"Emprunt"
Comment acheter des parts de SCPI ?
Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont commercialisées par les banques et assurances ou conseils en investissement financier (CIF) pour les sociétés de gestion indépendantes.
Il est possible d’ acheter des parts de SCPI de 2 manières.
Pactys Investisseur de la Banque Postale
L’offre Pactys Investisseur de la Banque Postale est une offre de crédit immobilier réservée aux emprunteurs âgés de 18 à 35 ans avec un taux préférentiel, aucun frais de dossier et la possibilité d’être financé même sans aucun apport.
Les prêts financés par Pactys Investisseur de la Banque Postale ne doivent pas excéder 25 ans.
Toutes les opérations immobilières à usage locatif sont éligibles à Pactys Investisseur de la Banque Postale :
- acquisition avec ou sans travaux,
- construction,
- travaux seuls,
- rachat de soulte,
- rachat de créances
Le financement Pactys Investisseur de la Banque Postale s’adresse aux particuliers ainsi qu’aux SCI à caractère patrimoniale.
Pactys Investisseur de la Banque Postale offre également la possibilité (sous conditions) de financer également les frais de notaire et/ou de garantie à hauteur de 10 % du montant de l’opération hors frais, soit un financement jusqu’à 110 % de la valeur du bien.
L’obtention des prêts Pactys Investisseur de la Banque Postale se fait sous réserve d’acceptation du dossier.
Pour toute opération immobilière, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter les propositions d’offres de prêts qui lui sont faites. Toute vente ou construction est subordonnée à l’obtention du(des) prêt(s) sollicité(s). En cas de non obtention de ces prêts, le demandeur sera remboursé par le vendeur des sommes qu’il aura versées.
2 options d’assurance existent pour Pactys Investisseur de la Banque Postale :
-Assurance Décès Invalidité Incapacité totale de travail de la CNP.
- Assurance « spéciale investisseurs » de la CNP, à taux réduit, ne couvrant pas le risque d’incapacité totale de travail.
Caractéristiques d’ une obligation
Les principales caractéristiques d’une obligation sont sa valeur nominale, son prix d’émission, son prix de remboursement et son amortissement.
Voyons plus en détails de quoi il s’agit:
Cotation des obligations
Les obligations sont cotées sur le marché secondaire.
Les émetteurs lancent de nouvelles obligations à destination des souscripteurs sur le marché primaire.
Les principaux souscripteurs sont les investisseurs institutionnels, c’est-à-dire les banques et les assurances.
Une fois qu’elles osnt émises, les assurances peuvent être rachetées et vendues librement. Les obligations sont cotées sur le marché secondaire.
Un particulier peut acheter des obligations lors de leur émission sur le marché primaire ou en bourse sur le marché secondaire.
Souscrire à une émission (sur le marché primaire) permet d’acheter des titres sans frais de courtage quand la banque qu’on a est chef de file de l’émission (cela arrive quand l’émetteur de l’obligation a choisi cette banque pour organiser le placement et la mise en vente de l’emprunt sur le marché primaire). Comme les titres les plus intéressants sont réservés aux investisseurs institutionnels et à quelques privilégiés, récupérer des obligations lors de leur émission peut être difficile.
Acheter directement des obligations en bourse, c’est à dire sur le marché secondaire, permet d’avoir accès à l’ensemble du marché obligataire mais attention aux frais de courtage prélevés par la banque (il faut comparer les frais au rendement de l’obligation afin de s’assurer de l’intérêt de l’investissement).
Obligation: définition
Une obligation est un titre de créance.
Une obligation représente la fraction d’un emprunt et permet à celui qui l’émet de collecter des capitaux.
L’obligation est ainsi une reconnaissance de dette d’un émetteur envers celui qui se porte acquéreur de son obligation.
L’ Etat est le premier émetteur en termes de volumes devant lers collectivités locales et les entreprises publiques ou privées.
L’emprunt obligataire a une durée de vie limitée: la date de maturité ou d’échéance est la date à laquelle il sera intégralement remboursé.
Le souscripteur d’une obligation perçoit en échange de son capital prêté un intérêt régulier, appelé le coupon. le coupon d’une obligation peut être trimestriel, semestriel ou annuel.
Comme les actions, les obligations ont un cours de cotation.
Les cours d’une obligation peuvent fluctuer jusqu’à l’échéance où l’obligation est remboursée.
L’intervalle de temps entre 2 versements de coupon est important pour apprécier une obligation.
Une périodicité courte accroît en gros le rendement. une obligation qui verse des coupons semestriels permet ainsi un réinvestissement plus rapide des intérêts perçus. Le rendement annualisé est supérieur à celui d’une obligation à coupon annuel dont les intérêts ne peuvent pas être réinvestis.
Les liquidités des coupons d’obligations perçus sont réinvesties sur des placements sans risque de court terme.
Nouveautés fiscales 2010
Nouveautés fiscales 2010:
Nouveau plafond pour les niches fiscales: le plafond des niches fiscales est abaissé, l’avantage fiscal total résultant des placements de défiscalisation est désormais limité à 20000 euros + 8% des revenus imposables, au lieu de 25000 euros + 10% des revenus en 2009.
Bonus-malus automobile + sévère: les tranches de bonus-malus qui pénalisent les véhicules émetteurs de gaz carbonique se décalent de 5 grammes de CO2 par km; le nombre de modèles à bonus se réduit et le montant des bonus diminue; la tranche à 700 euros passe à 500 euros et les modèles qui bénéficiaient de 200 euros n’auront que 100 euros.
Prime à la casse diminuée: la prime gouvernementale passe de 1000 euros à 700 euros pour un véhicule commandé au premier semestre 2010 et à 500 euros pour un véhicule commandé au second semestre.
Forfait hospitalier plus élevé: le forfait payé lors d’une hospitalisation passe de 16 à 18 euros et de 12 à 13,50 euros pour les services de psychiatrie; une baisse du taux de remboursement de 35% ) 15% de 110 médicaments est aussi prévue.
Moins de réduction d’impôts pour les intérêts d’emprunt: les immeubles neufs ne répondant pas aux critères écologiques de la norme BBC 2005 ont un taux de réduction pour les intérêts d’emprunt qui passe de 40% à 30% pour la première année et à 15% les 4 années suivantes.
Les indemnités pour accident du travail sont maintenant soumises aux impôts.
Fonds obligataires
Les fonds obligataires investissent dans des obligations. Les emprunts obligataires peuvent être émis à taux fixe pour des durées plus ou moins longues ou à taux variable. Il existe différentes sortes de fonds obligataires:
Fonds d’obligations françaises: ces fonds sont composés de titres d’emprunts émis par l’ Etat français ou encore les collectivités françaises, les entreprises nationales, les entreprises privées.
Fonds d’obligations européennes: ces fonds sont composés de titres d’emprunts émis par les états ou des entreprises européennes.
Fonds d’obligations internationales: ces fonds sont composés de titres émis par des états ou des entreprises du monde entier.
Fonds d’obligations convertibles: ces fonds sont composés de titres émis par les entreprises privées françaises, de la zone euro ou internationale. Tous les fonds obligataires sont sensibles aux taux d’intérêts. Dans le cas d’obligations émises en dehors de la zone euro, le fonds obligataire est de surcroît soumis au risque de change (évolution des taux de change).
Investir dans un fonds obligataire, c’est choisir des revenus réguliers. En effet, ces fonds sont investis dans des titres distribuant des dividendes. Les SICAV obligataires qui distribuent des revenus permettent de se constituer un complément de retraite.
Quelle garantie pour un achat immobilier ?
Pour garantir le remboursement d’un prêt immobilier, les banques inscrivent un privilège de prêteur de deniers sur le bien, une hypothèque ou demandent une caution bancaire.
Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est une sorte d’hypothèque avec un coût moins élevé. Ce type de garantie ne peut pas être utilisé en cas de travaux de construction ou de vente en état futur d’achèvement ou de réhabilitation. Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est fini automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt.
L’hypothèque classique permet à la banque de vendre le bien en cas de non remboursement du crédit par celui qui emprunte. L’hypothèque se termine automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt et si l’on veut vendre son bien avant ce délai, il faut demander la levée de l’hypothèque et donc avoir des frais supplémentaires.
Le cautionnement bancaire est la garantie par une société (assurance, mutuelle, etc..) d’assurer le remboursement auprès de la banque qui prête en cas de défaillance.
Dans ce cas, la société qui cautionne paie la banque et prend une inscription d’hypothèque aux frais du prêteur.Si tout se passe bien, la société qui cautionne rend les sommes demandées pour la caution. Cette solution est souvent la moins chère de toutes.
Rachat de crédit: oui ou non ?
Ces baisses donnent une indication du coût des emprunts immobiliers pour les particuliers car c’est à partir de l’OAT que les banques se financent pour
consentir des prêts à taux fixe. Les taux courts servent eux pour les prêts à taux variables.
Négocier un prêt immobilier
L’obtention d’un prêt immobilier (voir Comment décrocher un bon prêt immobilier ?) peut être plus ou moins avantageuse suivant la manière dont on le négocie avec la banque.
Les banques répugnent souvent sur la pénalité en cas de remboursement anticipé. Cette pénalité (environ 3%) n’est pas applicable si la vente du bien est causée par un cas de force majeure (changement du lieu d’activité professionnelle, décès, cessation d’activité de l’emprunteur ou du conjoint).
Pour réduire le coût d’un emprunt immobilier on peut négocier sur:
Crédit Revolving ou crédit consommation ?
Quand on a des problèmes d’argent imprévus, on peut soit avoir recours à un crédit renouvelable ( »crédit revolving » ou « découvert autorisé« ) soit demander un prêt personnel, c’est à dire un crédit à la consommation.
Le « découvert autorisé » ou « crédit renouvelable » ou « crédit revolving » est rapide et simple. Il faut absolument avoir déjà négocié ces « facilités de paiement » avec la banque ou l’organisme de crédit.
Le « découvert autorisé » ou « crédit renouvelable » ou « crédit revolving coûte très cher en intérêts. Selon le profil et le type de revolving, les taux de ces crédits varient entre 10 % et 21 %.
La seconde solution est de souscrire un crédit à la consommation classique dit « non affecté ». Cela signifie que ce crédit à la consommation pourra être utilisé comme le veut l’emprunteur.
Un crédit à la consommation est un véritable contrat de prêt avec une banque.
Le capital prêté, la durée et le taux d’intérêt dépendent du profil et des capacités de remboursement de l’emprunteur. Un échéancier de remboursement est mis en place.
Selon les cas, les taux des crédits à la consommation varient aujourd’hui entre 4 % et 9 %.
Trouver un prêt relai
Souvent, on achète un bien immobilier avec l’argent de la vente d’un autre bien immobilier. Entre le moment où l’on achète le nouveau bien et celui où on récupère le produit de la vente de ce bien, on peut avoir besoin d’un crédit relai (Crédit relais : définition )
Le mécanisme d’un prêt relai est le suivant: dans un premier temps la banque prête la totalité des sommes (moins l’apport personnel) nécessaires à l’achat du bien.
Ce crédit va durer un temps limité (un an renouvelable en général) le temps de vendre le précédent logement et donc d’avoir de l’argent pour acheter le nouveau bien immobilier en tout ou partie.
Pour ne pas prendre de risque, les établissements bancaires prêtent entre 50% et 70% de la valeur estimée du logement.
Pendant la période transitoire, il faut assumer plusieurs coûts dont notamment:
- remboursement éventuiel d’un précédent emprunt
- paiement des intérêts dits « intercalaires » du prêt relai
Dans les prévisions, ne pas être trop optimiste quand à la valeur du bien vendu, surtout en période de baisse de l’immobilier.
Monter un dossier de crédit
Un dossier de crédit sera accepté si:
- les mensualités ne dépassent pas un tiers des revenus
- l’apport personnel correspond à 10% minimum de la valeur du bien (ne serait-ce que pour payer les frais d’agence et de notaire)
Comment décrocher un bon prêt immobilier ?
Le niveau des taux de prêts immobiliers, qui a baissé en moyenne de 1,5 point depuis octobre dernier provoque une nouvelle demande.
Pour des mensualités de prêts d’environ 1000 euros sur 20 ans, on peut emprunter à taux fixe 165000 euros contre 144000 auparavant.
Les taux peuvent encore baisser fin 2009. Pour obtenir vraiment un bon prêt immobilier, voici quelques autres trucs importants:
Prêt immobilier: taux fixe ou taux variable ?
Depuis Octobre 2008, le taux directeur de la BCE est passé de 4,25% à 1%. Les prêts immobiliers à taux variable ont donc des taux qui sont passés à environ 3,5% en juillet 2009, soit environ 0,2 et 0,4 points au dessus de l’ Euribor 1 an, taux auquel les banques se prêtent entre elles.
Le pret à taux variable est donc redevenu intéressant. Meilleurtaux.com a par exemple annoncé que + de 13% de ses clients avaient eu recours à un prêt à taux variable contre 6% en 2008.
Attention cependant aux prêts immobiliers à taux variable avec lesquels il faut prendre quelques précautions:
Vérifier que le taux est « capé », c’est à dire que sa hausse est plafonnée. Un taux de 2,5% capé à 1,5% ne sera donc jamais supérieur à 4%.
Si le taux maximum est supérieur au taux fixe que l’on peut avoir, on peut alors essayer d’avoir un taux mixte pour ne pas prendre de risque en cas de remontée des taux variables.
L’autre point à surveiller est le fonctionnement du prêt et la notion de prêt révisable. Dans un taux révisable, les mensualités changent chaque année. Un taux variable entraîne lui un changement de durée de l’emprunt. Un taux révisable est souvent préférable.
Emprunt sarkozy: quels avantages pour les particuliers ?
L’emprunt annoncé par nicolas sarkozy à Versailles doit financer l’avenir de la France. Cette annonce tout en pompes ne cache pas le fait que personne ne peut contrôler l’utilisation de l’argent emprunté et que cet emprunt ne fera que s’ajouter à l’argent qu’emprunte la France chaque année.
Cet « emprunt sarkozy » sera ouvert aux particuliers (on se demande d’ailleurs pourquoi l’état n’emprunte pas qu’aux banques qui croulent sous l’argent de la BCE à 1% ?) . Quels avantages ceux-ci peuvent-ils tirer de l’emprunt sarkozy ?
Prêt record de la BCE aux banques
La BCE vient d’inonder le marché d’argent à 1% ! Au total, 1 121 établissements financiers se sont fait prêter 442,24 milliards d’euros (dépassant le record de décembre 2007, où la BCE leur avait accordé 349 milliards d’euros).
Le taux Euribor étant à 1,57%, ce taux de 1% (bloqué pendant 1 an) est une occasion en or pour les banques de gagner de l’argent sans rien faire.
Officiellement, l’objectif final de la banque centrale n’est pas de donner quasi gratuitement de l’argent, mais de fournir une aide pour améliorer la distribution du crédit, même si les banques n’ont pris aucun engagement en contrepartie de ces prêts…
Le crédit n’est pas cher opur tout le monde …
Réduire l’ ISF en achetant la nue-propriété d’un bien à crédit
Un contribuable assujeti à l’ ISF peut réduire celui-ci en achetant la nue-propriété d’un bien à crédit et en déduisant l’emprunt de son ISF.
Fisc et Loi se sont affrontés sur ce sujet et la Cour de Cassation a tranché en faveur de cette possibilité.
Le montage est de plus très facile à mettre en place:
le redevable d’ ISF acquiert, à crédit, la nue-propriété d’un bien; l’usufruit étant lui acquis par une personne morale pour une durée limitée.
Au terme de la durée prévue (15 ou 18 ans), l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.
Avantage 1: pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire n’a pas à déclarer le bien dans son patrimoine taxable à l’ISF. C’est l’usufruitier qui doit le déclarer (mais en tant que personne morale, il ne déclare rien du tout).
Avantage 2: le nu-propriétaire peut déduire, au passif de son ISF, l’emprunt qu’il a souscrit pour l’acquérir ! (cass.com 31.3.09)