"prêt"
Risques assurables par une garantie emprunteur pour un prêt
Souscrire à une assurance de prêt, c’est garantir le remboursement d’un emprunt mais quels osnt les risques assurables ?
Le PAS, prêt d’ accession sociale
Le PAS, Prêt d’ Accession Sociale, est destiné à financer :
- l’achat d’un logement neuf ou d’une construction
- l’achat d’un logement ancien ( sans condition de travaux)
- la réalisation de travaux dans un logement déjà occupé par le demandeur du prêt
Acheter ou louer un logement ?
Beaucoup de gens font le calcul qu’acheter un logement est plus avantageux que de payer un loyer.
Ceci n’est pourtant évident surtout quand les loyers sont à la baisse alors que les prix d’achat d’immobilier restent élevés parce que les propriétaires préfèrent attendre plutôt que de vendre plus bas que leurs espérances.
- si vous êtes locataire d’un logement dépendant de la Loi 48, vous avez sûrement un petit loyer. Vous n’aurez aucun avantage à prendre un crédit immobilier. Si vous avez des économies, investissez les dans des placements sûrs et vous gagnerez plus d’argent.
- si vous habitez dans un HLM : les loyers modérés sont toujours plus compétitifs qu’un remboursement de prêt immobilier; calculez donc bien votre coup.
- si vous habitez dans une ville où l’achat d’immobilier est cher par rapport au loyer (c’est à dire dans une ville où un investissement immobilier rapporte en brut au maximum 3%), pensez à calculer ce que produirait votre argent si il était investi dans de l’immobilier dans un autre lieu ! Par exemple si vous habitez l’ ouest parisien et que vous pensez acheter, calculez combien vous rapporterait votre argent investi dans de l’immobilier loué à Toulouse, Marseille, Metz ou Grenoble .. Bien souvent vous gagnerez plus que ce qu’il vous fait pour payer le loyer.
- pensez toujours aux frais annexes d’un propriétaire: taxe d’habitation, charges, ravalement de façade, mise en conformité de l’ascenseur; souvent ces charges ne sont pas prises en compte dans la comparaison loyer/achat alors qu’elles font souvent pencher la balance vers la location.
- estimez aussi votre situation personnelle: si vous n’êtes pas fonctionnaire ou à un poste stable, vous aurez du mal à obtenir un crédit avantageux, meêm si il existe des dispositifs spécifiques comme le PAS, le prêt d’accession sociale.
Prolongation du prêt à taux zéro jusqu’à fin 2012
Le prêt à taux zéro (PTZ voir Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)) devait s’arrêter normalement à la fin de l’année 2009.
L’accès à la propriété demeurant une priorité gouvernementale, le PTZ sera maintenu jusqu’au 31 décembre 2012.
Par ailleurs, le doublement du plafond du PTZ dans le neuf sera prolongé jusqu’au 31 juin 2010. Rappel: ce plafond est fixé à 65100 euros (en zone A, pour un foyer de 6 personnes et plus).
Pour les offres de prêt émises à partir du 1er juillet 2010 jusqu’au 31 décembre 2010, le montant maximal du PTZ sera fixé à 48750 euros.
Dès le 1 janvier 2010, les plafonds de la zone C seront diminués de 10% pour « accompagner la baisse des prix et lutte contre l’étalement urbain« .
Aides locales et prêt à taux 0
Obtenir un prêt à taux 0 pour être aidé à devenir propriétaire dans le neuf et parfois dans l’ancien est possible aussi par les aides locales !
Les villes de Tour, Caen, Paris, Amiens, Orléans, Annecy, Nice, Nantes proposent ceci avec les missions politiques locales de l’habitat à l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).
Les subventions de 3000 à 5000 euros déclenchent l’octroi d’un prêt à 0% majoré ou d’un » pass foncier ».
Le site web de l’ ANIL via le menu construisez/financementAide des collectivités locales permet de s’informer de tout ceci.
On peut aussi prendre rendez-vous avec les agences départementales de l’ ANIL (08 20 16 75 00) opur discuter d’un plan de financement.
Les Adil (Agences départementales pour l’information sur le logement) peuvent aussi renseigner sur les aides locales attribuées en matière d’amélioration de l’habitat.
Un prêt gratuit de 6000 euros par la Banque Populaire
La Banque Populaire propose un prêt de 6000 euros sans intérêt et remboursable en 24 mois pour les jeunes de – de 28 ans.
Cette offre est l’offre « Avance premiers salaires » et s’adresse aussi bien aux jeunes embauchés en CDD ou en CDI.
La Banque Populaire cherche à faire la différence avec les autres établissements bancaires pour attirer les jeunes quui représenteront la clientèle de demain.
Il n’ets pas nécessaire d’être client de la Banque Populaire pour bénéficier de ce prêt qui a juste 1 euro de frais (contrainte légale).
Provisio de BNP Paribas
PROVISIO est un crédit permanent proposé par BNP Paribas.
Quand il est accordé, PROVISIO est d’ une durée d’un an, renouvelable et disponible à tout moment.
PROVISIO est en général destiné pour des dépenses imprévues (dans la limite du montant disponible de la réserve PROVISIO).
Pour pouvoir demander l’ouverture d’une réserve PROVISIO BNP Paribas, on doit être une personne physique majeure, cliente de BNP Paribas.
L’ouverture de la réserve PROVISIO peut être effectuée à titre individuel (le compte chèques objet du prélèvement est un compte individuel) ou collectif (le compte chèques objet du prélèvement est un compte joint) -dans ce dernier cas, le co-titulaire est co-emprunteur.
La réserve PROVISIO BNP Paribas se reconstitue au fur et à mesure des remboursements par des mensualités qui varient en fonction du montant utilisé. La partie du capital ainsi remboursée redevient disponible pour de nouvelles utilisations.
Le montant minimum de la réserve PROVISIO BNP Paribas est de 750 €, le montant maximum de 21 500 €. Il varie en fonction de la capacité de remboursement.
La durée de la réserve PROVISIO BNP Paribas est d’ un an, renouvelable.
Négocier un prêt immobilier
L’obtention d’un prêt immobilier (voir Comment décrocher un bon prêt immobilier ?) peut être plus ou moins avantageuse suivant la manière dont on le négocie avec la banque.
Les banques répugnent souvent sur la pénalité en cas de remboursement anticipé. Cette pénalité (environ 3%) n’est pas applicable si la vente du bien est causée par un cas de force majeure (changement du lieu d’activité professionnelle, décès, cessation d’activité de l’emprunteur ou du conjoint).
Pour réduire le coût d’un emprunt immobilier on peut négocier sur:
Crédit Revolving ou crédit consommation ?
Quand on a des problèmes d’argent imprévus, on peut soit avoir recours à un crédit renouvelable ( »crédit revolving » ou « découvert autorisé« ) soit demander un prêt personnel, c’est à dire un crédit à la consommation.
Le « découvert autorisé » ou « crédit renouvelable » ou « crédit revolving » est rapide et simple. Il faut absolument avoir déjà négocié ces « facilités de paiement » avec la banque ou l’organisme de crédit.
Le « découvert autorisé » ou « crédit renouvelable » ou « crédit revolving coûte très cher en intérêts. Selon le profil et le type de revolving, les taux de ces crédits varient entre 10 % et 21 %.
La seconde solution est de souscrire un crédit à la consommation classique dit « non affecté ». Cela signifie que ce crédit à la consommation pourra être utilisé comme le veut l’emprunteur.
Un crédit à la consommation est un véritable contrat de prêt avec une banque.
Le capital prêté, la durée et le taux d’intérêt dépendent du profil et des capacités de remboursement de l’emprunteur. Un échéancier de remboursement est mis en place.
Selon les cas, les taux des crédits à la consommation varient aujourd’hui entre 4 % et 9 %.
Frais d’un achat immobilier
L’achat d’un bien immobilier entraîne un certain nombre de frais annexes.
Les frais de notaire sont de 2 sortes:
- les droits et taxes pour le Trésor Public
- les honoraires du notaire
Au total, il faut compter environ 6,5% pour un logement d’environ 600000 euros et 8% pour un bien de 80000 euros.
Les frais liés au crédit sont essentiellement les garanties du prêteur (hypothèque, caution, etc..). L’hypothèque est la plus chère des garanties et coûtera environ 2% du prêt.
Attention à ne pas oublier les frais de dossier, toujours négociables.
La rémunération de l’intermédiaire est payée par le vendeur qui l’a mandaté.
Si en tant qu’acheteur on demande un mandat de recherche à l’agent, ne pas oublier que les droits de mutation seront calculés sur le prix de vente – les frais d’agence (environ 5% du prix de vente).
Si l’on vend un bien pour en acheter un autre, il faudra compter d’autres frais de crédit et des frais de mainlevée d’hypothèque (0,7% pour un prêt initial de 150000 euros).
Baisse des taux immobiliers
Hors assurance et coût des sûretés, les taux moyens des prêts immobiliers du secteur concurrentiel se sont établis en juillet à 4,04% pour l’accession dans le neuf et à 3,93% pour l’ancien (source Observatoire Crédit Logement).
L’Observatoire Crédit Logement précise qu’une baisse des taux immobiliers de 120 points de base est équivalente, en terme de solvabilité de la demande, « à une baisse des prix de l’ordre de 10% » (Depuis novembre, le taux moyen a reculé de 119 points de base).
En ce qui concerne la durée moyenne des prêts immobiliers, elle a été de 211 mois en juillet contre 213 mois en juin mais de 234 mois pour l’accession dans le neuf et 222 mois dans l’ancien en juillet.
Trouver un prêt relai
Souvent, on achète un bien immobilier avec l’argent de la vente d’un autre bien immobilier. Entre le moment où l’on achète le nouveau bien et celui où on récupère le produit de la vente de ce bien, on peut avoir besoin d’un crédit relai (Crédit relais : définition )
Le mécanisme d’un prêt relai est le suivant: dans un premier temps la banque prête la totalité des sommes (moins l’apport personnel) nécessaires à l’achat du bien.
Ce crédit va durer un temps limité (un an renouvelable en général) le temps de vendre le précédent logement et donc d’avoir de l’argent pour acheter le nouveau bien immobilier en tout ou partie.
Pour ne pas prendre de risque, les établissements bancaires prêtent entre 50% et 70% de la valeur estimée du logement.
Pendant la période transitoire, il faut assumer plusieurs coûts dont notamment:
- remboursement éventuiel d’un précédent emprunt
- paiement des intérêts dits « intercalaires » du prêt relai
Dans les prévisions, ne pas être trop optimiste quand à la valeur du bien vendu, surtout en période de baisse de l’immobilier.
Comment décrocher un bon prêt immobilier ?
Le niveau des taux de prêts immobiliers, qui a baissé en moyenne de 1,5 point depuis octobre dernier provoque une nouvelle demande.
Pour des mensualités de prêts d’environ 1000 euros sur 20 ans, on peut emprunter à taux fixe 165000 euros contre 144000 auparavant.
Les taux peuvent encore baisser fin 2009. Pour obtenir vraiment un bon prêt immobilier, voici quelques autres trucs importants:
Prêt immobilier: taux fixe ou taux variable ?
Depuis Octobre 2008, le taux directeur de la BCE est passé de 4,25% à 1%. Les prêts immobiliers à taux variable ont donc des taux qui sont passés à environ 3,5% en juillet 2009, soit environ 0,2 et 0,4 points au dessus de l’ Euribor 1 an, taux auquel les banques se prêtent entre elles.
Le pret à taux variable est donc redevenu intéressant. Meilleurtaux.com a par exemple annoncé que + de 13% de ses clients avaient eu recours à un prêt à taux variable contre 6% en 2008.
Attention cependant aux prêts immobiliers à taux variable avec lesquels il faut prendre quelques précautions:
Vérifier que le taux est « capé », c’est à dire que sa hausse est plafonnée. Un taux de 2,5% capé à 1,5% ne sera donc jamais supérieur à 4%.
Si le taux maximum est supérieur au taux fixe que l’on peut avoir, on peut alors essayer d’avoir un taux mixte pour ne pas prendre de risque en cas de remontée des taux variables.
L’autre point à surveiller est le fonctionnement du prêt et la notion de prêt révisable. Dans un taux révisable, les mensualités changent chaque année. Un taux variable entraîne lui un changement de durée de l’emprunt. Un taux révisable est souvent préférable.
Aramis: services financiers d’ Intermarché
Nous avions écrit il y a quelques temps une note sur « Carte bancaire Intermarché et Ecomarché « . Suite à une question d’une lectrice demandant le coût d’un retrait avec cette carte proposé les Mousquetaires, nous nous sommes aperçus que la banque Chabrières, l’établissement financier d’Intermarché ne communiquait que sur les services financiers Aramis.
Qu’est-ce donc qu’ Aramis ?
Taux bonifié: définition
Le taux bonifié (appelé aussi taux privilégié) est un taux inférieur à celui pratiqué habituellement pour un même type de crédit.
Par exemple, certains organismes ont des taux bonifiés obligatoires: les prêts bonifiés accordés aux agriculteurs par le Crédit Agricole, les prêts bonifiés accordés aux HLM par la caisse des dépôts …
Les taux bonifiés sont rendus possibles grâce aux aides de l’ état.
Taux de la réserve fédérale: définition
Le taux de la réserve fédérale est le taux auquel les banques américaines se prêtent leurs réserves excédentaires au jour le jour.
Ces réserves sont généralement des dépôts non rémunérés (sans intérêt) que les banques placent auprès de la réserve fédérale pour respecter le ratio de capital exigé. le taux de la réserve fédérale étant réactualisé chaque jour en fonction du marché, il est considéré comme un indicateur particulièrement sensible de l’orientation générale des taux d’intérêt américains.
Les nouvelles règles du crédit à la consommation
La loi a imposé des changements dans le domaine du crédit à la consommation:
- le délai de rétractation d’un consommateur ayant souscrit un crédit sera prolongé de 7 à 14 jours
- les relevés mensuels des crédits revolving indiqueront la durée estimée que prendra le remboursement
- à chaque échéance d’un crédit revolving, une partie du capital devra être remboursée en plus des intérêts
- l’organisme prêteur devra aussi s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur en consultant le fichier des incidents de remboursement
- le prêteur devra expliquer à l’emprunteur tous les détails du crédit souscrit (coût total, durée…)
- tout crédit signé sur le lieu de vente devra inclure une fiche complète sur le salaire et l’endettement de l’emprunteur
Prêt à taux zéro en 2009
A partir de 2009, le prêt à taux zéro pourra financer 30% du prix du logement nouvellement acquis (au lieu de 20% actuellement).
Les plafonds de prix de logements finançables par le prêt à taux zéro seront augmentés.
Le prêt à taux zéro sera majoré lorsque les performances énergétiques du logement neuf seront supérieures à ce que demande la loi.
En 2009, tous les ménages, quelles que soient leurs ressources, pourront financer par un éco prêt à taux zéro leurs travaux d’isolation et d’installation d’équipements à énergie renouvelable. Ce prêt ne pourra quand même pas dépasser 30000 euros et ne sera pas cumulable avec le crédit d’impôt relatif aux économies d’énergie et au développement durable.
Livret A à 2% ?
Le taux du livret A était prévu en février à 3,5 % mais devant les problèmes générés par la crise financière et notamment l’énorme bulle qui est en train de se créer, il se pourrait que le taux du livret A tombe à 2%.
L’ état ne peut pas continuer à voir les banques rémunérer l’épargne plus haut que ne le jugent dangereux ses prêteurs.
Les institutions et organismes qui prêtent de l’argent à l’ Etat s’inquiètent en effet de voir cet argent utilisé dans des institutions (les banques) qui rémunèrent plus que nécessaire en regard des taux de marché, l’argent confié par les particuliers.
Ceux qui s’inquiètaient de voir le capital rapporter plus que le travail peuvent être contents de voir que la tendance s’inverse lentement mais sûrement.