Depuis des années, l’administration fiscale française traque méthodiquement les avoirs non déclarés, notamment les comptes bancaires étrangers et les placements hors de France. Un dernier bastion résidait pourtant : l’immobilier détenu à l’étranger. Qu’il s’agisse d’un appartement en Espagne, d’une maison de famille en Italie ou d’un bien acquis par l’intermédiaire d’une société écran, cette catégorie échappait encore partiellement aux dispositifs d’échange automatique d’informations.
Ce répit touche à sa fin. Un nouveau cadre international, l’accord « Amac RBI », met un terme à cette exception. Les contribuables disposant d’un bien immobilier hors de France vont désormais entrer dans le radar fiscal, que le bien soit détenu en direct ou via une structure interposée. Le mouvement s’inscrit dans une stratégie mondiale de transparence qui vise à rendre impossible toute dissimulation d’actifs immobiliers. Et les conséquences pratiques et financières sont loin d’être anodines.
Alors que l’échange automatique d’informations bancaires est en place depuis plusieurs années, l’immobilier restait une zone grise. Ni les notaires étrangers ni les administrations fiscales locales n’étaient tenus de communiquer les informations relatives aux propriétés détenues par des non-résidents. Résultat : un particulier français pouvait encore détenir discrètement un bien en Espagne ou au Portugal sans que le fisc en soit immédiatement informé.
Cette situation surprenante contrastait fortement avec les campagnes de régularisation menées entre 2013 et 2017 sur les comptes bancaires à l’étranger. La France avait alors engagé plus de 50 000 contrôles pour un redressement moyen d’environ 30 000 euros par dossier. Les gains avaient été substantiels et avaient montré à quel point la dissimulation d’avoirs était répandue. L’immobilier restait pourtant hors champ, faute d’un dispositif mondial structuré.
L’accord conclu le 4 décembre 2025 entre plusieurs États de l’OCDE a mis fin à cette exception. Il prévoit le déploiement progressif d’un mécanisme d’échange automatique d’informations sur les biens immobiliers, avec une montée en puissance prévue entre 2029 et 2030. Les pays concernés représentent la quasi-totalité des destinations où les Français détiennent des résidences secondaires : Espagne, Italie, Portugal, Royaume-Uni, Allemagne, États-Unis…
L’objectif officiel du dispositif Amac RBI est clair : permettre à chaque administration fiscale d’obtenir une vision complète, fiable et actualisée du patrimoine immobilier détenu à l’étranger par ses résidents. Pour y parvenir, les États s’engagent à transmettre automatiquement une série d’informations détaillées.
Les données qui seront échangées ne se limiteront pas à l’existence d’un bien. Elles incluront :
Ce dernier point est essentiel. Jusqu’ici, une société écran constituée à l’étranger pouvait compliquer l’identification du véritable propriétaire. Avec le nouveau dispositif, cette stratégie perd son intérêt : l’obligation de déclaration s’applique, que le bien soit détenu en direct ou via une structure.
Grâce à ce mécanisme, le fisc français pourra comparer les données reçues avec les déclarations de revenus existantes : IFI, revenus fonciers, plus-values, déclarations de succession, donations… Les omissions deviendront difficiles à justifier.
La simple existence d’un compte bancaire étranger non déclaré, autrefois le premier indice d’une dissimulation, sera désormais doublée d’une visibilité directe sur les biens immobiliers associés. L’administration n’aura plus besoin d’enquêtes approfondies pour établir qu’un contribuable possède un logement en Espagne acheté au nom d’une société locale : l’information remontera automatiquement.
La non-déclaration d’un bien immobilier étranger peut déjà entraîner des sanctions importantes. Avec l’entrée en vigueur de ce dispositif, les risques vont mécaniquement augmenter.
Pour l’administration, la possession d’un bien non déclaré équivaut à une fraude potentielle. Outre le redressement fiscal portant sur l’IFI, les revenus locatifs, les plus-values, les donations et successions, le contribuable s’expose à des intérêts de retard, à des majorations pour manquement délibéré et, dans les cas les plus graves, à des sanctions pénales pour fraude fiscale.
La France a déjà appliqué ce type d’approche pour les comptes bancaires étrangers lors de la circulaire Cazeneuve en 2013. Les redressements étaient alors assortis de pénalités lourdes, et la procédure avait permis à l’État de récupérer plusieurs milliards. Le même schéma se dessine pour l’immobilier.
L’entrée en vigueur intégrale du dispositif d’échange automatique d’informations ouvre la voie à une nouvelle campagne de régularisation. Les contribuables concernés pourront déclarer spontanément leurs biens étrangers afin de limiter la casse, mais cette démarche ne les exonérera pas totalement des sanctions.
La régularisation spontanée constitue une stratégie viable pour les propriétaires qui souhaitent prendre les devants. Elle permet avant tout d’éviter les pénalités les plus sévères, à condition de présenter un dossier complet et cohérent. Le contribuable doit fournir tous les éléments relatifs au bien : acte d’achat, historique des loyers, charges, éventuels travaux, plus-values réalisées, structure juridique utilisée…
L’objectif est de démontrer la volonté de se conformer aux obligations fiscales, ce que l’administration peut prendre en compte dans l’évaluation des sanctions. Dans certains cas, les majorations peuvent être réduites, mais jamais supprimées. Il est également possible d’engager une négociation sur certaines pénalités — notamment les majorations de 40 ou 80 % — lorsque l’erreur peut être présentée comme non intentionnelle.
La procédure exige cependant rigueur et transparence. La moindre incohérence peut entraîner un durcissement du traitement du dossier.
Au-delà des aspects techniques, ce nouveau dispositif signe la fin d’une époque. L’immobilier détenu à l’étranger était depuis longtemps considéré comme l’un des derniers refuges de discrétion patrimoniale. Avec Amac RBI, cette possibilité disparaît durablement.
Le fisc français disposera d’une vision exhaustive du patrimoine immobilier de ses résidents, qu’il se situe en France ou à l’étranger. Cette évolution renforce la capacité de l’administration à contrôler l’IFI, mais aussi les successions, les donations, les déclarations de revenus et les revenus locatifs.
Pour les contribuables concernés, l’enjeu est simple : anticiper. La facture fiscale pourrait être d’autant plus lourde que le bien aurait été dissimulé pendant plusieurs années.
La fin du secret sur les biens immobiliers détenus à l’étranger marque une avancée majeure dans la transparence fiscale internationale. Grâce à l’accord Amac RBI, l’administration disposera d’un accès direct aux informations essentielles, rendant la dissimulation pratiquement impossible. Pour les particuliers, les risques s’intensifient, et les sanctions associées peuvent devenir très lourdes.
Ceux qui détiennent un bien à l’étranger doivent adopter une stratégie claire : régulariser, anticiper et rassembler les documents nécessaires avant que l’administration ne prenne l’initiative.
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