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Négocier un prêt immobilier
L’obtention d’un prêt immobilier (voir Comment décrocher un bon prêt immobilier ?) peut être plus ou moins avantageuse suivant la manière dont on le négocie avec la banque.
Les banques répugnent souvent sur la pénalité en cas de remboursement anticipé. Cette pénalité (environ 3%) n’est pas applicable si la vente du bien est causée par un cas de force majeure (changement du lieu d’activité professionnelle, décès, cessation d’activité de l’emprunteur ou du conjoint).
Pour réduire le coût d’un emprunt immobilier on peut négocier sur:
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Trouver un prêt relai
Souvent, on achète un bien immobilier avec l’argent de la vente d’un autre bien immobilier. Entre le moment où l’on achète le nouveau bien et celui où on récupère le produit de la vente de ce bien, on peut avoir besoin d’un crédit relai (Crédit relais : définition )
Le mécanisme d’un prêt relai est le suivant: dans un premier temps la banque prête la totalité des sommes (moins l’apport personnel) nécessaires à l’achat du bien.
Ce crédit va durer un temps limité (un an renouvelable en général) le temps de vendre le précédent logement et donc d’avoir de l’argent pour acheter le nouveau bien immobilier en tout ou partie.
Pour ne pas prendre de risque, les établissements bancaires prêtent entre 50% et 70% de la valeur estimée du logement.
Pendant la période transitoire, il faut assumer plusieurs coûts dont notamment:
- remboursement éventuiel d’un précédent emprunt
- paiement des intérêts dits « intercalaires » du prêt relai
Dans les prévisions, ne pas être trop optimiste quand à la valeur du bien vendu, surtout en période de baisse de l’immobilier.
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Les SCPI à capital variable illiquides ?
L’évolution des parts de sociétés civiles de placement immobilier à capital variable (SCPI) est en ce moment négative.
Se pose alors la question de la liquidité des parts de SCPI. La société de gestion doit en effet trouver un nouveau souscripteur avant d’autoriser le retrait du porteur sauf à avoir un fonds de remboursement.
Lorsque plus de 10% des parts de SCPI ne trouvent pas preneur pendant + de 12 mois, la variabilité du capital est suspendue. Le nouveau prix fixé dépend alors de l’offre et de la demande.
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Quelle banque ou société de crédit pour un crédit auto ?
Quelle banque offre les meilleurs conditions pour un credit auto ?
Hypothèse: crédit de 15000 euros pour l’achat d’une voiture; durée de remboursement du crédit: 48 mois; pas d’assurance décès-invalidité de travail.
Comme nous l’avons signalé dans Comparatif crédit auto , les banques et sociétés de crédit ont des offres de crédit auto plus avantageuses que les constructeurs:
- Renault Diac, taux de crédit: 9,08%, mensualités de 402,79 euros, coût total du credit auto: 2821,92 euros
- Peugeot Crédipar, taux de crédit: 8,60%, mensualités de 360,09 euros, coût total du credit auto: 2668,32 euros
- Macif; taux de crédit: 7,43%, mensualités de 365,91 euros, coût total du credit auto: 2263,68 euros
- Caisse d’épargne Ile de France; taux de crédit: 7,25%, mensualités de 355,72 euros, coût total du credit auto: 2224,77 euros
- LCL, taux de crédit: 6,70%, mensualités de 355,77 euros, coût total du credit auto: 2070,96 euros
- BNP Paribas; taux de crédit: 6,71%, mensualités de 354,27 euros, coût total du credit auto: 2070,96 euros
- Crédit Mutuel Arkea; taux de crédit: 6,24%, mensualités de 351,59 euros, coût total du credit auto: 1926,32 euros
- Carrefour Finances; taux de crédit: 5,40%, mensualités de 347,21 euros, coût total du credit auto: 1666,08euros
- Société Générale; taux de crédit: 5,01%, mensualités de 344,76 euros, coût total du credit auto: 1548,48 euros
- Cetelem; taux de crédit: 4,90%, mensualités de 344,01 euros, coût total du credit auto: 1512,48 euros
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Procédure de surendettement
- nom et adresse du demandeur,
- situation familiale,
- conditions de logement,
- montant et la nature de toutes les dettes et dépenses courantes,
- coordonnées de ses créanciers.
- montant détaillé des revenus, ressources (prestations, allocations) et biens (immobiliers, produits d’épargne),
- crédits à la consommation et crédits immobiliers en cours de remboursement,
- offre préalable de crédit, contrat avec l’échéancier, correspondances, relances et arriérés,
- documents concernant d’éventuelles autorisations de découvert,
- locations de voitures avec options d’achat (”leasing”), crédits de trésorerie obtenus dans les grands magasins.
photocopies des justificatifs de l’identité du demandeur, de sa situation familiale, de ses revenus, ressources, biens (immobiliers ou autres), de ses charges et dettes.
On peut se faire aider par le service social d’une mairie ou par une association de défense des consommateurs pour remplir la déclaration de surendettement.
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Terceo de BNP Paribas
Tercéo est un service de BNP Paribas qui permet à un titulaire d’une carte BNP Paribas, de bénéficier, sous certaines conditions, de facilités de paiement sur les achats effectués par carte bancaire chez les commerçants (en France, à l’étranger et en vente à distance).
Tercéo permet un paiement en 3 fois ou un paiement avec différé de 3 mois.
Tercéo est conclu pour une durée indéterminée. La signature d’un avenant n’est pas nécessaire en cas d’opposition ou de réfection de votre carte, mais uniquement dans le cas d’une montée en gamme de votre carte.
Les paiements concernés par Tercéo sont les paiements cartes en France, à l’étranger et en vente à distance.
Les retraits d’espèces et le rechargement Monéo sont exclus de Tercéo.
Le client choisit le seuil, par achat, à partir duquel la facilité de paiement Tercéo se déclenchera automatiquement.
Plusieurs montants sont possibles (50 €, 60 €, 70 €, 85 €, 100 €, 125 €, 150 €, 200 €, 250 €, 300 €, 400 €, 500 €, 750 € et 1000 €).
Tercéo paiement en 3 fois:
3 remboursements sont prélevés sur le compte chèques de rattachement de la carte (compte d’opérations).
Ils sont comptabilisés de la manière suivante (pour un paiement avec la carte, comptabilisé par BNP Paribas le jour J du mois M) :
- Premier tiers débité le jour J du mois M+1,
- Second tiers débité le jour J du mois M+2,
- Troisième tiers débité le 89ème jour suivant le jour J.
Les intérêts sont prélevés sur le compte chèques en même temps que le dernier tiers.
Tercéo paiement différé de 3 mois:
Le remboursement du montant de l’achat réalisé est débité sur le compte chèques, en une seule fois, le 89ème jour à partir de l’opération par BNP Paribas. Les intérêts sont prélevés en même temps.
(pour les titulaires d’une carte à débit différé, il n’y a pas d’intérêts durant la période de « différé classique » de la carte)
Les facilités de paiement Tercéo sont des crédits d’une durée inférieure ou égale à 90 jours.
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Assurance de protection juridique
Une assurance de protection juridique permet en premier lieu d’avoir accès à des juristes quand on a des questions juridiques. Surtout, une assurance de protection juridique permet d’être assistépour régler un litige à l’amiable ou aller devant les tribunaux.
Qu’on soit à l’origine ou pas de la procédure, les honoraires de l’avocat et les frais de procédures sont pris en charge par l’ assurance de protection juridique.
Des plafonds de remboursement par litige ou par an sont fixés (entre 15000 et 100000 euros).
On garde le choix de l’avocat sauf en cas de demande écrite de l’assureur.
Une assurance de protection juridique coûte entre 60 et 70 euros par an pour les contrats de base qui couvrent en général les litiges de consommation, les conflits de droit du travail, les problèmes de voisinage, les différents entre voisins, etc..
Les problèmes avec le fisc ou les conflits familiaux ne sont que très rarement couverts par une assurance de protection juridique.
Pour les risques liés à la construction d’une maison, une assurance de protection juridique coûte 95 euros chez Axa.
Certains assureurs proposent des options pour doubler les montants garantis.
les contrats complets d’ assurance de protection juridique coûtent environ 170 euros par an.
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Crédit Auto MMA
Le crédit auto MMA permet d’emprunter avec ou sans apport pour financer en partie ou en totalité de 1600 euros à 150000 euros l’achat d’une voiture.
La durée du crédit auto MMA va de 12 à 60 mois avec une franchise de 3 mois qui permet d’acheter tout de suite pour commencer à rembourser plus tard.
Le crédit auto MMA permet aussi une « pause crédit » pour reporter 1, 2 ou 3 mensualités. Le crédit auto MMA propose une assurance en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie.
Le crédit auto MMA a 0 frais de dossiers, 0 frais sur la « pause crédit » et 0 pénalité en cas de remboursement anticipé.
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Assurance complémentaire santé Crédit Agricole
Le Crédit Agricole propose 3 formules d’ assurance complémentaire santé.
La formule Confort + de l’ assurance complémentaire santé du Crédit Agricole prend en compte les dépassements d’honoraires, les implants dentaires, l’opération de la myopie, le renouvellement de lunettes même sans ordonnance, les patchs anti-tabac, les vitamines, la pilule contraceptive (ces 3 derniers étant pris en compte dans la limite de 75% des dépenses réelles et 150 euros par an et par assuré), les médecines alternatives (acupuncteur, ostéopathie, étiopathie, chiropracteur, diététicien sont remboursés jusqu’à 30 euros par acte et par assuré dans la limite de 150 euros par an et par assuré), le confort à l’hopital (chambre individuelle, lit d’accompagnant, honoraires en dépassement).
Le conjoint et les 2 premiers enfants de la famille bénéficient d’une réduction de cotisation annuelle en formule confort et confort+. La formule est gratuite pour les autres enfants à partir du 3ème.
La formule Confort de l’ assurance complémentaire santé du Crédit Agricole est faite quand on consulte rarement les médecins qui pratiquent les dépassements d’honoraires et si on n’est pas adepte des médecines alternatives. Pour les lentilles, les lunettes, couronnes dentaires, orthodontie ont un forfait de remboursement ; En cas d’hospitalisation, un forfait est prévu.
La formule Eco de l’ assurance complémentaire santé du Crédit Agricole est destinée en particulier aux jeunes qui veulent limiter leur budget « santé et n’ont pas de frais dentaires ou de lunettes à payer.
Quelle que soit la formule choisie comme assurance complémentaire santé du Crédit Agricole les assurés ont un service d’assistance pour la garde des enfants, la conduite à l’école, une aide ménagère, la garde des animaux; Toutes les formules font bénéficier les assurés du tiers payant donc les assurés n’ont pas d’argent à avancer quand ils vont à l’hôpital, chez le dentiste, à la pharmacie ou chez l’opticien.
Toutes les garanties de l’ assurance complémentaire santé du Crédit Agricole sont valables dès la souscription, sans délai d’attente.
Le système d’ assurance complémentaire santé du Crédit Agricole vous permet aussi d’avoir un avis sur les devis dentaires et les devis d’optique, sur un simple appel.
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Amortissement d’un prêt: définition
L’ amortissement d’un prêt est le remboursement de l’emprunt. Les principales modalités de remboursement d’un emprunt sont: le remboursement in fine (l’ensemble du capital est remboursé à l’échéance), le remboursement par tranches (ou séries) égales appelé «amortissement constant» et le remboursement par annuités constantes (en intérêt et capital).
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TEG
Définition du TEG:
Le TEG représente le coût global du prêt sur toute la période contractuelle de remboursement. Le TEG prend en compte l’ensemble des frais obligatoires liés au financement:
Le TEG ne peut dépasser le taux d’usure légal fixé par la Banque de France pour un prêt à taux fixe.
Calcul du TEG:
Le calcul du TEG prend en compte:
- Taux d’intérêt:
prêt à taux fixe: taux valable pour toute la durée du prêt
prêt à taux variable: taux indicatif correspondant à la première période du prêt avant révision
- Frais de dossiers:
les frais de dossiers représentent une part faible du coût total du prêt, ils sont payés à la mise ne place du prêt; pour en calculer l’impact il suffit de déduire leur montant du capital prêté et de calculer le TEG sur la base des mêmes montants mensuels de remboursement
- Primes d’assurance:
les primes d’assurances sont obligatoires et le TEG les prend en compte en additionnant aux mensualités de crédit et en recalculant le taux global correspondant
- Frais de garanties ou de sûretés réelles:
la prise en compte des frais de garantie dans le calcul du TEG obéit aux mêmes règles de calcul que les frais de dossiers: ils sont déduits du montant prêté pour calculer le TEG
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Crédit relais : définition
Un crédit-relais est un crédit mis en place dans l’attente d’une recette future qui assurera son remboursement.
Les crédits relais financent en général une acquisition immobilière, en attendant que se réalise la vente d’un premier bien immobilier qui permet de financer tout ou partie de l’acquisition.
Le crédit relais est en général un crédit à taux fixe, de durée souvent limitée (en général à 2 ans). Le montant d’un crédit relais correspond généralement à 80% de l’estimation de la valeur du bien à revendre.
Le taux d’un crédit relais est souvent analogue à celui pratiqué pour les crédits à court terme et donc plus élevé que le crédit immobilier.
Le remboursement d’un crédit relais peut s’effectuer de 2 manières : soit par un versement en une seule fois à la fin du crédit du capital emprunté et des intérêts, soit par un paiement régulier des intérêts pendant la durée du prêt (le capital étant remboursé à son terme après la vente du bien).
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Crédit revolving : définition
Le crédit revolving (appelé aussi crédit « renouvelable » ou crédit « permanent ») permet d’allouer à l’emprunteur une somme définie à l’avance et utilisable à tout moment.
Cette somme est reconstituée au fur et à mesure des remboursements de l’emprunteur.
Le crédit revolving est la formule de crédit la plus souple du marché, mais elle offre souvent des taux élevés(variant en fonction du montant de la réserve, de la somme utilisée et de la vitesse du remboursement).
Le crédit revolving est en théorie bien encadré et protège le consommateur.