"Scpi"
Comment acheter des parts de SCPI ?
Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont commercialisées par les banques et assurances ou conseils en investissement financier (CIF) pour les sociétés de gestion indépendantes.
Il est possible d’ acheter des parts de SCPI de 2 manières.
SCPI Edissimmo du Crédit Agricole
La SCPI Edissimmo du Crédit Agricole est une SCPI de rendement issue de la fusion en 2001 des SCPI Unipierre 1 à 5 du Crédit Agricole.
La SCPI Edissimmo du Crédit Agricole affiche une capitalisation de 1 146, 84 millions d’ euros pour un patrimoine estimé à 1335 millions.
La SCPI Edissimmo du Crédit Agricole est investie à 84% en région parisienne.
Les actifs de la La SCPI Edissimmo du Crédit Agricole sont constitués à 76% de bureaux et bénéficient sur la période récente d’un taux d’occupation de 90,39%.
Près de 200 parts de cette SCPI ont été échangées lors de la confrontation mensuelle du 31/03/2010 au prix de 195 euros (202,94 euros frais compris – 9,2%)
Le rendement 2009 de la SCPI Edissimmo du Crédit Agricole a été de 6,98%
La performance 2009 de la SCPI Edissimmo du Crédit Agricole a été de 25,27%
La SCPI Edissimmo du Crédit Agricole est l’un des meilleurs placements que peut proposer le Crédit Agricole
SCPI Atout Pierre Diversification de la Caisse d’ Epargne
SCPI Atout Pierre Diversification de la Caisse d’ Epargne est une SCPI d’une capitalisation de 257 millions d’euros gérant un patrimoine d’environ 300 millions d’euros investis à + de 80% en région parisienne.
Le taux d’occupation des locaux est bon en 2010. Les actifs de cette SCPi sont constitués à 73% par des bureaux.
Le rendement 2009 de la SCPI Atout Pierre Diversification de la Caisse d’ Epargne est de 6,85% avec des frais de 9,96% droits d’enregistrement compris.
La SCPI Atout Pierre Diversification de la Caisse d’ Epargne est également distribuée par la Banque Postale.
Optimiser un achat de SCPI
Les SCPI sont des valeurs de rendement. Sûres et peu risquées, les SCPI ressemblent aux placements en obligations.
La fiscalité des SCPI est celle des revenus fonciers: on déduit les différentes charges et les sommes restantes sont soumises à l’impôt sur le revenu.
Pour réduire l’imposition sur les SCPI, on peut les acheter à crédit afin de déduire les intérêts d’emprunt des revenus tirés de la SCPI.
En investissant en démembrement de propriété, les parts de SCPI acquises ne viendront pas grossir le montant de l’ ISF. Cela revient à acheter seulement la nue-propriété et à donner l’usufruit à des parents ou à reporter l’accession totale aux parts.
3 points sont à vérifier avant d’acheter une SCPI:
il faut d’abord avoir des informations fiables en examinant le rapport annuel et les tableaux financiers de la société de gestion de la SCPI
Le « report à nouveau » est une donnée importante car si une partie du patrimoine immobilier n’est plus louée, suite à une défaillance, la société de gestion utilisera la somme du « report à nouveau » pour maintenir les dividendes.
La répartition géographique des investissements sera d’autant plus sûre que répartie à différents endroits et pas à un seul lieu.
Des locataires de différentes sortes sont aussi un gage de stabilité pour éviter d’être trop sensible à la chute d’un secteur économique.
Réduction d’impôt Scellier : investir en direct ou en parts de SCPI
On peut effectuer un placement locatif dans le neuf en souscrivant des parts de SCPI » Scellier « . La SCPI, Société civile de placement immobilier, simplifie l’investissement immobilier en le rendant plus accessible financièrement.
Les détenteurs de parts de SCPI bénéficient d’un avantage par rapport aux acheteurs classiques d’immobilier puisque l’amortissement démarre le premier jour du mois qui suit la souscription, sans attendre la location du bien ou la fin de sa construction.
Fiscalement, l’achat en direct ou les parts de SCPI » Scellier » ont le même avantage fiscal : une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et égale à 25% du prix, plafonné à 300.000 euros par an (économie d’impôt maximale de 75000 euros). Cette réduction d’impôt tombe à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012.
Pour un bien immobilier acheté en direct, la base de la réduction d’impôt est le prix de revient du logement.
Les SCPI à capital variable illiquides ?
L’évolution des parts de sociétés civiles de placement immobilier à capital variable (SCPI) est en ce moment négative.
Se pose alors la question de la liquidité des parts de SCPI. La société de gestion doit en effet trouver un nouveau souscripteur avant d’autoriser le retrait du porteur sauf à avoir un fonds de remboursement.
Lorsque plus de 10% des parts de SCPI ne trouvent pas preneur pendant + de 12 mois, la variabilité du capital est suspendue. Le nouveau prix fixé dépend alors de l’offre et de la demande.
OPCI: définition
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) complètent la gamme des produits de la pierre « papier ». Les OPCI se distinguent des SCPI par une meilleur liquidité. Au moins 60% des OPCI doivent être composées d’actifs immobiliers.
Le capital n’est pas garanti dans les OPCI.
Les associés des OPCI peuvent revendre leurs parts à tout moment car la société est dans l’obligation de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 10% et d’au + 40% des encours gérés. c’est la principale différence avec les SCPI où dans la majorité des cas, la revente n’est possible que si il existe un acheteur.
La fiscalité des OPCI est compliquée et tout dépend de la nature de l’ OPCI.
En résumé, si il s’agit d’un OPCI fonds de placement immobilier, les gains sont imposables selon leur origine.
Si il s’agit d’un OPCI ayant la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (de type SICAV), les revenus sont soumis au régime des dividendes, comme pour les actions.
SCPI: définition
Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans des logements, des murs de magasin, des bureaux ou des entrepôts tout en évitant à l’épargnant la gestion quotidienne.
Le capital n’est pas garanti dans les SCPI.
Les SCPI peuvent être à capital fixe ou variable. Dans le premier cas pour la vendre il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire. L’investisseur doit s’inscrire auprès de la société de gestion pour définir le prix de vente souhaité.
Dans le cas où la SCPI est à capital variable, la société de gestion rachète les parts (et réduit le capital de la SCPI).
les SCPI rapportent un revenu versé par trimestre. la performance inclut les loyers mais aussi la valorisation annuelle des biens (donc la plus-value espérée en cas de revente).
Les revenus touchés via une SCPI sont de 2 sortes: fonciers et financiers. Les revenus financiers sont imposés au taux forfaitaire de 30,1% en 2009 ou soumis à l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers sont soumis au régime microfoncier (si les revenus fonciers ne dépassent pas 15000 euros et si on n’est pas propriétaire d’un bien de type Périssol, Besson, Robien, Borloo, Malraux ou monument historique) ou au régime foncier normal.
La plus-value immobilière est imposée au taux de 16% + 12,1% en 2009 de prélèvements sociaux pour les cessions de + de 15000 euros. Il existe une minoration systématique du gain de 1000 euros et un abattement de 10% par année de détention au delà de la cinquième année.
Performances des SCPI
En 2008, les différentes sortes de SCPI ont affiché de bonnes performances comme l’indique le tableau suivant:
- SCPI classiques: 5,82% de rendement; -6,72% sur le prix des parts; -0,9% de rendement global
- SCPI régionales: 6,34% de rendement; -0,08% sur le prix des parts; 6,26% de rendement global
- SCPI internationales diversifiées: 5,96% de rendement; -1,32% sur le prix des parts; 4,64% de rendement global
- SCPI murs de magasins: 5,93% de rendement; -3,38% sur le prix des parts; 2,55% de rendement global
- SCPI de rendement: 5,87% de rendement; 5% sur le prix des parts; 0,87% de rendement global
- SCPI de plus-value: 2,55% de rendement; -6,60% sur le prix des parts; -4,06% de rendement global
- Ensemble des SCPI : 5,73% de rendement; -5,07% sur le prix des parts; -0,67% de rendement global