Banque, assurance, crédit, finances personnelles, placements, impôts

immobilier

Archipel Liberté de BNP Paribas

Archipel Liberté est le le Plan Epargne Logement (PEL) de BNP Paribas.

Archipel Liberté est d’une durée minimum de 4 ans.

Toute personne physique (même mineure, majeure protégée et non-résidente), non détentrice d’un PEL, peut souscrire Archipel Liberté de BNP Paribas (Il ne peut être ouvert qu’un seul PEL par personne;  il est possible de détenir à la fois un CEL et un PEL à la condition qu’ils soient détenus dans le même établissement, un CEL peut être transféré dans une autre banque).

Assurance de prêt, dispositif Lagarde et emprunteurs

Le dispositif Lagarde (mis en place en 2010) déconnecte l’assurance emprunteur du crédit immobilier. Les banques doivent obligatoirement informer leur client de la possibilité de souscrire l’assurance de prêt aurprè d’un autre organisme et d’accepter les contrats concurrents à condiiton que les garanties proposées soient équivalentes (à ce que propose la banque qui fait le prêt). –> Assurance emprunteur, Délégation d’ assurance et   Assurance emprunteur

Pour aider l’emprunteur, la Banque de France diffuse une fiche de l’ensemble des acteurs pour permettre au consommateur de comparer en toute connaissance de cause.

L’Autorité de la concurrence a demandé un suivi de l’application du dispositif lagarde.

L’asurance décès-invalidité a une importance de 5% à 15% dans le coût total d’un crédit. En gagnant par exemple 0,2 ou 0,3% dans le taux d’intérêt on peut économiser pour un emprunt de 100000 euros + de 5000 euros !

Lire  Comment décrocher un bon prêt immobilier ?

Pactys, le prêt immobilier à la Banque Postale

La  Banque Postale propose une gamme de prêts immobiliers avec la gamme Pactys.

Macif assurance habitation

La MACIF propose essentiellement 2 types d’assurance habitation:

Risques assurables par une garantie emprunteur pour un prêt

Souscrire à une assurance de prêt, c’est garantir le remboursement d’un emprunt mais quels osnt les risques assurables ?

Quelle garantie pour un achat immobilier ?

Pour garantir le remboursement d’un prêt immobilier, les banques inscrivent  un privilège de prêteur de deniers sur le bien, une hypothèque ou demandent une caution bancaire.

Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est une sorte d’hypothèque avec un coût moins élevé. Ce type de garantie ne peut pas être utilisé en cas de travaux de construction ou de vente en état futur d’achèvement ou de réhabilitation. Le privilège de prêteur de deniers sur le bien est fini automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt.

L’hypothèque classique permet à la banque de vendre le bien en cas de non remboursement du crédit par celui qui emprunte. L’hypothèque se termine automatiquement 2 ans après la fin du remboursement du prêt et si l’on veut vendre son bien avant ce délai, il faut demander la levée de l’hypothèque et donc avoir des frais supplémentaires.

Le cautionnement bancaire est la garantie par une société (assurance, mutuelle, etc..) d’assurer le remboursement auprès de la banque qui prête en cas de défaillance.

Dans ce cas, la société qui cautionne paie la banque et prend une inscription d’hypothèque aux frais du prêteur.Si tout se passe bien, la société qui cautionne rend les sommes demandées pour la caution. Cette solution est souvent la moins chère de toutes.

Le PAS, prêt d’ accession sociale

Le PAS, Prêt d’ Accession Sociale, est destiné à financer :
- l’achat d’un logement neuf ou d’une construction
- l’achat d’un logement ancien ( sans condition de travaux)
- la réalisation de travaux dans un logement déjà occupé par le demandeur du prêt

Acheter ou louer un logement ?

Beaucoup de gens font le calcul qu’acheter un logement est plus avantageux que de payer un loyer.

Ceci n’est pourtant évident surtout quand les loyers sont à la baisse alors que les prix d’achat d’immobilier restent élevés parce que les propriétaires préfèrent attendre plutôt que de vendre plus bas que leurs espérances.

- si vous êtes locataire d’un logement dépendant de  la Loi 48, vous avez sûrement un petit loyer. Vous n’aurez aucun avantage à prendre un crédit immobilier. Si vous avez des économies, investissez les dans des placements sûrs et vous gagnerez plus d’argent.

- si vous habitez dans un HLM : les loyers modérés sont toujours plus compétitifs qu’un remboursement de prêt immobilier; calculez donc bien votre coup.

- si vous habitez dans une ville où l’achat d’immobilier est cher par rapport au loyer (c’est à dire dans une ville où un investissement immobilier rapporte en brut au maximum 3%), pensez à calculer ce que produirait votre argent si il était investi dans de l’immobilier dans un autre lieu ! Par exemple si vous habitez l’ ouest parisien et que vous pensez acheter, calculez combien vous rapporterait votre argent investi dans de l’immobilier loué à Toulouse, Marseille, Metz ou Grenoble .. Bien souvent vous gagnerez plus que ce qu’il vous fait pour payer le loyer.

- pensez toujours aux frais annexes d’un propriétaire: taxe d’habitation, charges, ravalement de façade, mise en conformité de l’ascenseur; souvent ces charges ne sont pas prises en compte dans la comparaison loyer/achat alors qu’elles font souvent pencher la balance vers la location.

- estimez aussi votre situation personnelle: si vous n’êtes pas fonctionnaire ou à un poste stable, vous aurez du mal à obtenir un crédit avantageux, meêm si il existe des dispositifs spécifiques comme le PAS, le prêt d’accession sociale.

Immobilier et avantages fiscaux

Un investissement immobilier peut aider à payer moins d’impôts. Les avantages fiscaux que donne l’immobilier sont notamment de pouvoir compter dans le plafond global pas mal de choses.

Rachat de crédit: oui ou non ?

Actuellement, on peut emprunter à taux fixe à partir de 3,75 % sur 15 ans et 3,9 % sur 20 ans et à taux variable à partir de 2,5 % sur 15 ans et 2,6 % sur 20 ans.
En 2009, il y a à  nouveau une grande différence entre les taux longs et les taux courts sans que personne, comme d’habitude, ne puisse affirmer avec certitude comment cela évoluera à l’avenir.
En un an, l’OAT 10 ans est passée de 4,50 % à 3,53 %. L »Euribor 3 mois est tombé de 5,34 % à 0,73 % et l’Euribor 1 an de 5,49 % à 1,25 %.
Ces baisses donnent une indication du coût des emprunts immobiliers pour les particuliers car c’est à partir de l’OAT que les banques se financent pour
consentir des prêts à taux fixe. Les taux courts servent eux pour les prêts à taux variables.
On peut cependant estimer que tant que la  BCE (Banque Centrale Européenne) ne relève pas son taux directeur (pas avant la fin du premier trimestre 2010), il n’y aura pas d’inversion de ­tendance.

Qu’ est-ce que la fiducie ?

La fiducie s’adresse aux possesseurs de gros patrimoines.
La fiducie est  une opération par laquelle un ou plus constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futures, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires.

Réduction d’impôt pour achat de résidence principale

Les logements neufs « ultra-verts » (qui répondent à la norme « BBC » voir  Norme BBC 2005 pour les habitations des particuliers) bénéficient d’un crédit d’impôt majoré : 40% des intérêts d’emprunt sur 7 ans.

Les autres logements neufs et les biens anciens donnent droit à une réduction ou un crédit d’impôt de 40% la première année.

Négocier un prêt immobilier

L’obtention d’un prêt immobilier (voir Comment décrocher un bon prêt immobilier ?) peut être plus ou moins avantageuse suivant la manière dont on le négocie avec la banque.

Les banques répugnent souvent sur la pénalité en cas de remboursement anticipé. Cette pénalité (environ 3%) n’est pas applicable si la vente du bien est causée par un cas de force majeure (changement du lieu d’activité professionnelle, décès, cessation d’activité de l’emprunteur ou du conjoint).

Pour réduire le coût d’un emprunt immobilier on peut négocier sur:

Frais d’un achat immobilier

L’achat d’un bien immobilier entraîne un certain nombre de frais annexes.

Les frais de notaire sont de 2 sortes:

  • les droits et taxes pour le Trésor Public
  • les honoraires du notaire

Au total, il faut compter environ 6,5% pour un logement d’environ 600000 euros et 8% pour un bien de 80000 euros.

Les frais liés au crédit sont essentiellement les garanties du prêteur (hypothèque, caution, etc..). L’hypothèque est la plus chère des garanties et coûtera environ 2% du prêt.

Attention à ne pas oublier les frais de dossier, toujours négociables.

La rémunération de l’intermédiaire est payée par le vendeur qui l’a mandaté.

Si en tant qu’acheteur on demande un mandat de recherche à l’agent, ne pas oublier que les droits de mutation seront calculés sur le prix de vente – les frais d’agence (environ 5% du prix de vente).

Si l’on vend un bien pour en acheter un autre, il faudra compter d’autres frais de crédit et des frais de mainlevée d’hypothèque (0,7% pour un prêt initial de 150000 euros).

Comparatif assurances garanties « perte d’emploi » pour emprunt immobilier

Certains assureurs proposent en option de l’assurance emprunteur pour emprunt immobilier une garantie « perte d’emploi ».

Cette garantie « perte d’emploi » paie, en période de chômage, tout ou partie des mensualités, après un délai de carence et une période de franchise, non indemnisée par l’assureur.

Comparatif de quelques garanties « perte d’emploi » pour emprunt immobilier:

Assurance habitation pour résidences secondaires

Axa a lancé une nouvelle assurance spécifique aux résidences secondaires: « Formule Résidence secondaire »

En plus des garanties classiques (incendie, dégât des eaux, vol, vandalisme, bris de glace…), la nouvelle assurance d’Axa couvre  plusieurs aspects spécifiques aux résidences secondaires.

Les objets déplacés d’une résidence à l’autre sont assurés jusqu’à 2.000 euros de vol ou de destruction sur le lieu de vacances mais aussi durant le trajet.
Pour les objets de valeur (ordinateur, bijoux…), le capital assuré peut également être augmentée de 20% de manière temporaire.
Les personnes invitées dans la résidence secondaire sont également couvertes en cas de vol durant tout leur séjour, dans la limite de 10% du capital assuré.
D’autres services spécifiques ont été prévu dans  « Formule Résidence secondaire »: nettoyage et entretien de la piscine, nettoyage de printemps de la résidence secondaire, jardinage, envoi de photos de la résidence en cas de tempête pour savoir s’il y a des dégâts, assistance juridique…
Toutes ces prestations sont inclues pour les maisons et sont en option s’il s’agit d’un appartement.
Avant de souscrire à cette assurance pour résidences secondaires, il faut quand même comparer le devis proposé avec celui d’une assurance habitation traditionnelle afin de déterminer si les garanties supplémentaires méritent un éventuel surcoût.
Si l’assurance habitation principale est déjà chez Axa, de nombreuses réductions sont prévues pour cette assurance « résidences secondaires ».

Baisse des taux immobiliers

Le taux moyen des prêts immobiliers en France a reculé de 18 points de base le mois dernier. Le taux moyen des prêts immobiliers s’établit désormais à 3,96% en juillet contre 4,14% en juin.

Hors assurance et coût des sûretés, les taux moyens des prêts immobiliers du secteur concurrentiel se sont établis en juillet à 4,04% pour l’accession dans le neuf et à 3,93% pour l’ancien (source Observatoire Crédit Logement).

L’Observatoire Crédit Logement précise qu’une baisse des taux immobiliers de 120 points de base est équivalente, en terme de solvabilité de la demande, « à une baisse des prix de l’ordre de 10% » (Depuis  novembre, le taux moyen a reculé de 119 points de base).

En ce qui concerne la durée moyenne des prêts immobiliers, elle a été de 211 mois en juillet contre 213 mois en juin mais de 234 mois pour l’accession dans le neuf et 222 mois dans l’ancien en juillet.

Comment décrocher un bon prêt immobilier ?

Le niveau des taux de prêts immobiliers, qui a baissé en moyenne de 1,5 point depuis octobre dernier provoque une nouvelle demande.

Pour des mensualités de prêts d’environ 1000 euros sur 20 ans, on peut emprunter à taux fixe 165000 euros contre 144000 auparavant.

Les taux peuvent encore baisser fin 2009. Pour obtenir vraiment un bon prêt immobilier, voici quelques autres trucs importants:

Les SCPI à capital variable illiquides ?

L’évolution des parts de sociétés civiles de placement immobilier à capital variable (SCPI)  est en ce moment négative.

Se pose alors la question de la liquidité des parts de SCPI. La société de gestion doit en effet trouver un nouveau souscripteur avant d’autoriser le retrait du porteur sauf à avoir un fonds de remboursement.

Lorsque plus de 10% des parts de SCPI ne trouvent pas preneur pendant + de 12 mois, la variabilité du capital est suspendue. Le nouveau prix fixé dépend alors de l’offre et de la demande.

Loyer moyen au mètre carré à Paris

Quel est le prix du loyer d’un mètre carré à Paris ? (février 2009)

Loyer mètre carré 1er arrondissement: 24 euros

Loyer mètre carré 2ème arrondissement: 22,8 euros

Loyer mètre carré 3ème arrondissement: 17,4 euros

Loyer mètre carré 4ème arrondissement: 24,2 euros

Loyer mètre carré 5ème arrondissement: 28 euros

Loyer mètre carré 6ème arrondissement: 23,2 euros

Loyer mètre carré 7ème arrondissement: 26,8 euros

Loyer mètre carré 8ème arrondissement: 24,3 euros

Loyer mètre carré 9ème arrondissement: 21,7 euros