Comprendre et optimiser son tableau d’amortissement pour un prêt immobilier

Quand on souscrit un prêt immobilier, la banque remet un tableau d’amortissement, aussi appelé échéancier de prêt. Ce document est essentiel : il permet d’anticiper l’évolution de la dette, de comprendre la répartition entre capital et intérêts, et parfois d’optimiser la stratégie de remboursement.

Que contient un tableau d’amortissement ?

Chaque mensualité d’un prêt immobilier est composée de plusieurs éléments :

• Le capital remboursé : c’est la part de la somme empruntée que vous remboursez chaque mois. Elle inclut souvent des frais annexes comme les frais de dossier, les frais de notaire et éventuellement les frais d’agence immobilière. Si vous avez inclus des travaux dans votre emprunt, leur montant est également intégré au capital.
• Les intérêts bancaires : la banque applique un taux d’intérêt sur le capital restant dû. En début de prêt, vous payez une proportion importante d’intérêts, qui diminue au fil des années. Plus votre taux est élevé, plus le coût total du crédit grimpe.
• L’assurance emprunteur : théoriquement non obligatoire, elle est pourtant exigée par toutes les banques, surtout pour les prêts longue durée (jusqu’à 25 ou 27 ans en VEFA). Son coût dépend de votre âge et état de santé, et peut représenter une charge importante sur la durée.

Enfin, l’échéancier indique le capital restant dû après chaque mensualité, vous permettant de suivre l’évolution de votre dette.

Comment calculer un tableau d’amortissement ?

Obtenir un échéancier précis nécessite des calculs complexes. Heureusement, il existe des outils de simulation en ligne ou avec Excel (voir + bas) pour visualiser votre plan de remboursement en fonction de :

• La somme empruntée
• La durée du prêt
• Le taux d’intérêt appliqué

Un bon simulateur vous indiquera également le taux d’assurance, qui peut varier en fonction de votre profil.

L’analyse d’un tableau d’amortissement révèle souvent 3 tendances :

1. L’assurance est payée de manière constante : chaque mois, son coût est identique.
2. Les intérêts sont dégressifs : vous en payez davantage au début, puis de moins en moins au fil des remboursements.
3. Le capital remboursé est croissant : en début de prêt, vous remboursez peu de capital, puis la part du capital augmente progressivement.

Exemple concret

Prenons un prêt de 150 000 € sur 10 ans avec :

• Un taux d’intérêt fixe de 0,70 %
• Une assurance à 0,36 %

On voit la répartition entre capital, intérêts et assurance :

Année	Mensualité	Capital remboursé	Intérêts payés	Assurance	Capital restant dû
1	15 135,50 €	14 532,06 €	1 003,44 €	540 €	135 467,94 €
5	15 135,50 €	14 944,59 €	590,91 €	540 €	76 311,98 €
10	15 135,50 €	15 476,75 €	58,75 €	540 €	0 €

Sur 10 ans, le coût des intérêts est de 5 354,97 €, et l’assurance atteint 5 400 € (soit 45 € par mois).

Comment utiliser un tableau d’amortissement pour payer moins ?

• Comparer les offres de prêt : Un écart de quelques dixièmes de points sur le taux d’intérêt peut représenter des milliers d’euros d’économies sur un prêt longue durée.
• Négocier son assurance emprunteur : Vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance proposée par la banque. Passer par un assureur externe peut réduire significativement son coût.
• Anticiper des remboursements anticipés : Si votre contrat le permet, rembourser une partie du capital par anticipation réduit le coût des intérêts restants.

Qu’est-ce que le capital restant dû ?

C’est le montant de capital qu’il reste à rembourser, hors intérêts et assurance.

Pourquoi le capital remboursé augmente-t-il au fil du temps ?

En début de prêt, une grande partie de la mensualité est absorbée par les intérêts. À mesure que la dette diminue, les intérêts baissent et la part de capital augmente.

Si je renégocie mon prêt, aurai-je un nouveau tableau d’amortissement ?

Oui. En cas de renégociation à un taux plus bas, la banque vous remettra un nouvel échéancier ajusté. Vous paierez moins d’intérêts, et la durée du remboursement pourrait être modifiée.

Où trouver son échéancier de prêt immobilier ?

Votre banque vous le fournit lors de la signature du contrat. Ensuite, il est souvent disponible dans votre espace client en ligne.

En bref, un échéancier de prêt n’est pas juste un document informatif : il est un levier d’optimisation financière. Un bon emprunteur ne se contente pas d’accepter l’offre de la banque, il compare, négocie et anticipe.

Si vous préparez un emprunt immobilier, prenez le temps d’analyser votre tableau d’amortissement. Vous pourriez économiser plusieurs milliers d’euros simplement en choisissant un meilleur taux et une assurance moins chère.

Modèles de tableau d’amortissement Excel

Excel fournit gratuitement (via le portail Microsoft https://create.microsoft.com/fr-fr ) des tableaux d’amortissement.

On y trouve par exemple celui-ci:

téléchargeable également ici:

ou celui-ci qui est simplifié:

.. à télécharger ici:

Si vous cherchez des outils en ligne, faciles à utiliser pour bien calculer les détails et conséquences de votre emprunt, voir notre page spéciale avec ces outils de simulation de crédit .