Comment optimiser la déclaration de son patrimoine à l’IFI grâce aux décotes légales

Déclarer son impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne se résume pas à additionner ses biens et espérer que l’administration ne pose pas de questions. Si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, vous devez payer l’IFI.

Étonnamment, l’administration vous laisse le soin d’estimer vous-même la valeur de vos biens. Et si vous déclarez trop, elle n’interviendra pas. En revanche, en cas de sous-évaluation manifeste, elle peut redresser. Alors autant déclarer au plus juste, c’est-à-dire en appliquant toutes les décotes prévues par la loi ou acceptées par la jurisprudence.

Estimer la valeur réelle de marché de ses biens

La base, c’est la valeur vénale réelle au 1er janvier : celle à laquelle votre bien se vendrait dans des conditions normales. Pour cela, 2 outils officiels sont disponibles gratuitement : Patrim (via impots.gouv.fr) et DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr). Le premier recense les ventes enregistrées par la DGFiP, le second les transactions passées par les notaires. Mais attention, ces bases ne suffisent pas. Il faut comparer votre bien avec des logements équivalents, tenir compte de son état, de ses défauts, de son statut d’occupation. Et surtout, appliquer les décotes appropriées.

La résidence principale : 30 % de décote automatique

Si vous occupez votre logement à titre de résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement légal de 30 %. Mais un seul bien peut en profiter par foyer fiscal. Si vous êtes marié et imposé séparément, chacun peut l’appliquer sur sa résidence. En revanche, si le bien est détenu via une SCI de gestion, cette décote ne s’applique pas, même si vous l’habitez. Vous pouvez néanmoins appliquer une décote de 10 % sur la valeur des parts sociales, pour tenir compte de la moindre liquidité. Si la SCI est d’attribution, la décote de 30 % redevient applicable.

Autre cas fréquent : un logement détenu en usufruit. Si l’usufruitier y vit, il peut appliquer la décote de 30 % sur la valeur totale du bien. De même pour les héritiers lorsque le conjoint survivant y vit grâce à un droit temporaire au logement, mais une seule fois, car ce droit ne dure qu’un an. Attention, la résidence secondaire ne bénéficie jamais de cet abattement, même si elle est occupée gratuitement par vos enfants.

Biens en location : décotes à géométrie variable

Un logement loué voit sa valeur réduite, mais dans certaines limites. Pour un bail meublé classique d’un an, une décote de 10 % est envisageable.

Pour un bail nu de trois ans (ou six ans si loué via une SCI), comptez jusqu’à 20 %. Idem pour les baux professionnels ou commerciaux. Plus le locataire est protégé, plus la décote est forte. Exemple extrême : un bien loué sous la loi de 1948 peut subir une décote allant jusqu’à 40 %.

Mais certaines locations bloquent toute décote : c’est le cas du Pinel, car vous avez volontairement signé pour un engagement rigide. Même chose pour la location saisonnière, qui n’entrave pas votre liberté de disposer du bien.

Indivision et démembrement : attention à ne pas surestimer

Si vous détenez un bien en indivision, vous pouvez appliquer une décote de 5 à 20 % sur votre quote-part, selon le nombre d’indivisaires et les difficultés à s’entendre. Mais entre conjoints, partenaires de pacs, ou dans des cas simples (mère et fils unique, concubins notoires), aucune décote n’est admise. En revanche, la jurisprudence admet des décotes cumulées pour indivision et occupation, pouvant atteindre 36 %.

Dans le cas d’un démembrement, l’usufruitier doit déclarer le bien en pleine propriété. Pas de décote possible, sauf si l’usufruit ne porte que sur une fraction du bien. 3 exceptions existent : usufruit légal du conjoint survivant, vente de la nue-propriété à un tiers, ou donation à une collectivité ou une association d’utilité publique. Dans ces cas, la valeur est répartie selon un barème fixé par l’article 669 du code général des impôts, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Parts de SCI : décote systématique… mais à justifier

Les parts de société civile immobilière (SCI) sont par nature moins liquides. Une décote d’au moins 10 % est donc admise, voire 15 à 20 % pour les associés minoritaires sans pouvoir. La présence d’une clause d’agrément renforce l’argument. Mais cette décote doit être constante dans le temps et solidement justifiée, sous peine d’un redressement. Il est donc vivement conseillé de faire évaluer vos parts par un expert.

Ne pas oublier l’effet du DPE sur la valeur vénale

La performance énergétique de votre bien impacte directement sa valeur. Les logements mal notés (E, F, G) perdent en attractivité, ce qui justifie une décote. Une étude du bureau Ithaque l’a démontré : plus le DPE est mauvais, plus la valeur chute. Un argument de plus pour revoir à la baisse l’évaluation de vos biens. –> Impôt sur la fortune immobilière : comment justifier une décote pour un bien énergivore ?

Attention aux oublis, erreurs et valeurs figées

Sous-évaluer un bien est risqué, mais le surévaluer l’est aussi. Trop de contribuables ont laissé figée la valeur déclarée depuis 2018, ignorant l’évolution du marché. Or, même en cas de baisse, vous devez ajuster à la baisse votre déclaration si vous pouvez le justifier. À l’inverse, si vous n’avez jamais actualisé une valeur alors que le marché a explosé, vous risquez un redressement. Le fisc se base sur des données précises.

Enfin, si un événement modifie rétroactivement votre patrimoine après dépôt de la déclaration (annulation de vente, succession, etc.), une déclaration rectificative s’impose. Sinon, vous risquez un contentieux.