Immobilier
Prêt à taux 0 diminué de 25%
Depuis le 1er juillet, le PTZ (prêt à taux 0) est majoré de 50% pour les acquisitions dans le neuf, et non plus de 100% comme avant.
Ce changement dans les règles du PTZ réduit le pouvoir d’achat de ceux qu’on appelle les primo-accédants.
L’octroi du PTZ est soumis à des plafonds de ressources en fonction de la zone d’habitation et du nombre de personnes qui occuperont le logement. Le PTZ bonifié n’est valable que pour les prêts conclus avant le 1/1/2011. Un PTZ sans conditions est prévu actuellement ensuite.
Les prêts immobiliers aidés
On appelle « prêt aidé » les prêts mis en place par les pouvoirs publics.
Les prêts aidés peuvent compléter un emprunt bancaire classique.
Rémunération du PEL selon son ancienneté
Quelle rémunération du PEL en fonction de la date de son ouverture ?
PEL ou CEL ?
Le PEL, Plan d’ Epargne Logement, est un système en 2 parties. Dans un premier temps on économise (versement minimum de 225 euros à l’ouverture d’un PEL, 540 euros au minimum comme versements annuels pendant les 4 premières années du PEL, versements plafonnés à 61200 euros). Dans un second temps on peut emprunter ou continuer à toucher les revenus du PEL. Le PEL est fiscalisé après 12 ans
Le CEL, Compte Epargne Logement, est une sorte de petit PEL. le CEL fonctionne aussi en 2 temps, sa rémunération varie dans le temps. Les rapports des CEL sont nettement plus petits que ceux des PEL (0,75%) et les versements sont limités à 13500 euros.
Comparaison des caractéristiques PEL et CEL :
Plafond des niches fiscales immobilières
Les avantages fiscaux accordés pour un investissement ou du paiement d’ une prestation ne peuvent pas dépasser 25000 euros + 10% du revenu net global du foyer fiscal.
Crédit d’ impôt sur les intérêts d’ emprunt
Le crédit d’ impôt sur les intérêts d’ emprunt pour l’acquisition de la résidence principale sera vraisemblablement remplacé par un dispositif d’aide immédiate.
Ce changement serait motivé par le fait que la mesure du crédit d’impôt n’a pas eu d’effet sur l’accession à la propriété notamment parce que les banques n’en tenaient pas compte pour apprécier la capacité de remboursement des emprunteurs.
Le crédit d’ impôt sur les intérêts d’ emprunt a donc profité essentiellement aux déjà bénéficiaires de crédits.
Pactys Investisseur de la Banque Postale
L’offre Pactys Investisseur de la Banque Postale est une offre de crédit immobilier réservée aux emprunteurs âgés de 18 à 35 ans avec un taux préférentiel, aucun frais de dossier et la possibilité d’être financé même sans aucun apport.
Les prêts financés par Pactys Investisseur de la Banque Postale ne doivent pas excéder 25 ans.
Toutes les opérations immobilières à usage locatif sont éligibles à Pactys Investisseur de la Banque Postale :
- acquisition avec ou sans travaux,
- construction,
- travaux seuls,
- rachat de soulte,
- rachat de créances
Le financement Pactys Investisseur de la Banque Postale s’adresse aux particuliers ainsi qu’aux SCI à caractère patrimoniale.
Pactys Investisseur de la Banque Postale offre également la possibilité (sous conditions) de financer également les frais de notaire et/ou de garantie à hauteur de 10 % du montant de l’opération hors frais, soit un financement jusqu’à 110 % de la valeur du bien.
L’obtention des prêts Pactys Investisseur de la Banque Postale se fait sous réserve d’acceptation du dossier.
Pour toute opération immobilière, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter les propositions d’offres de prêts qui lui sont faites. Toute vente ou construction est subordonnée à l’obtention du(des) prêt(s) sollicité(s). En cas de non obtention de ces prêts, le demandeur sera remboursé par le vendeur des sommes qu’il aura versées.
2 options d’assurance existent pour Pactys Investisseur de la Banque Postale :
-Assurance Décès Invalidité Incapacité totale de travail de la CNP.
- Assurance « spéciale investisseurs » de la CNP, à taux réduit, ne couvrant pas le risque d’incapacité totale de travail.
Baisse des taux de crédits immobiliers
Les taux de crédits immobiliers baissent avec les moyennes ci-après.
La région Rhône Alpes est parmi les zones les moins chères (3,55% sur 15 ans, 3,75% sur 20 ans, 3,95% sur 25 ans).
Les crédits relais ont des taux qui baissent aussi avec en plus une baisse des critères au niveau notamment de la quotité prêtée..
Taux moyens immobiliers opur des crédits à 7 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans:
Obtenir un prêt quand on est âgé de + de 60 ans
Plus on est âgé, plus il est difficile de souscrire un prêt immobilier.
La raison en est l’ assurance décès invalidité ou assurance emprunteur qui devient de plus en plus chère au fur et à mesure qu’on est âgé.
Certains établissements de crédit proposent quand même des prêts aux seniors de + de 60 ans en mettant en place un système alternatif.
Les banques et assurances qui proposent des prêts aux + de 60 ans passent par le nantissement d’actifs financiers existants.
Avec ce dispositif, la banque qui prête prend en garantie une partie du patrimoine (assurance-vie ou PEA). le nantissement en porte pas sur la totalité des sommes présentes car il y a un risque de fluctuation des valeurs des contrats apportés en garantie.
Avec cette garantie, le senior qui emprunte n’a pas besoin de souscrire une assurance emprunteur.
La banque peut aussi prendre en garantie un bien déjà détenu à 100%. Parfois la banque peut ne pas assortir l’hypothèque d’une assurance-décès invalidité.
Taux des crédit d’impôts pour chauffage, isolation, chaudière, énergie solaire
L’ amélioration de l’ habitat, de son isolation, de son chauffage, de la production d’électricité donne droit à des crédits d’impôts .
Les plafonds des dépenses pour obtenir un crédit d’impôt sont de :
- 8000 € pour une personne seule
- 16000 € pour un couple soumis à une imposition commune
.. avec une majoration de 400 € par personne à charge.
Ces plafonds correspondent aux dépenses effectuées au cours d’une période de 5 années consécutives comprises entre le 1/01/2005 et le 31/122012.
Les taux de crédits d’impôts retenus pour 2010 sont:
Pass Foncier
Le Pass Foncier est un crédit destiné à aider les gens modestes pour acheter leur résidence principale.
Le Pass Foncier est fait de 2 prêts successifs. Dans un premier temps (15 à 25 ans), on paie les murs de l’ appartement ou de la maison à un taux de crédit préférentiel. Dans un second temps, on règle via un autre prêt une « fraction » du foncier.
Au terme du remboursement des 2 crédits, on devient propriétaire du logement.
Le différé de paiement (consenti par le 1% Logement) est intéressant pour assumer les charges liées à l’ acquisition immobilière.
Les endroits dangereux pour un investissement en Scellier
L’investissement immobilier selon la loi Scellier n’est pas si idyllique que le décrivent les promoteurs de ce dispositif (voir La loi Scellier pour en savoir + sur la Loi Scellier).
Jean-Michel Ciuch a été licencié du Crédit Foncier pour avoir listé 60 zones à risques (voir carte ci-après) où un investissement en Scellier est jugé dangereux. L’employeur de mr Ciuch, le Crédit Foncier n’a pas été content de voir critiquer la loi sur laquelle se base une majorité des affaires immobilières faites pendant la crise (70% de la construction d’immobilier en 2009 dépend de la loi Scellier).
Archipel Liberté de BNP Paribas
Archipel Liberté est le le Plan Epargne Logement (PEL) de BNP Paribas.
Archipel Liberté est d’une durée minimum de 4 ans.
Toute personne physique (même mineure, majeure protégée et non-résidente), non détentrice d’un PEL, peut souscrire Archipel Liberté de BNP Paribas (Il ne peut être ouvert qu’un seul PEL par personne; il est possible de détenir à la fois un CEL et un PEL à la condition qu’ils soient détenus dans le même établissement, un CEL peut être transféré dans une autre banque).
Assurance de prêt, dispositif Lagarde et emprunteurs
Le dispositif Lagarde (mis en place en 2010) déconnecte l’assurance emprunteur du crédit immobilier. Les banques doivent obligatoirement informer leur client de la possibilité de souscrire l’assurance de prêt aurprè d’un autre organisme et d’accepter les contrats concurrents à condiiton que les garanties proposées soient équivalentes (à ce que propose la banque qui fait le prêt). –> Assurance emprunteur, Délégation d’ assurance et Assurance emprunteur
Pour aider l’emprunteur, la Banque de France diffuse une fiche de l’ensemble des acteurs pour permettre au consommateur de comparer en toute connaissance de cause.
L’Autorité de la concurrence a demandé un suivi de l’application du dispositif lagarde.
L’asurance décès-invalidité a une importance de 5% à 15% dans le coût total d’un crédit. En gagnant par exemple 0,2 ou 0,3% dans le taux d’intérêt on peut économiser pour un emprunt de 100000 euros + de 5000 euros !
Pactys, le prêt immobilier à la Banque Postale
La Banque Postale propose une gamme de prêts immobiliers avec la gamme Pactys.
Quelle garantie pour un achat immobilier ?
Pour garantir le remboursement d’un prêt immobilier, les banques inscrivent un privilège de prêteur de deniers sur le bien, une hypothèque ou demandent une caution bancaire.
Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est une sorte d’hypothèque avec un coût moins élevé. Ce type de garantie ne peut pas être utilisé en cas de travaux de construction ou de vente en état futur d’achèvement ou de réhabilitation. Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est fini automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt.
L’hypothèque classique permet à la banque de vendre le bien en cas de non remboursement du crédit par celui qui emprunte. L’hypothèque se termine automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt et si l’on veut vendre son bien avant ce délai, il faut demander la levée de l’hypothèque et donc avoir des frais supplémentaires.
Le cautionnement bancaire est la garantie par une société (assurance, mutuelle, etc..) d’assurer le remboursement auprès de la banque qui prête en cas de défaillance.
Dans ce cas, la société qui cautionne paie la banque et prend une inscription d’hypothèque aux frais du prêteur.Si tout se passe bien, la société qui cautionne rend les sommes demandées pour la caution. Cette solution est souvent la moins chère de toutes.
Le PAS, prêt d’ accession sociale
Le PAS, Prêt d’ Accession Sociale, est destiné à financer :
- l’achat d’un logement neuf ou d’une construction
- l’achat d’un logement ancien ( sans condition de travaux)
- la réalisation de travaux dans un logement déjà occupé par le demandeur du prêt
Acheter ou louer un logement ?
Beaucoup de gens font le calcul qu’acheter un logement est plus avantageux que de payer un loyer.
Ceci n’est pourtant évident surtout quand les loyers sont à la baisse alors que les prix d’achat d’immobilier restent élevés parce que les propriétaires préfèrent attendre plutôt que de vendre plus bas que leurs espérances.
- si vous êtes locataire d’un logement dépendant de la Loi 48, vous avez sûrement un petit loyer. Vous n’aurez aucun avantage à prendre un crédit immobilier. Si vous avez des économies, investissez les dans des placements sûrs et vous gagnerez plus d’argent.
- si vous habitez dans un HLM : les loyers modérés sont toujours plus compétitifs qu’un remboursement de prêt immobilier; calculez donc bien votre coup.
- si vous habitez dans une ville où l’achat d’immobilier est cher par rapport au loyer (c’est à dire dans une ville où un investissement immobilier rapporte en brut au maximum 3%), pensez à calculer ce que produirait votre argent si il était investi dans de l’immobilier dans un autre lieu ! Par exemple si vous habitez l’ ouest parisien et que vous pensez acheter, calculez combien vous rapporterait votre argent investi dans de l’immobilier loué à Toulouse, Marseille, Metz ou Grenoble .. Bien souvent vous gagnerez plus que ce qu’il vous fait pour payer le loyer.
- pensez toujours aux frais annexes d’un propriétaire: taxe d’habitation, charges, ravalement de façade, mise en conformité de l’ascenseur; souvent ces charges ne sont pas prises en compte dans la comparaison loyer/achat alors qu’elles font souvent pencher la balance vers la location.
- estimez aussi votre situation personnelle: si vous n’êtes pas fonctionnaire ou à un poste stable, vous aurez du mal à obtenir un crédit avantageux, meêm si il existe des dispositifs spécifiques comme le PAS, le prêt d’accession sociale.