prêt
Prêt sur gage
Le prêt sur gage permet d’obtenir de l’argent contre le dépôt d’un objet ayant une certaine valeur (bijou, montre, argenterie, tableau, sculpture, tapis, mobilier, tapisserie, verrerie, fourrure, instrument de musique, bouteilles de vins grands crus).
Le prêt sur gage se pratique légalement au Crédit Municipal (appelé aussi avant « Ma tante »).
Le Crédit Municipal accorde un prêt sur gage immédiatement après avoir déterminé la valeur estimée de l’objet sur le marché des enchères publiques de l’objet. Le montant du prêt sur gage est de 50 à 70 % de cette valeur estimée.
Pactys, le prêt immobilier à la Banque Postale
La Banque Postale propose une gamme de prêts immobiliers avec la gamme Pactys.
Plafonds de ressources des prêts à taux 0
Les plafonds de ressources des prêts à taux 0 sont déterminés en fonction du nombre de personne qui occuperont le logement et de la zone d’habitation.
Il existe 3 zones. La zone A est l’agglomération parisienne, une partie de la Côte d’Azur, le Genevois français. La zone B est constituée des agglomérations de + de 500000 habitants, le reste de l’île de France, des autres zones frontalières ou littorales, des départements d’Outre-mer et de la Corse. La zone C est le reste du territoire.
Quelle garantie pour un achat immobilier ?
Pour garantir le remboursement d’un prêt immobilier, les banques inscrivent un privilège de prêteur de deniers sur le bien, une hypothèque ou demandent une caution bancaire.
Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est une sorte d’hypothèque avec un coût moins élevé. Ce type de garantie ne peut pas être utilisé en cas de travaux de construction ou de vente en état futur d’achèvement ou de réhabilitation. Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est fini automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt.
L’hypothèque classique permet à la banque de vendre le bien en cas de non remboursement du crédit par celui qui emprunte. L’hypothèque se termine automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt et si l’on veut vendre son bien avant ce délai, il faut demander la levée de l’hypothèque et donc avoir des frais supplémentaires.
Le cautionnement bancaire est la garantie par une société (assurance, mutuelle, etc..) d’assurer le remboursement auprès de la banque qui prête en cas de défaillance.
Dans ce cas, la société qui cautionne paie la banque et prend une inscription d’hypothèque aux frais du prêteur.Si tout se passe bien, la société qui cautionne rend les sommes demandées pour la caution. Cette solution est souvent la moins chère de toutes.
Le PAS, prêt d’ accession sociale
Le PAS, Prêt d’ Accession Sociale, est destiné à financer :
- l’achat d’un logement neuf ou d’une construction
- l’achat d’un logement ancien ( sans condition de travaux)
- la réalisation de travaux dans un logement déjà occupé par le demandeur du prêt
Prolongation du prêt à taux zéro jusqu’à fin 2012
Le prêt à taux zéro (PTZ voir Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)) devait s’arrêter normalement à la fin de l’année 2009.
L’accès à la propriété demeurant une priorité gouvernementale, le PTZ sera maintenu jusqu’au 31 décembre 2012.
Par ailleurs, le doublement du plafond du PTZ dans le neuf sera prolongé jusqu’au 31 juin 2010. Rappel: ce plafond est fixé à 65100 euros (en zone A, pour un foyer de 6 personnes et plus).
Pour les offres de prêt émises à partir du 1er juillet 2010 jusqu’au 31 décembre 2010, le montant maximal du PTZ sera fixé à 48750 euros.
Dès le 1 janvier 2010, les plafonds de la zone C seront diminués de 10% pour « accompagner la baisse des prix et lutte contre l’étalement urbain« .
Indemnisation par le Crédit Foncier
Le Crédit Foncier indemnisera ses clients lésés par des crédits à taux variables commercialisés par l’établissement bancaire il y a quelques années.
En 2006 et 2007, 150000 emprunteurs avaient opté pour Immo+, Génération I et I10, Facileo et d’autres produits de prêts à taux variables du Crédit Foncier.
Le problème était que le taux de crédit n’était pas plafonné et que ceci était souvent passé sous silence par les « conseillers » de la banque.
Avec la montée des taux Euribor en 2007, beaucoup de clients ne pouvaient plus payer les mensualités de leurs crédits.
Aides locales et prêt à taux 0
Obtenir un prêt à taux 0 pour être aidé à devenir propriétaire dans le neuf et parfois dans l’ancien est possible aussi par les aides locales !
Les villes de Tour, Caen, Paris, Amiens, Orléans, Annecy, Nice, Nantes proposent ceci avec les missions politiques locales de l’habitat à l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).
Les subventions de 3000 à 5000 euros déclenchent l’octroi d’un prêt à 0% majoré ou d’un » pass foncier ».
Le site web de l’ ANIL via le menu construisez/financementAide des collectivités locales permet de s’informer de tout ceci.
On peut aussi prendre rendez-vous avec les agences départementales de l’ ANIL (08 20 16 75 00) opur discuter d’un plan de financement.
Les Adil (Agences départementales pour l’information sur le logement) peuvent aussi renseigner sur les aides locales attribuées en matière d’amélioration de l’habitat.
Un prêt gratuit de 6000 euros par la Banque Populaire
La Banque Populaire propose un prêt de 6000 euros sans intérêt et remboursable en 24 mois pour les jeunes de – de 28 ans.
Cette offre est l’offre « Avance premiers salaires » et s’adresse aussi bien aux jeunes embauchés en CDD ou en CDI.
La Banque Populaire cherche à faire la différence avec les autres établissements bancaires pour attirer les jeunes quui représenteront la clientèle de demain.
Il n’ets pas nécessaire d’être client de la Banque Populaire pour bénéficier de ce prêt qui a juste 1 euro de frais (contrainte légale).
Carte de paiement DARTY et Ménafinance
La carte de paiement Darty et les solutions de financement Ménafinance permettent essentiellement d’échelonner le paiement d’objets achetés chez Darty.
Pour un paiement en 3 fois chez Darty:
à partir de 60 euros d’achat, le crédit coûte de 12,64% à 20,51% (hors assurance)
Pour un paiement en 5, 10 ou 20 fois chez Darty:
à partir de 75 euros d’achat pour 5 fois OU 150 euros pour 10 fois ou 300 euros pour 20 fois, le crédit coûte de 14,07% à 20,51% (hors assurance)
Pour un paiement d’achats chez Darty (à partir de 150 euros) par mensualités (30, 50,70, 90 ou 120 euros), le TEG annuel va de 8,96% à 18,63%
Rachat de crédit: oui ou non ?
Ces baisses donnent une indication du coût des emprunts immobiliers pour les particuliers car c’est à partir de l’OAT que les banques se financent pour
consentir des prêts à taux fixe. Les taux courts servent eux pour les prêts à taux variables.
Provisio de BNP Paribas
PROVISIO est un crédit permanent proposé par BNP Paribas.
Quand il est accordé, PROVISIO est d’ une durée d’un an, renouvelable et disponible à tout moment.
PROVISIO est en général destiné pour des dépenses imprévues (dans la limite du montant disponible de la réserve PROVISIO).
Pour pouvoir demander l’ouverture d’une réserve PROVISIO BNP Paribas, on doit être une personne physique majeure, cliente de BNP Paribas.
L’ouverture de la réserve PROVISIO peut être effectuée à titre individuel (le compte chèques objet du prélèvement est un compte individuel) ou collectif (le compte chèques objet du prélèvement est un compte joint) -dans ce dernier cas, le co-titulaire est co-emprunteur.
La réserve PROVISIO BNP Paribas se reconstitue au fur et à mesure des remboursements par des mensualités qui varient en fonction du montant utilisé. La partie du capital ainsi remboursée redevient disponible pour de nouvelles utilisations.
Le montant minimum de la réserve PROVISIO BNP Paribas est de 750 €, le montant maximum de 21 500 €. Il varie en fonction de la capacité de remboursement.
La durée de la réserve PROVISIO BNP Paribas est d’ un an, renouvelable.
Négocier un prêt immobilier
L’obtention d’un prêt immobilier (voir Comment décrocher un bon prêt immobilier ?) peut être plus ou moins avantageuse suivant la manière dont on le négocie avec la banque.
Les banques répugnent souvent sur la pénalité en cas de remboursement anticipé. Cette pénalité (environ 3%) n’est pas applicable si la vente du bien est causée par un cas de force majeure (changement du lieu d’activité professionnelle, décès, cessation d’activité de l’emprunteur ou du conjoint).
Pour réduire le coût d’un emprunt immobilier on peut négocier sur:
Crédit Revolving ou crédit consommation ?
Quand on a des problèmes d’argent imprévus, on peut soit avoir recours à un crédit renouvelable ( »crédit revolving » ou « découvert autorisé« ) soit demander un prêt personnel, c’est à dire un crédit à la consommation.
Le « découvert autorisé » ou « crédit renouvelable » ou « crédit revolving » est rapide et simple. Il faut absolument avoir déjà négocié ces « facilités de paiement » avec la banque ou l’organisme de crédit.
Le « découvert autorisé » ou « crédit renouvelable » ou « crédit revolving coûte très cher en intérêts. Selon le profil et le type de revolving, les taux de ces crédits varient entre 10 % et 21 %.
La seconde solution est de souscrire un crédit à la consommation classique dit « non affecté ». Cela signifie que ce crédit à la consommation pourra être utilisé comme le veut l’emprunteur.
Un crédit à la consommation est un véritable contrat de prêt avec une banque.
Le capital prêté, la durée et le taux d’intérêt dépendent du profil et des capacités de remboursement de l’emprunteur. Un échéancier de remboursement est mis en place.
Selon les cas, les taux des crédits à la consommation varient aujourd’hui entre 4 % et 9 %.
Comparatif assurances garanties « perte d’emploi » pour emprunt immobilier
Certains assureurs proposent en option de l’assurance emprunteur pour emprunt immobilier une garantie « perte d’emploi ».
Cette garantie « perte d’emploi » paie, en période de chômage, tout ou partie des mensualités, après un délai de carence et une période de franchise, non indemnisée par l’assureur.
Comparatif de quelques garanties « perte d’emploi » pour emprunt immobilier:
Baisse des taux immobiliers
Hors assurance et coût des sûretés, les taux moyens des prêts immobiliers du secteur concurrentiel se sont établis en juillet à 4,04% pour l’accession dans le neuf et à 3,93% pour l’ancien (source Observatoire Crédit Logement).
L’Observatoire Crédit Logement précise qu’une baisse des taux immobiliers de 120 points de base est équivalente, en terme de solvabilité de la demande, « à une baisse des prix de l’ordre de 10% » (Depuis novembre, le taux moyen a reculé de 119 points de base).
En ce qui concerne la durée moyenne des prêts immobiliers, elle a été de 211 mois en juillet contre 213 mois en juin mais de 234 mois pour l’accession dans le neuf et 222 mois dans l’ancien en juillet.
Trouver un prêt relai
Souvent, on achète un bien immobilier avec l’argent de la vente d’un autre bien immobilier. Entre le moment où l’on achète le nouveau bien et celui où on récupère le produit de la vente de ce bien, on peut avoir besoin d’un crédit relai (Crédit relais : définition )
Le mécanisme d’un prêt relai est le suivant: dans un premier temps la banque prête la totalité des sommes (moins l’apport personnel) nécessaires à l’achat du bien.
Ce crédit va durer un temps limité (un an renouvelable en général) le temps de vendre le précédent logement et donc d’avoir de l’argent pour acheter le nouveau bien immobilier en tout ou partie.
Pour ne pas prendre de risque, les établissements bancaires prêtent entre 50% et 70% de la valeur estimée du logement.
Pendant la période transitoire, il faut assumer plusieurs coûts dont notamment:
- remboursement éventuiel d’un précédent emprunt
- paiement des intérêts dits « intercalaires » du prêt relai
Dans les prévisions, ne pas être trop optimiste quand à la valeur du bien vendu, surtout en période de baisse de l’immobilier.
Monter un dossier de crédit
Un dossier de crédit sera accepté si:
- les mensualités ne dépassent pas un tiers des revenus
- l’apport personnel correspond à 10% minimum de la valeur du bien (ne serait-ce que pour payer les frais d’agence et de notaire)
Comment décrocher un bon prêt immobilier ?
Le niveau des taux de prêts immobiliers, qui a baissé en moyenne de 1,5 point depuis octobre dernier provoque une nouvelle demande.
Pour des mensualités de prêts d’environ 1000 euros sur 20 ans, on peut emprunter à taux fixe 165000 euros contre 144000 auparavant.
Les taux peuvent encore baisser fin 2009. Pour obtenir vraiment un bon prêt immobilier, voici quelques autres trucs importants:
Prêt immobilier: taux fixe ou taux variable ?
Depuis Octobre 2008, le taux directeur de la BCE est passé de 4,25% à 1%. Les prêts immobiliers à taux variable ont donc des taux qui sont passés à environ 3,5% en juillet 2009, soit environ 0,2 et 0,4 points au dessus de l’ Euribor 1 an, taux auquel les banques se prêtent entre elles.
Le pret à taux variable est donc redevenu intéressant. Meilleurtaux.com a par exemple annoncé que + de 13% de ses clients avaient eu recours à un prêt à taux variable contre 6% en 2008.
Attention cependant aux prêts immobiliers à taux variable avec lesquels il faut prendre quelques précautions:
Vérifier que le taux est « capé », c’est à dire que sa hausse est plafonnée. Un taux de 2,5% capé à 1,5% ne sera donc jamais supérieur à 4%.
Si le taux maximum est supérieur au taux fixe que l’on peut avoir, on peut alors essayer d’avoir un taux mixte pour ne pas prendre de risque en cas de remontée des taux variables.
L’autre point à surveiller est le fonctionnement du prêt et la notion de prêt révisable. Dans un taux révisable, les mensualités changent chaque année. Un taux variable entraîne lui un changement de durée de l’emprunt. Un taux révisable est souvent préférable.