Si vous avez des revenus locatifs (chanceux va !), il faut les déclarer aux impôts.
Ceci peut être fastidieux et compliqué donc voici comment faire et jongler entre les formulaires 2042 et 2044 et autres, selon que votre ou vos biens sont loués vides ou meublé, dans de l’ancien ou du neuf, ou dans le cadre de la loi Pinel, etc..
Comment déclarer aux impôts les revenus d’un bien immobilier loué vide
Dans ce cas d’un logement vide, si les revenus ne dépassent pas 15000 euros, vous pouvez les déclarer dans le régime appelé “microfoncier”.
Ce cas là est très simple, il vous suffit d’indiquer le montant des loyers reçus dans la case 4BE de l’imprimé 2042, le formulaire classique des impôts, que vous pouvez trouver sur https://www.impots.gouv.fr/portail/formulaire/2042/declaration-des-revenus
Dans ce cas, le fisc déduit automatiquement 30% de charges sur les loyers et vous n’avez pas à indiquer VOS charges REELLES (travaux, intérêts, etc..).
Si vos revenus provenant de la location d’un bien VIDE dépassent 15000 euros OU si vos charges dépassent 30% des revenus, alors vous pouvez passer au “régime réel” plutôt que microfoncier. MAIS cette option s’impose pendant 3 ans (vous ne pouvez pas changer pendant cette période).
Vous devez alors indiquer les charges dans les lignes spécifiques du formulaire 2044 (https://www.impots.gouv.fr/portail/formulaire/2044/declaration-des-revenus-fonciers ).
Outre les travaux ou les intérêts d’un emprunt, la taxe foncière (sans les ordures ménagères), les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d’assurance, sont déductibles.
Le résultat, les “revenus fonciers imposables” (revenus – charges) est à indiquer case 4BA si il y a bénéfice et 4BB s’il y a déficit sur les revenus fonciers et 4BC pour un déficit reportable sur le revenu global.
Au niveau des impôts à payer, les revenus fonciers se cumulent avec les autres revenus et passent au barème progressif de l’impôt + les prélèvements sociaux.
A noter que la CSG payée est en partie déductible l’année suivante.
Comment déclarer aux impôts les revenus d’un investissement PINEL
Dans le cas d’un investissement Pinel, ça se complique en paperasse car il y a 4 documents fiscaux à remplir (2042, 2042C, 2044 et 2044 EB si cette année est l’année de l’acquisition).
Pour un Pinel, il est conseillé de choisir le régime réel car il permet de déduire les intérêts d’emprunt.
Si vous avez acheté en VEFA (vente en état futur d’achèvement ou sur plan) aucun revenu n’est à déclaré puisqu’il n’y a pas de locataire tant que le bien n’est pas terminé en construction et bien sûr loué mais même avant la location, vous pouvez déjà déduire les charges comme les intérêts d’emprunts. Si vous n’avez pas de revenus fonciers autres, ce déficit sera seulement déductible de vos futurs loyers.
Le formulaire 2044 EB est donc, comme signalé ci-dessus, à remplir uniquement si il s’agit de l’année d’acquisition du bien en Pinel. Ce formulaire existe pour transmettre au fisc les caractéristiques de l’investissement Pinel et votre durée d’engagement (dont dépend l’avantage fiscal en Pinel).
Comment déclarer aux impôts les revenus d’un meublé de type Airbnb
Après les balbutiements du début, les locations de meublés de type Airbnb sont devenus une activité commerciale taxée comme il se doit.
Les revenus doivent être déclarés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
En début de télédéclaration, vous indiquez que vous percevez des revenus d’une location meublée non professionnelle et vous devrez alors remplir le formulaire 2042 C Pro.
Si vos revenus ne dépassent pas 72600 euros, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC et vos revenus sont alors à indiquer dans les cases 5ND à 5PD.
Dans ce cas, le fisc enlève 50% d’abattement forfaitaire. Le montant à déclarer comme revenus bruts est égal à la somme des revenus nets auxquels vous pouvez ajouter les frais de ménage mais aussi de plate-forme de location (3% pour Airbnb).
Si les charges réelles sont plus élevées, alors vous pouvez là aussi choisir le régime réel. Il n’y a plus d’abattement de 50% mais vous déduisez toutes les charges, ce qui nécessite souvent de l’aide car vous devez alors dans ce cas du régime réel, transmettre l’annexe 2031 ( https://www.impots.gouv.fr/portail/formulaire/2031-sd/impot-sur-le-revenu ) dont le résultat fiscal obtenu doit être reporté sur la déclaration 2042 C PRO.
Comment déclarer aux impôts les revenus de SCPI
Si vous avez des parts de SCPI, vous êtes imposable sur les loyers perçus par la SCPI (On appelle ces loyers des dividendes) et ceci dans la catégorie des revenus fonciers.
En effet, les dividendes de SCPI ne sont pas des revenus mobiliers mais bien des revenus fonciers.
Comme pour les autres cas, vous pouvez choisir le régime du microfoncier ou le régime réel.
Pour avoir le microfoncier, il ne doit pas y avoir + de 15000 euros de revenus fonciers MAIS il est aussi impossible de choisir ce mode d’imposition si vous n’avez pas d’autre bien immobilier nu.
Pour les SCPI, vous devez déclarer les revenus fonciers dans la case 4BE cadre 3 du formulaire 2042. Un abattement forfaitaire automatique de 30% est appliqué sur le revenu brut.
Si vous choisissez le régime réel comme régime d’imposition pour vos dividendes de SCPI, c’est en raison du crédit que vous avez pris pour l’achat des parts de SCPI. Vous pouvez donc, au réel, déduire les intérêts d’emprunt.
Dans la plupart des cas, la société de gestion vous transmet le revenu brut et les charges sur l’Imprimé Fiscal Unique (IFU). Il vous faut alors reporter ces informations dans la déclaration 2044 (ligne 111 pour les revenus et 112 pour les charges).
Mais c’est à vous de ne pas oublier les intérêts (la société de gestion ne les connait pas) et de les mettre ligne 113 en indiquant le prêteur dans le cadre 410.
Dans le cas où la SCPI concerne des biens situés à l’étranger, le revenu est généralement taxé à la source et il n’y a pas double taxation MAIS il doit être quand même déclaré sur le formulaire 2047.