Les impôts locaux augmentent continuellement et il y a fort à parier qu’ils vont monter encore plus vite que jusqu’à présent.
En effet, le budget de la France est composé de 3 blocs: le budget de l’Etat, le budget « social » (Sécurité Sociale, retraites, etc..) et le budget des collectivités locales donc les impôts locaux puisque l’Etat donne de moins en moins aux collectivités locales.
Contrairement aux impôts nationaux, les impôts locaux sont souvent flous car .. locaux et donc sujets à pas mal de spécificités locales.. Il y a donc pas mal de CHANCES qu’ils soient mal calculés ou même illégaux..
A partir de cette idées ..
Il est essentiel de commencer par examiner en détail la valeur locative cadastrale de votre bien, car c’est sur cette base que les impôts locaux sont calculés. Le fisc, avec ses bases de données souvent obsolètes et pleines d’inexactitudes, peut se tromper. Vous risquez alors de payer bien plus que ce que vous devez réellement.
Allez sur votre espace personnel sur impots.gouv.fr, où vous trouverez une description sommaire de votre bien via le service « Gérer mes biens immobiliers ». Cette description ne permet pas de tout comprendre (c’est sans doute fait exprès).
Pour avoir tout le détail qui explique la taxation, demandez l’imprimé n° 6675 M à votre centre des impôts fonciers. Ce document est truffé de détails techniques qui méritent une analyse rigoureuse : correction d’ensemble, équivalences de superficie, catégorie, surface pondérée, etc. Se faire accompagner par un expert en fiscalité est parfois conseillé, surtout si vous ne comprenez rien à tout ceci.
Si une erreur est évidente, comme une mauvaise évaluation du nombre de pièces, une simple réclamation pourrait suffire pour obtenir gain de cause.
Si vous souhaitez contester des critères plus subjectifs, comme l’état de dégradation de votre bien ou son standing, il faudra appuyer votre demande avec des preuves solides : photos, rapports d’experts, ou encore articles de presse. Attention, si vous avez réalisé des travaux sans les déclarer, cela pourrait se retourner contre vous.
Chaque année, les valeurs locatives des biens sont revalorisées, ce qui entraîne la plupart du temps une augmentation de votre taxe foncière. Cette hausse est souvent discutable ET contestable.
Si votre bien a été réévalué en tenant compte de nouveaux éléments, comme l’installation d’un confort supplémentaire, vous devez être informé(e) par l’administration. Cette notification doit respecter des procédures strictes. Si le fisc n’a pas suivi la procédure, il est possible de contester cette hausse, notamment si la prise en compte des travaux ou des équipements (comme l’installation d’un chauffage central) n’a pas été correctement notifiée. Des jurisprudences, comme celle du tribunal administratif de Grenoble, montrent que des propriétaires ont pu annuler cette hausse pour vice de procédure. Prenez donc soin de vérifier chaque détail de l’information reçue.
La TEOM est une taxe particulièrement sujette à contestation. Elle s’applique à toutes les propriétés soumises à la taxe foncière, sauf pour quelques exceptions. Par exemple, les biens exonérés ou les professionnels qui peuvent parfois obtenir un dégrèvement. Dans certains cas, si vous pouvez démontrer que le service public de gestion des déchets ne couvre pas correctement votre zone, vous pouvez demander une réduction ou même une exonération. Il est aussi possible de contester cette taxe si votre bien est resté vacant pour une durée d’au moins trois mois durant l’année en cours, ou pour une raison indépendante de votre volonté. Vous aurez alors droit à un dégrèvement. Enfin, si vous estimez que la TEOM est excessive par rapport au coût réel du service rendu par la collectivité, vous pouvez la contester. La législation vous protège dans ce genre de cas, à condition que vous puissiez prouver l’excès.
N’oubliez pas si vous louez votre bien ou une partie de votre bien, que vous pouvez récupérer la TEOM auprès des locataires.
Les collectivités locales ont la possibilité de voter chaque année des abattements spécifiques. Ces réductions fiscales peuvent être appliquées à certains biens immobiliers, notamment ceux situés dans des zones prioritaires ou des quartiers bénéficiant de projets d’urbanisme d’intérêt général. Par exemple, un logement transformé à partir de locaux professionnels pourrait bénéficier d’un abattement allant de 30 % à 100 % de la valeur locative. Ces abattements doivent être votés avant le 1er octobre pour être applicables l’année suivante. Il est donc important de consulter le recueil des actes administratifs de votre commune ou leur site internet pour vérifier si vous êtes éligible à ces allégements.
Par ailleurs, les élus locaux peuvent plafonner la valeur locative sur laquelle la TEOM est calculée ou accorder une exonération temporaire de la taxe foncière si vous avez réalisé d’importants travaux de rénovation. Les biens loués en meublé de tourisme ou chambres d’hôtes en zone de revitalisation rurale peuvent aussi bénéficier d’exonérations permanentes, une information souvent ignorée mais particulièrement avantageuse.
Si vous êtes convaincu d’avoir raison, n’hésitez pas à contester, mais prenez garde : ne pas payer vos impôts peut rapidement vous coûter cher. En cas de litige sur la valeur locative ou tout autre aspect plus technique, il est souvent plus sûr de payer d’abord votre taxe foncière dans les délais impartis, puis de contester ensuite. Cela vous évitera de tomber sous le coup des pénalités et majorations. En cas de succès, vous serez remboursé avec des intérêts de retard à hauteur de 2,4 % par an, un taux loin d’être négligeable. Si vous préférez ne pas payer immédiatement, vous pouvez joindre à votre réclamation une demande de sursis de paiement. Toutefois, si le montant dépasse 4 500 €, des garanties seront exigées.
Attention : si votre réclamation et votre action en justice échouent, l’administration vous infligera une majoration de 10 %, sans toutefois vous pénaliser d’intérêts de retard.
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