Intérêts ou pas des réductions d’ impôts ?

Chaque année c’est la même chose ! Les médias nous bassinent avec de possibles réductions d’impôts.

Le business des éditions spéciales de magazines à propos de réductions d’impôts doit être colossal.

Et pourtant la grande majorité des “bons plans” de réductions d’impôt n’ont absolument AUCUN INTERET !! Ce sont des boulets qu’on se met aux pieds pour longtemps.

Détaillons les exemples de réductions d’impôts par des placements immobiliers ou dans des sociétés !

Dispositif Duflot, Scellier, Robien se sont succéder pour inciter les gens à aider à la construction de logements neufs dans des zones pas franchement sexy..

A chaque fois, en échange d’une réduction d’impôts, on se bloque plusieurs années (9 ans avec Duflot cf Quel intérêt pour le dispositif Duflot ?) avec un logement qu’on doit obligatoirement louer, à un plus bas prix que celui du marché, à des locataires spécifiques. D’autres réductions d’impôts s’obtiennent avec des locations à des populations spécifiques comme par exemple les étudiants.

Autre cas: l’investissement dans des PME, des start-ups, etc.. où en échange d’u investissement de X, on va avoir droit à par exemple une réduction de 50% de X.

Mais avez-vous calculé qu’en fait, au lieu de payer 100 aux impôts, vous allez avoir une réduction par exemple de 10 (donc payer 90 aux impôts), en échange d’un investissement de 20 dans une société risquée , ce qui concrètement vous fait sortir de votre poche 90+20 = 110 au lieu de 100 !! Avec AUCUNE garantie de revoir les 20 ! (D’ailleurs, chercher les rendus et résultats quelques années après, de ces “investissements” relève de la recherche d’une aiguille dans une meule de foin: les promesses d’hier n’ont jamais été tenues et – de 1% des investissements ont été récupérés !).

Tout commence avec l’entonnoir des “réductions d’impôt à tout prix”. Les vendeurs de réductions d’impôts (car ce sont des commerçants) ont tout l’argumentaire pour persuader leurs cibles qu’il faut et qu’ils PEUVENT faire réduire l’impôt payer. La carotte ? Non seulement une réduction d’impôts mais aussi des revenus réguliers pour un futur sans nuages..

Mais un vendeur est payé très souvent à la commission et ces commissions sont calculées sur le prix de vente des produits. Voir 10 questions à poser à un conseiller financier avant d’investir

Si on prend le cas de l’immobilier, celui qui va être vendu pour faire du Duflot va être ainsi vendu + cher que le marché local “normal”, parfois jusqu’à 30% plus cher.

En conséquence, non seulement le gogo devra louer le bien immobilier moins cher mais il ne paiera aussi plus cher. En faisant le calcul, la réduction d’impôt obtenue ne compense JAMAIS le sous revenu + le sur paiement !

La simulation de location est elle aussi une véritable arnaque.

Jamais, un logement n’est loué à 100% du temps. Jamais un logement loué n’est payé à 100% du temps. Obligatoirement, il y aura une période sans locataire ou une période où un locataire ne paiera pas son loyer.

Une assurance de loyers ? C’est extrêmement cher et plombe la rentabilité.

Et attention car beaucoup de communes font maintenant payer la taxe d’habitation aux logements vides sur une grosse période de temps.

La simulation des loyers ne prend aussi jamais en compte les charges, les frais de rénovation (façade, ascenseur, etc..), les taxes foncières ou autres.

Comment éviter des promesses de réductions d’impôts qui se transformeront en cauchemars ?

Avant toute chose, apprenez la définition concrète de défiscalisation !

Dans tous les cas, n’investissez jamais dans un programme immobilier à réduction d’impôts sans être allé constater DE VISU sur place l’état des lieux et la qualité du bâtiment, de la zone qui l’entoure et de sa fréquentation. Une école, un hôpital, des commerces sont autant de signes qui montrent une activité dont des locataires potentiels. un vieux quartier, une population âgée et c’est la loose assurée ..

Si il s’agit d’investir dans une société “prometteuse”, renseignez-vous sur les fondateurs, regardez leurs salaires, leurs locaux, leurs matériels. De gros salaires, de gros ordinateurs bien coûteux, de beaux bureaux pour une société qui ne fait pas de bénéfices .. C’est aussi la loose assurée ..

Des gens qui passent plus de temps à faire des powerpoints pour les investisseurs qu’à chercher des clients: mauvais signe –> vous ne reverrez jamais l’argent investi.

Renseignez-vous aussi sur les autres investisseurs et notamment les gros .. Que peuvent-ils faire en cas de dépôt de bilan ? Attention aux gros fonds ou aux gros investisseurs qui sauront partir les premiers, récupérer leur argent et VOUS laisser tout payer.

Consultez sur Internet les prix de la ville et du quartier où est proposé l’investissement si il s’agit d’un investissement immobilier.

Etudiez les conditions de la revente du bien immobilier ou de la société dans laquelle vous investissez. Aurez-vous tous les droits ou seulement celui de vous taire et de subir ?

Dans tous les cas, conservez soigneusement toute la documentation écrite donnée par le vendeur et arrangez-vous pour lui faire confirmer PAR ECRIT toutes ses promesses. La justice a déjà considéré que les simulations SONT un engagement et qu’en cas de perte, le vendeur doit indemniser son client.

Vérifiez toujours sur societe.com ou sur infogreffe les coordonnées légales des sociétés. Si il y a un site internet, vérifiez via Whois.net le nom du propriétaire du site.

Voir aussi Comparatif des placements immobiliers