais de manière lissée.

À quoi sert l’IRL concrètement ?

L’IRL permet de :

• protéger les locataires contre des augmentations arbitraires ou exagérées,
• offrir aux propriétaires un cadre clair et prévisible pour ajuster leurs loyers,
• éviter les contentieux en se basant sur un indice objectif.

Son application concerne :

• les logements du secteur privé (vides ou meublés), si une clause du bail le prévoit ;
• les logements sociaux (HLM), avec une revalorisation annuelle automatique au 1er janvier.

Dans tous les cas, la révision du loyer doit se faire selon la variation annuelle de l’IRL, et en respectant la date indiquée dans le bail.

Quelle est la valeur de l’IRL en 2025 ?

Voici les indices publiés récemment pour la métropole :

• 2e trimestre 2025 : 146,68 (+1,04 %)
• 1er trimestre 2025 : 145,47 (+1,40 %)
• 4e trimestre 2024 : 144,64 (+1,82 %)
• 3e trimestre 2024 : 144,51 (+2,47 %)
• 2e trimestre 2024 : 145,17 (+3,26 %)

Ces valeurs sont disponibles sur le site de l’Insee et au Journal officiel. Chaque trimestre, un nouvel indice est publié, qui sert ensuite de base pour les révisions autorisées.

Comment utiliser l’IRL pour réviser un loyer ?

Le mécanisme est toujours le même, que vous soyez propriétaire ou locataire :

1. Vérifiez si une clause de révision annuelle est prévue dans le bail.
2. Identifiez la date de révision convenue (ou, à défaut, la date anniversaire du bail).
3. Récupérez les deux indices à comparer : celui du trimestre de référence (défini dans le bail ou à la signature) et celui du même trimestre l’année précédente.
4. Appliquez la formule suivante :

Nouveau loyer = ancien loyer × IRL actuel / IRL précédent

Exemple de calcul

Un bail signé le 20 juillet 2023 avec un loyer de 600 € peut être révisé au 20 juillet 2024.

• IRL du 2e trimestre 2023 : 140,59
• IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17

Calcul : 600 × 145,17 / 140,59 = 619,55 €

Le nouveau loyer est donc plafonné à 619,55 € maximum. Il doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche.

Dans quels cas l’IRL ne s’applique pas ?

Plusieurs cas excluent ou limitent l’usage de l’IRL :

• Si le logement est classé F ou G au DPE, toute révision est interdite pour les baux signés ou renouvelés depuis le 24 août 2022 (métropole) ou le 1er juillet 2024 (DOM).
• Si le bail ne contient aucune clause de révision, le loyer reste figé.
• Si le propriétaire n’applique pas la révision dans l’année qui suit la date prévue, il perd ce droit : aucune rétroactivité n’est possible.
• Si le logement est soumis à un autre régime (loi de 1948, convention Anah…), des règles spécifiques s’appliquent.

Application dans le logement social

Dans les HLM, la révision est automatique chaque 1er janvier. Elle se base sur l’évolution de l’IRL entre les deux années précédentes (toujours au 2e trimestre).

Exemple dans un HLM

Pour un loyer de 600 € :

• IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17
• IRL du 2e trimestre 2023 : 140,59

Calcul : 600 × 145,17 / 140,59 = 619,55 €

L’augmentation est strictement encadrée, même en cas de travaux récents. En revanche, certains travaux de réhabilitation peuvent temporairement ouvrir droit à une hausse dérogatoire.

À quelle date peut-on appliquer la révision de loyer ?

Le propriétaire ou son mandataire (agence) dispose d’un délai d’un an à partir de la date prévue pour la révision. Passé ce délai, c’est trop tard. Et il ne peut jamais réclamer rétroactivement les mois non révisés.

Exemple de délai à respecter

Si le bail prévoit une révision le 13 mars 2025, le propriétaire peut la réclamer jusqu’au 12 mars 2026. Mais s’il attend le 13 juin 2025 pour notifier l’augmentation, seuls les loyers dus à partir de cette date peuvent être ajustés. Les mois antérieurs sont définitivement perdus.