"Immobilier"
Comment acheter des parts de SCPI ?
Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont commercialisées par les banques et assurances ou conseils en investissement financier (CIF) pour les sociétés de gestion indépendantes.
Il est possible d’ acheter des parts de SCPI de 2 manières.
Les prêts immobiliers aidés
On appelle « prêt aidé » les prêts mis en place par les pouvoirs publics.
Les prêts aidés peuvent compléter un emprunt bancaire classique.
Rémunération du PEL selon son ancienneté
Quelle rémunération du PEL en fonction de la date de son ouverture ?
Prêt à taux fixe à la Banque Postale, gamme Pactys
La gamme des prêts immobilier à taux fixe de la Banque Postale est la gamme des prêts Pactys:
- Prêt Pactys Sérénité
- Prêt Pactys Sérénité Plus
- Prêt Pactys Liberté
- Offre Pactys Avenir
- Offre Pactys Investisseur
Baisse des taux de crédits immobiliers
Les taux de crédits immobiliers baissent avec les moyennes ci-après.
La région Rhône Alpes est parmi les zones les moins chères (3,55% sur 15 ans, 3,75% sur 20 ans, 3,95% sur 25 ans).
Les crédits relais ont des taux qui baissent aussi avec en plus une baisse des critères au niveau notamment de la quotité prêtée..
Taux moyens immobiliers opur des crédits à 7 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans:
Pass Foncier
Le Pass Foncier est un crédit destiné à aider les gens modestes pour acheter leur résidence principale.
Le Pass Foncier est fait de 2 prêts successifs. Dans un premier temps (15 à 25 ans), on paie les murs de l’ appartement ou de la maison à un taux de crédit préférentiel. Dans un second temps, on règle via un autre prêt une « fraction » du foncier.
Au terme du remboursement des 2 crédits, on devient propriétaire du logement.
Le différé de paiement (consenti par le 1% Logement) est intéressant pour assumer les charges liées à l’ acquisition immobilière.
Pactys, le prêt immobilier à la Banque Postale
La Banque Postale propose une gamme de prêts immobiliers avec la gamme Pactys.
Risques assurables par une garantie emprunteur pour un prêt
Souscrire à une assurance de prêt, c’est garantir le remboursement d’un emprunt mais quels osnt les risques assurables ?
Quelle garantie pour un achat immobilier ?
Pour garantir le remboursement d’un prêt immobilier, les banques inscrivent un privilège de prêteur de deniers sur le bien, une hypothèque ou demandent une caution bancaire.
Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est une sorte d’hypothèque avec un coût moins élevé. Ce type de garantie ne peut pas être utilisé en cas de travaux de construction ou de vente en état futur d’achèvement ou de réhabilitation. Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est fini automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt.
L’hypothèque classique permet à la banque de vendre le bien en cas de non remboursement du crédit par celui qui emprunte. L’hypothèque se termine automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt et si l’on veut vendre son bien avant ce délai, il faut demander la levée de l’hypothèque et donc avoir des frais supplémentaires.
Le cautionnement bancaire est la garantie par une société (assurance, mutuelle, etc..) d’assurer le remboursement auprès de la banque qui prête en cas de défaillance.
Dans ce cas, la société qui cautionne paie la banque et prend une inscription d’hypothèque aux frais du prêteur.Si tout se passe bien, la société qui cautionne rend les sommes demandées pour la caution. Cette solution est souvent la moins chère de toutes.
Optimiser un achat de SCPI
Les SCPI sont des valeurs de rendement. Sûres et peu risquées, les SCPI ressemblent aux placements en obligations.
La fiscalité des SCPI est celle des revenus fonciers: on déduit les différentes charges et les sommes restantes sont soumises à l’impôt sur le revenu.
Pour réduire l’imposition sur les SCPI, on peut les acheter à crédit afin de déduire les intérêts d’emprunt des revenus tirés de la SCPI.
En investissant en démembrement de propriété, les parts de SCPI acquises ne viendront pas grossir le montant de l’ ISF. Cela revient à acheter seulement la nue-propriété et à donner l’usufruit à des parents ou à reporter l’accession totale aux parts.
3 points sont à vérifier avant d’acheter une SCPI:
il faut d’abord avoir des informations fiables en examinant le rapport annuel et les tableaux financiers de la société de gestion de la SCPI
Le « report à nouveau » est une donnée importante car si une partie du patrimoine immobilier n’est plus louée, suite à une défaillance, la société de gestion utilisera la somme du « report à nouveau » pour maintenir les dividendes.
La répartition géographique des investissements sera d’autant plus sûre que répartie à différents endroits et pas à un seul lieu.
Des locataires de différentes sortes sont aussi un gage de stabilité pour éviter d’être trop sensible à la chute d’un secteur économique.
Qu’ est-ce que la fiducie ?
Frais d’un achat immobilier
L’achat d’un bien immobilier entraîne un certain nombre de frais annexes.
Les frais de notaire sont de 2 sortes:
- les droits et taxes pour le Trésor Public
- les honoraires du notaire
Au total, il faut compter environ 6,5% pour un logement d’environ 600000 euros et 8% pour un bien de 80000 euros.
Les frais liés au crédit sont essentiellement les garanties du prêteur (hypothèque, caution, etc..). L’hypothèque est la plus chère des garanties et coûtera environ 2% du prêt.
Attention à ne pas oublier les frais de dossier, toujours négociables.
La rémunération de l’intermédiaire est payée par le vendeur qui l’a mandaté.
Si en tant qu’acheteur on demande un mandat de recherche à l’agent, ne pas oublier que les droits de mutation seront calculés sur le prix de vente – les frais d’agence (environ 5% du prix de vente).
Si l’on vend un bien pour en acheter un autre, il faudra compter d’autres frais de crédit et des frais de mainlevée d’hypothèque (0,7% pour un prêt initial de 150000 euros).
Comparatif assurances garanties « perte d’emploi » pour emprunt immobilier
Certains assureurs proposent en option de l’assurance emprunteur pour emprunt immobilier une garantie « perte d’emploi ».
Cette garantie « perte d’emploi » paie, en période de chômage, tout ou partie des mensualités, après un délai de carence et une période de franchise, non indemnisée par l’assureur.
Comparatif de quelques garanties « perte d’emploi » pour emprunt immobilier:
Assurance habitation pour résidences secondaires
En plus des garanties classiques (incendie, dégât des eaux, vol, vandalisme, bris de glace…), la nouvelle assurance d’Axa couvre plusieurs aspects spécifiques aux résidences secondaires.
Baisse des taux immobiliers
Hors assurance et coût des sûretés, les taux moyens des prêts immobiliers du secteur concurrentiel se sont établis en juillet à 4,04% pour l’accession dans le neuf et à 3,93% pour l’ancien (source Observatoire Crédit Logement).
L’Observatoire Crédit Logement précise qu’une baisse des taux immobiliers de 120 points de base est équivalente, en terme de solvabilité de la demande, « à une baisse des prix de l’ordre de 10% » (Depuis novembre, le taux moyen a reculé de 119 points de base).
En ce qui concerne la durée moyenne des prêts immobiliers, elle a été de 211 mois en juillet contre 213 mois en juin mais de 234 mois pour l’accession dans le neuf et 222 mois dans l’ancien en juillet.
Trouver un prêt relai
Souvent, on achète un bien immobilier avec l’argent de la vente d’un autre bien immobilier. Entre le moment où l’on achète le nouveau bien et celui où on récupère le produit de la vente de ce bien, on peut avoir besoin d’un crédit relai (Crédit relais : définition )
Le mécanisme d’un prêt relai est le suivant: dans un premier temps la banque prête la totalité des sommes (moins l’apport personnel) nécessaires à l’achat du bien.
Ce crédit va durer un temps limité (un an renouvelable en général) le temps de vendre le précédent logement et donc d’avoir de l’argent pour acheter le nouveau bien immobilier en tout ou partie.
Pour ne pas prendre de risque, les établissements bancaires prêtent entre 50% et 70% de la valeur estimée du logement.
Pendant la période transitoire, il faut assumer plusieurs coûts dont notamment:
- remboursement éventuiel d’un précédent emprunt
- paiement des intérêts dits « intercalaires » du prêt relai
Dans les prévisions, ne pas être trop optimiste quand à la valeur du bien vendu, surtout en période de baisse de l’immobilier.
Comment décrocher un bon prêt immobilier ?
Le niveau des taux de prêts immobiliers, qui a baissé en moyenne de 1,5 point depuis octobre dernier provoque une nouvelle demande.
Pour des mensualités de prêts d’environ 1000 euros sur 20 ans, on peut emprunter à taux fixe 165000 euros contre 144000 auparavant.
Les taux peuvent encore baisser fin 2009. Pour obtenir vraiment un bon prêt immobilier, voici quelques autres trucs importants:
Prêt immobilier: taux fixe ou taux variable ?
Depuis Octobre 2008, le taux directeur de la BCE est passé de 4,25% à 1%. Les prêts immobiliers à taux variable ont donc des taux qui sont passés à environ 3,5% en juillet 2009, soit environ 0,2 et 0,4 points au dessus de l’ Euribor 1 an, taux auquel les banques se prêtent entre elles.
Le pret à taux variable est donc redevenu intéressant. Meilleurtaux.com a par exemple annoncé que + de 13% de ses clients avaient eu recours à un prêt à taux variable contre 6% en 2008.
Attention cependant aux prêts immobiliers à taux variable avec lesquels il faut prendre quelques précautions:
Vérifier que le taux est « capé », c’est à dire que sa hausse est plafonnée. Un taux de 2,5% capé à 1,5% ne sera donc jamais supérieur à 4%.
Si le taux maximum est supérieur au taux fixe que l’on peut avoir, on peut alors essayer d’avoir un taux mixte pour ne pas prendre de risque en cas de remontée des taux variables.
L’autre point à surveiller est le fonctionnement du prêt et la notion de prêt révisable. Dans un taux révisable, les mensualités changent chaque année. Un taux variable entraîne lui un changement de durée de l’emprunt. Un taux révisable est souvent préférable.
Les SCPI à capital variable illiquides ?
L’évolution des parts de sociétés civiles de placement immobilier à capital variable (SCPI) est en ce moment négative.
Se pose alors la question de la liquidité des parts de SCPI. La société de gestion doit en effet trouver un nouveau souscripteur avant d’autoriser le retrait du porteur sauf à avoir un fonds de remboursement.
Lorsque plus de 10% des parts de SCPI ne trouvent pas preneur pendant + de 12 mois, la variabilité du capital est suspendue. Le nouveau prix fixé dépend alors de l’offre et de la demande.
Risques encourus pour non déclaration d’ ISF
On estime à plus de 560000 contribuables les assujettis à l’ ISF, notamment à cause de la flambée des prix de l’immobilier depuis quelques années (l’ ISF est basé sur le patrimoine et non les revenus).
Encore plus de gens sont vraisemblablement au dessus de la limite de 790000 euros au delà de laquelle on est redevable de l’ Impôt de Solidarité sur la Fortune.
Quand on ne se déclare pas à l’ ISF, on prend le risque d’entrer dans un cercle vicieux puisque l’année suivante la situation sera encore meilleure au niveau du patrimoine (dans la plupart des cas) et qu’il faudra expliquer la non déclaration de l’année d’avant.
Si le fisc repère un contribuable qui ne s’est pas déclaré à l’ ISF alors qu’il aurait du le faire, il peut remonter 6 ans en arrière.
Une somme augmentée des intérêts de retard (0,4% par mois) et une pénalité de 10% sera appliquée.
L »administration fiscale établit des listes de fraudeurs potentiels via les déclarations de revenus, les actes notariés, les données recueillies auprès des banques (plus values, revenus de placements, ..) et au fichier des cartes grises..