Investir en SCPI

Les rendements des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) continuent d’être parmi les plus avantageux des produits d’épargne (même si l’ISF transformé en Impôt sur l’Immobilier les concerne) .

Comment investir en SCPI et que faut-il savoir à leur sujet, quels sont les critères à prendre en compte ?

Rappelons tout d’abord que les revenus des SCPI sont issus des loyers perçus par la SCPI, diminués des charges (entretien, comptabilité, etc..)

Même si le rendement de location de boutiques, bureaux, supermarchés, entrepôts baisse, le rendement des SCPI est resté supérieur à 4,5% en 2016 puis a continué à surperformer par rapport aux autres placements.

En 2019, le rendement a été de 4,51 % en moyenne (avant fiscalité) après avoir été de 4,35 % en 2018.

Plus précisément, en 2019, les SCPI de bureaux ont rapporté 4,26 %, celles investies dans les commerces ont servi un rendement moyen de 4,75 %, les SCPI spécialisées et diversifiées offrant des TDVM respectifs de 4,95 % et 5,19 %.

En 2020 et 2021, malgré le télétravail et du chamboulement, la rentabilité des SCPI a été bonne (voir ici les performances des SCPI en 2020 et 2021)

Les SCPI donnent donc des revenus supérieurs à ce que l’on obtient dans l’immobilier d’habitation ou avec une assurance-vie fonds en euros..

Quand on investit dans une SCPI, on regarde en général 5 choses : le taux de distribution, le taux d’occupation, la réserve de distribution, la qualité des biens gérés, les frais de gestion prélevés chaque année. (Voir comment trouver les meilleures SCPI)

Le taux de distribution d’une SCPI est le rapport entre le loyer brut distribué par part de SCPI et le prix moyen de la part sur l’année. On parle parfois du taux de rendement mais celui-ci considère le prix de la part au 31 décembre, ce qui peut fausser l’idée que l’on se fait sur la SCPI.

Le taux d’occupation est calculé entre les loyers réellement perçus et ceux qui le seraient si tout était loué. Les meilleures SCPI ont un taux d’occupation de 90% et il faut s’alerte si ce ratio tombe en dessous de 85% (notamment quand il ne s’agit pas d’un problème ponctuel causé par exemple par des travaux mais d’un problème pour trouver des locataires).

La réserve de distribution est la part de bénéfices non distribués. Elle permet de faire face à d’éventuels ennuis et donc de garantir quelque part de prochains rendements. On considère que l’écart entre ce qui est distribué et ce qui est distribuable ne doit cependant pas dépasser 10%.

La qualité du parc immobilier s’estime tout d’abord en repérant dans ce dernier si certains immeubles n’ont pas trop d’importance (plus de 5% du parc). Ensuite, rien ne vous empêche d’aller vérifier réellement ou sur internet l’allure qu’ont les bâtiments et leur emplacement.

Frais de gestion des SCPI : attention au dessus de 15% des revenus versés. C’est la limite au-delà de laquelle, les gérants abusent ou ont un problème. Généralement, 10% des revenus versés vont au gérant. Ensuite il y a les frais d’assemblées, de publications de rapports annuels et un certain nombre de charges (impayés, provisions pour travaux, etc..) mais tout ceci ne doit pas dépasser 15%

SCPI spécialisées.

Certaines SCPI se sont spécialisées dans des thématiques. Ainsi, Pierval Santé concerne uniquement des bâtiments en relation avec la santé (pharmacies, cliniques). Primovie celui des résidences seniors et crè

D’autres SCPI se spécialisent sur des zones géographiques.

Voici quelques unes des meilleures SCPI actuellement:

SCPI EFIMMO 1

SCPI FRANCE INVESTIPIERRE

SCPI LF EUROPIMMO

SCPI ACTIPIERRE EUROPE

SCPI FICOMMERCE

SCPI PIERRE PLUS

SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT

SCPI CORUM ORIGIN